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三年來各個媒體上不斷閃現『2005年房價必降』、『2006年是房價終結年』、『2007年房價必降的N個理由』等,現在那些『房價必降』的預言都落空了。為什麼呢?
大開發會導致房產出現『價值更替』。什麼叫『價值更替』?說白一點吧,就是去年還是郊區的地方,現在一不小心成了市中心,於是過去的郊區房價更替成了今天的市中心房價;過去交通條件不好的街區,現在地鐵一不小心延伸了過來,於是過去的『西伯利亞』房價更替成了現在的新地價。
預言者的動機有問題?
進行市場預言,就必須經過認真的市場調查研究,拿出一個認真研究之後的科學結論來,其預言的動機應該是『科學的結論』,但很多預言者預言的動機似乎只是為迎合群眾的心理需求,把宣傳鼓動與學者的調查研究混為一談了。在他們的『預言』文章裡,常有一些帶感情傾向的字眼,譬如『買房似乎只是有錢人的專利,普通百姓被擱在一邊』之類帶有社會階層,分析味道的論述,我很難相信這樣的『分析文字』出自那些『國家級專家』之手。其實,迎合我們心理需求的預言,其動機未必是善良的;即便其動機是善良的,其帶來的影響也未必是好的。那些曾經因輕信『房價必降』預言而拒絕買房的,那些因輕信房價必降預言而放棄供樓的,現在他們恨死那些預言了。
預言者沒明白房價昇降主要動因
『供求關系』一直是影響房產價格昇降的最最最最根本的內在動因。而在『供求關系』這個根本動因裡,供應的短缺將是一個解不開的結。中國的土地供應政策將越來越嚴格地遵循『短缺經濟學原理』,其深層的理由有三:一是土地作為不動產的龍頭老大,其市值不能出現大范圍的下跌,否則就會衝擊國內經濟穩定繁榮,所以要通過短缺供應確保它至少不貶值;二是人口密集的中國,已經為濫用土地付出了沈重的代價,今後很長很長時間裡對於開發用地的供應都必須從長計議,嚴格控制開發用地規模;三是土地出讓收益被納入了國家財政收入體系,而不屬於社會公共積累,所以各地方及中央財政也要考慮,他們出讓一畝地到底收回了多少錢。所以,開發用地的供應短缺現象會越來越嚴重。
除『供求關系』這個根本動因以外,『成本限制』也是一個極其重要的價格動因。有很多人反對這個觀點,說現在是市場經濟,房價是市場說了算,『成本定價』已經過時了。這種批評有某方面的道理,但在某方面以外是沒有道理的。既然承認現在是市場經濟,那就得承認供求關系規律,那麼就得進一步承認成本對供求關系的影響。任何商人都不可能去做一單命中注定要虧本的生意,這是生意人的人權。成本明顯上昇了,房地產投資商有兩個選擇:一是放棄投資,這樣必然加劇供求矛盾,間接導致房價上漲,其他開發商得益;二是就地起價,至於產品能否支持房價上漲,漲價以後能否賣得出去,那就要看其實際的開發水平和營銷水平如何了。不管怎樣,在目前這樣的賣方市場背景下,成本上昇後,房價不漲是不現實的。
現在,不管考慮政策因素、市場因素還是法律因素,房地產開發的綜合成本都一直在上昇。稅負變重是一個不爭的事實,土地出讓價格每年都在翻番,這在全國相當多的城市也是個事實;《物權法》推行以後,國家法律將越來越維護土地原使用者的權益,土地征用拆遷成本以及房地產開發『相鄰權支付成本』(這個成本過去是不存在的)都會導致房地產開發成本的大幅上漲,也就是說在今後幾年裡,房地產開發成本的普遍上昇是不可避免的。
預言者回避了通貨膨脹問題
一提到『通貨膨脹』四個字,有很多人就聯想到洪水猛獸。其實通貨膨脹有良性的,也有惡性的;有利於經濟繁榮的,也有破壞經濟繁榮的。同樣道理,通貨緊縮也不都是好事,也有利於經濟繁榮的通貨緊縮,也有破壞經濟繁榮的通貨緊縮。
由於中國經濟的宏觀調控一直比較成功,所以連續10多年的緊縮政策居然沒有明顯影響國民經濟的健康發展。但是任何事情都是有個度的,中國必須實現一定程度的通貨膨脹,纔會帶來今後一段時間的更快速發展。這是個必須,也是個必然。
實際上這種良性的通貨膨脹已經有苗頭了。兩年來,有色金屬、煤炭、水泥、木材等生產資料的價格都出現較大幅度的上漲。
如果不回避通貨膨脹問題,我相信『預言家』們也不得不同意我的觀點,也不得不承認房價上漲是一個普遍的現實問題,不是喊幾句口號就能降的。
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