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二手房比新房貴?
一度被炒得沸沸揚揚的二手房價格倒掛現象(二手房比新房貴),在5月20日結束的北京國貿二手房展會上格外惹眼——無論是城八區,還是通州、大興等郊區縣都出現一些高價二手房,這些房子的均價明顯高於同區位的新房。然而,事實果真如此嗎?中國經濟時報記者為此展開了調查。
據記者觀察,表面看來,二手房價格比新房貴,似乎已呈現出蔓延之勢,早在今年2月,就有報道預言,到2007年年底,北京二手房價格倒掛可能高至八成。
『現在實在買不起房子,二手房的價格已經和新房不相上下,那些好一點的舊房比新房還貴。』只能兩手空空離開展會的劉先生無奈地對記者說,與他持同樣觀點的買房人還有很多。
如果用百度搜索『京城二手房價格倒掛』,可以搜出8340個網頁。在這些相關文章中,馬家堡——作為二手房價格倒掛的典型地段,被媒體多次提及。
近日,中國經濟時報記者去該地區進行了調查,結果發現二手房價格倒掛,僅僅體現在個別戶型、朝向都相對成熟的次新房(房齡低於五年的房子),六成二手房價格倒掛並不具備普遍意義。
馬家堡位於北京南三環與四環之間,即將於2009年開通的地鐵四號線終點站即建於此。據報道,2007年2月,該地區的二手房價格8700元/平方米,新房8500元/平方米。時隔3個月,本報記者前往調查時發現,馬家堡已經找不到集中放量的新盤,開盤時間最近的星河城三期也要到今年9月,其均價將達到13000元/平方米。
記者隨即以買房人身份在北京市某家大型的經紀公司登記購房需求,要求在馬家堡最靠近地鐵的位置購買一套總價在100萬元左右的二手房。銷售人員很快推薦了一套星河城一期的房子,面積108平米。據該經紀公司報價,房款加上稅以及服務費,103萬元就能包含購買此房的全部費用,其均價僅9500元/平方米。
按照同樣的購房要求,記者在馬家堡地區的其他幾家大型經紀公司登記了購房需求,結果顯示,該地區最貴的二手房集中在戀日家園小區,南北通透的小兩居均價已達11000元/平方米。而僅有尾盤在售的瑞麗江畔,底層的價格也已達到11000元/平方米。它們的均價都沒有超過新房。
在隨後的調查中記者發現,在以前媒體報道中曾被提到的二手房價格倒掛的七個地區,只有通州、崇文區還有較多的新房可以出售,東直門有均價28000元/平方米的樓盤在賣,亦莊的一品亦莊均價6800元/平方米,清河的清河新城現在均價已達10000元/平方米,其他地區新房均已告罄,何談新老房價格倒掛?
『現階段北京二手房價格不會超過新房太多,如果有,也只是極少數樓層、朝向都非常好的次新房。』二十一世紀不動產北京安信瑞德加盟店葉遠昌總監對二手房價格倒掛提出自己的看法。『如果二手房價格超過新房已是普遍現象,那麼樓市的拐點馬上就會出現,顯然,北京還沒有到這個程度。』
客觀、准確、權威的數據何處尋
關於新老房價格倒掛的爭論可以追溯到2007年2月中旬,一則京城六成二手房價格倒掛的消息成為京城媒體關注的焦點。北京市一些大型的經紀公司不斷接到記者的電話,詢問二手房的價格倒掛程度。中國經濟時報記者就此采訪了發布此數據的某經紀公司市場部相關人員,該人員表示,公司向媒體提供的數據來源於該公司各個地區成交價的平均值。
而業內某家大型經紀公司的負責人在接受中國經濟時報記者采訪時卻提出與之相反的觀點,認為二手房價格倒掛並不是普遍現象,僅僅集中在部分熱點區域中位置和朝向等客觀條件相當出色的次新房上。當記者追問二手房價格倒掛信息來源時,該公司負責人回答非常隱晦,『說二手房價格比新房貴,對經紀公司並沒有好處,其他公司這麼做的原因,我們並不了解,不排除吸引媒體注意的可能。』
另一家大型經紀公司的企劃人員在面對記者的相關約稿要求時,乾脆婉言拒絕,稱未能找到新房數據,無法對二手房與新房價格進行對比。
顯然,二手房價格倒掛現象在業內並未達成共識,卻被媒體廣泛傳播。
2007年2月14日新華網房產頻道在醒目位置轉載某報文章《兩部門聯手保證資金安全房產中介戴上緊箍咒?》。文中提到:『中大恆基的交易數據顯示,2006年公司二手房交易量為7.1萬套。』而北京市建委公布的數據中,2006年北京市二手房交易總量纔7.8萬套。該公司網頁上的簡介顯示,公司成交量佔北京市場的20%。作為一家在北京有400多家門店,上海、廣州市場門店數量沒到50家的房產中介公司,其二手房交易額卻幾乎與北京市場交易總量持平。
另一位不願透露姓名的經紀公司企劃人員坦言,在整個經紀行業中,編造數據早已經成為行業內的潛規則,並不是個別現象。有些提供給記者的稿子,就是為了趕時效性,甚至頭天下午政府出臺房產營業稅政策,記者的郵箱中馬上就能收到兩天後市場反饋的數據。而且,不同經紀公司依據自己數據提供出的分析結果存在較大的差異。
2006年8月1日,政府強制征收二手房出售個人所得稅,北京市兩家相對大型的經紀公司鏈家與我愛我家提供出了結論完全相反的數據:鏈家依據數據統計的結果顯示交易量下挫,而我愛我家則堅持交易量並未受到特別明顯的影響。
『我們每周都會接到經紀公司提供的新聞稿件,這些稿子中包含有豐富的數據。有些時候,為了搶到時效性,會采用一些經紀公司提供的數據。』一位從事二手房報道的記者透露出一定的擔懮,『現在我們並沒有其他途徑得到更加權威的交易數據。』
據了解,北京市大型的經紀公司不僅擁有陣容龐大的企劃隊伍,還與多家媒體建立了長期穩定的聯系,定期向記者的郵箱發送新聞稿件。其中,既有對政策走勢的分析,還包含一些市場交易量、成交價格的統計。這些數據被新聞媒體廣泛引用。
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