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關於價格
其實,這個世界上本就不存在『合理』的價格,什麼是『合理』?『合什麼人的理』?『合什麼理』?這些問題,即使在市場低潮時,甚至是在住房分配制度的年代都是普通存在的。國家之所以宏觀調控,還不是認為價格過高,太不合理嗎?今天,市場為我們更生動、更精彩地演繹了什麼是價格,真是讓人大開眼界,對價格的實質多了感性的認識。
有關房地產的價格,按各種各樣的『理』可以分為:
成本價——『房地產暴利說』所持的合理價;
可負擔房價——『房價收入比說』所持的合理價;
限價——『公共住房說』所持的合理價;
公開市價——『房地產作為抵押物的合理價;
回報率價——長期投資人的合理價;
差價—短期投機人的合理價;
目標價——基於財務資金回籠的合理價;
報價——賣盤人嘗試市場的參考價;
平均價——政府認為調控市場的價。
為什麼在談論房價時,各說各話?原因在於各持各理。在市場平穩時,大家爭來爭去,事實上到了市場大熱的時候,基本不用爭論價格是否合理,只要有自願的買賣雙方,他們成交的價格就是市場價。
注意,這個市場價與估價師所說的『公開市價』的不同之處在於成交的時間。『公開市價』指在一個平穩的房地產市場中(價格無大波動),自願的買賣雙方,經過合理的議價時間,所達成的價格。而在大熱的時候,市場不斷昇溫,成交時間縮短,以前的成交價只是試價的臺階。價格在此時是嘗試出來的。
關於投資者
房地產趨勢投資者一般的規律是:在市場大熱時出售房產,在衰退期吸納房產;老百姓恐慌時買股票,老百姓興高采烈時賣股票。就如九十年代初海口的潘石屹。
房地產價值投資者一般的規律是,運用地段規劃的變化、市政配套的變化、回報率和物業潛在價值分析,如果市價低估就買,市價高估就賣。就如同我們的專業地產策劃,所謂挖掘物業價值。
房地產的時機捕捉者,也叫職業炒家,則是專挑快速上昇期的前段進入,希望在高點拋出。
趨勢投資者,是長線投資者,也是穩健型投資者。不會輸,但投資的效率不高,時機好時可大贏,時機不好時亦不虧,並不需要太多的專業能力;
價值投資者原則上與趨勢投資者相類似,但更專業。可以是短線投資,不會輸,投資效率高,但需要專業能力;
時機捕捉者,中短期賺差價的炒家的專業要求與價值投資者不同,這類人要有很好的市場直覺、政策消息,還要對下家有把握,否則就要有輸的風險承受力。
原則上說,房地產市場與股市不同的特點之一,就是並不適合短炒:交易時間長,交易成本(如稅費)高。本人覺得『炒』這個字在房地產市場中更顯出中國文字的博大精深:炒=火+少,即火中取粟,外加愈來愈少。
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