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今年的博鰲亞洲論壇非常火爆,從博鰲回來後,在自己安靜的辦公室裡重新梳理了一下思路,我把對目前中國房地產市場的看法寫出來。
面臨的主要問題是什麼?
房價上漲過快,尤其是在一些特大型的開放城市,如北京、上海、廣州、深圳,一個剛參加工作的人如果想購買一套新房,可能收入暫時與目前房價相差很大,甚至不吃不喝積攢幾十年的工資收入也買不了一套新房。於是,大家對房地產行業就產生了許多的怨恨、失望,甚至因買不起房而產生絕望的情緒。另一方面,這些大城市房屋的空置率一直比較高,造成了許多房屋資源的浪費。房價上漲過快和空置率過高,這看似互相矛盾的兩種現象在我們的一些城市中卻共同存在著,這也許就是房地產市場面臨的最重要問題。
鼓勵二手房流通先應降稅費
首先,最重要的辦法是繁榮二手房市場。市場中出現的問題最好用市場的辦法去解決,讓房子這個商品以最大的可能性流通起來。一旦二手房市場建立和繁榮起來,大量的二手房、舊房就可以上市交易,從而增加市場上房屋的供應量,上漲過快的房價就會得到一定程度的抑制。同時,市場上房屋空置率也會自然降下來。所以,建立健全二手房市場是解決房地產市場當前問題的『一石二鳥』的好辦法。
要建立一個完善的二手房市場,首先要從國家的稅收政策入手,需要減少而不是增加二手房交易環節的稅費。現在二手房交易過程中的稅費過高,已經高達交易額的10%,這就不利於二手房的流通。其次如果可能也應該適當地增加物業稅,比如第一套房子不征物業稅,第二套、第三套房子再征物業稅,這樣有利於一些有空房的家庭把房子拿出來出售。對收入比較低的,或剛參加工作的年輕人來說,就可以購買這些舊房子了,等到收入寬裕了,再換新房子、大房子。
其次,還要增加房屋的供應量。房屋的供應量是由三個要素組成的:土地、資金和發展商。現在木桶中最短的一塊板是土地,土地的供應成為了制約房地產市場中供應量最關鍵的因素。
打壓需求最狠一招:五成首付
最後,要抑制需求。在中國經濟如此大好的環境中,抑制需求是很難的,除非提高銀行按揭貸款中自付款的比例,也就是減少銀行按揭貸款的成數。比如,把自付款的比例從30%提高到50%,這樣就一定會大大抑制需求。而提高利息對抑制需求的影響比起減少按揭貸款的成數,要小得多。
(作者系SOHO中國有限公司董事長)