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抑制房地產價格過快上漲,保持合理的價格水平,是國家對房地產業宏觀調控的出發點和歸宿,也只有做到這一點,纔有可能使房地產持續健康發展,充分發揮房地產業對經濟增長和改善人民群眾住房條件的重大作用。
那麼,什麼是合理的住房價格?
首先,合理的房價應與居民收入水平及經濟發展相適應。
房價收入比是指一個國家或地區,在某一個特定時點上,一個家庭平均居住面積的住房價格與其年平均收入之比,它是衡量房價是否合理的一個非常重要的指標。其合理范圍雖沒有國際慣例,但這並不影響其全球通用指標的地位。
從國外房地產市場發展的統計規律來看,在正常的市場供需狀況下,普通居民的住房開支佔家庭收入的20%?30%,在此情況下,房價收入比在3?6之間。
一般說來,當房價收入比高於10時,居民收入水平不足以負擔高水平的房價,住房市場不具備健康發展的條件。當房價收入比在5左右時,存在著大量的有支付能力的消費者,房地產市場進入黃金發展時期。當房價收入比小於3時,說明已進入高收入社會,住房問題已基本得到解決,房地產市場已度過了其黃金時期,進入衰退期。
同時,成長期的房價漲幅應與經濟發展狀況相適應。房地產有其產生、成長、成熟、衰落的發展過程。如果處於產生、成長階段,且房價收入比還在合理的范圍內,其房價的漲幅應與經濟發展狀況相適應。其一,放在宏觀經濟背景下考察,房價漲幅應低於GDP的增幅。其二,從居民的經濟和心理承受能力來看,房價漲幅不應高於居民可支配收入的增長幅度。如果超過了,將導致城市自住購房居民和租賃住房居民生活水平的絕對下降。
其次,分析房價水平是否合理應當分析房價泡沫是否在合理范圍內。
在房地產市場,投資性和投機性需求會長期存在,因此,房價也不可能沒有泡沫,關鍵是要將其控制在合理的范圍內。考察一個城市的房地產投資投機性需求比例,可以使用房屋售租比價這一指標。
售租比價是指一個城市的某一特定地段的單位面積房價與單位面積月租金的比值。在市場有效運作的情況下,如果房租偏低,就會有較多的人放棄購房而選擇租房解決居住問題,如果房租較高,有購買能力的人就會較多地購買住房並用於出租以取得收益。在這兩種情況之間,市場將會自發地形成一個比較均衡的比例,即一個恰當的售租比價。從市場經濟國家的情況看,正常的售租比價應當在200?300之間。
最後,合理的房價應以房屋價值為基礎微幅波動。
房地產市場存在著一定程度的壟斷,使得價格機制扭曲,以致供求關系不能准確地反映價格變動,價格也難於反映供求的變動。
從理論上說,房屋總體價格符合價值纔合理。價值由社會必要勞動時間決定,具體到實際價格,就表現為商品房成本加利潤。住房和其他任何商品一樣,都有價值和使用價值二重屬性,而價值是價格的基礎,因此住房和房價如同一枚硬幣的正面和反面無法分開。要解決住房問題除增加市場供給以外,關鍵必須調控房價,使房價以價值為基礎微幅波動。
判斷房價是否合理的根本標准是房屋的內在價值,價格最終還是應由價值決定。
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