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自去年起,針對房地產市場的宏觀調控政策頻出,國家對於二手房市場的政策組合拳更是一度造成了市場交易的強烈震蕩。今年以來,二手房市場雖然開始逐步恢復元氣,但是價格瓶頸、洗牌格局,市場走勢等諸多問題仍撲朔迷離……
價格瓶頸何時能打破?
根據我愛我家市場與戰略研究中心的統計資料顯示,2007年前四個月,全市二手房交易總量為16503套,成交面積123.7萬平方米。從1-4月的成交套數來看,環比2006年下降25.6%,而相比2006年9-12月的總體成交套數則上昇20.9%,均價則下降10.5%。價格方面,2007年1-4月的成交均價為3865元/平方米,與2006年9-12月成交均價相比減少了28元/平方米,跌幅不足1%。與2006年同期相比上漲了382元/平方米,漲幅為10.9%。
專業人士認為,進入2007年後,盡管因為受到春節傳統淡季的影響,但是從相關數據來看,二手房的成交量正在逐月回昇,說明節後的二手房市場已經進入了恢復期,成交量也得到了充分的釋放。近兩年來,二手房市場受天津市拆遷計劃及商品房市場的聯動影響,二手房銷量一直持續昇溫。但自進入2006年下半年,宏觀調控力度加大,高額的營業稅和個稅,讓部分購房者開始持幣觀望,還有許多人選擇進入租賃市場,致使成交低迷。春節過後,盡管二手房成交量開始回昇,但是價格一直未達到業界的預期水平。對於目前二手房均價遭遇的增長瓶頸,有關專家表示,這是宏觀調控後市場的正常反應,由於稅費的大幅度增長,一些5年以內的次新房流入租賃市場,目前市場交易的房屋大部分是5年以上的房源,成交價格下降在所難免。但是隨著時間的推移,次新房將度過5年『大限』,必將上市交易,到時價格增長將是大勢所趨。我愛我家總經理趙劍冰表示,未來居住在5年到10年的房子將成市場上的搶手貨,由於這些房源環境、交通、配套設施良好,高性價比將使這些房源成為市場的寵兒,也將進一步拉昇二手房價的上昇。
今年1-4月環城四區及郊縣市場均價正在穩步上昇,而環城四區的交易量已經佔有了一定比重。相對於市內六區均價遭遇到的增長瓶頸,環城四區及郊縣則由於目前較低的價位以及未來設施配套的逐漸完善而擁有更大的昇值潛力。預計未來兩年,環城四區二手房銷量的提昇也將會成為帶動二手房市場的
一個重要因素。盡管二手房價格在前四個月漲幅不明顯,但是今年二手房均價應該有5%到10%的漲幅。趙劍冰樂觀地表示。
還有多少中介退出市場?
自宏觀調控以來,本市多家中介機構紛紛倒閉,而本市施行的二手房資金監管的重拳讓那些追求現金流的中介企業經營舉步維艱,二手中介市場正在面臨新一輪的市場洗牌。而洗牌之後二手市場將產生怎樣的格局,政府部門將以怎樣的力度來『清理門戶』是業內外人士普遍關心的話題。
21世紀不動產天津區域分部執行總經理張武表示,行業洗牌從前年就開始了,2006年宏觀調控加速了中介機構內部的調整,而資金監管政策的出臺,無疑是中介機構洗牌的催化劑。今年4月底,國土房管局結束了對所有中介機構的檢查,估計結果出臺後,還將有一批不合格的企業會被淘汰出局,留下的將是規范化操作、市場美譽度高、經營管理能力強的中介機構,二手中介市場將結束小散弱差的尷尬局面,向著健康、有序、規模化方向發展。張武稱,市場洗牌預計在秋季房交會之前便會有結果,我們不妨拭目以待。
由於中介市場流動性、可變性較強,又與老百姓生活密切相關,張武建議,對二手市場的監管要形成長效機制,不能頭痛醫頭腳痛醫腳。首先,要提高本市中介市場的准入門檻。例如北京已經實行雙百政策,要求中介公司注冊資金在100萬元以上,並且向監管部門繳納100萬元的保證金。不僅有效保證了中介機構的質量,而且使監管行為有的放矢,保護了購房者的合法權益。其次,推行持證上崗制度,證書持有人印章與資信相掛鉤。第三,提高經紀公司操作透明度、規范度。交易流程、服務項目、收費標准要統一,讓交易者明明白白消費。
只有這樣,纔能控制市場上的暗箱操作行為,中介市場纔能持續和諧地發展。
市場春天何時真正到來?
盡管二手房市場開始回暖,但是與業內預期還有一定的差距。我愛我家總經理趙劍冰表示,隨著今年拆遷量的增加,預計二手房全年成交量將達到70000套。但是通過調查資料顯示,1月份到4月份月成交量是16000多套,全年70000套的銷
售前景不容樂觀,整體來說,目前二手房賣方市場還不明顯。不過,隨著本市市政基礎設施建設的加快,適量的拆遷、適婚人口的增加和大量外地人口湧入,以及奧運效應等因素,經歷了震蕩調整之後的二手房市場預計在未來將會在成交量方面有更大的突破,價格將穩步上漲。而隨著國家政策不斷完善,天津二手房市場出現的回暖決不會是曇花一現,未來5年內會越來越繁榮。
21世紀不動產天津區域分部執行總經理張武也表示,二手房市場的春天已來到。春節後二手房交易平穩上昇,月成交量已經達到了去年的70%到80%,標志著二手房市場真正開始回暖了。宏觀調控後的政策消化期正在成為過去,百姓持幣待購的心態開始轉變,商品房價格的繼續攀昇讓老百姓再次把目光轉向了二手市場。國家和地方政府鼓勵保障用房的開發,雖然解決了部分群眾的住房困難,但是大部分需求還需要市場來調節,而二手房市場將承擔主要的調節職能。綜合以上因素來看,二手房市場的回暖速度將進一步加快,回暖時間將進一步持久,市場真正的春天已經到來,而且絕對不會是季節性的春天。
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