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有人居然主動跑到法院去打官司:我賣沒產權證的房子違法了,我要求宣告房產買賣無效。許多人也都以為,沒產權證的房子不能買賣,真的是這樣嗎?
這名『主動檢討錯誤』的男子叫徐一發。他在2002年7月5日購買了『天寶大廈』的一套房子,建築面積25.35平方米,總價8.97萬元。2003年5月12日,開發商將房子交付徐一發使用。
2003年11月,徐一發把這套房子轉賣給了謝小微。按雙方簽訂的《協議書》約定,包括家電和裝修,總價14萬元。之後,謝小微依約付款,徐一發也把房子交給謝小微使用。
據查,『天寶大廈』的開發商曾經向有關部門辦理房產的登記備案手續。2003年4月,『天寶大廈』也通過了驗收。2003年,開發商因為沒有去年檢而被凍結,但工商登記至今還存在。待到可以申辦產權證時,由於開發商一直沒去提交相關資料,導致這套房子至今沒能辦出產權證來。
2006年8月17日,徐一發向謝小微發出一份《解除合同通知書》,要求對方退房他退款。但是,謝小微不乾。雙方只好對簿公堂。
案件歷經一審、二審。法院的一致說法是,賣房協議書是雙方自願簽訂的,合法有效;徐一發想單方解除合約,不行。前些天,市中級法院一錘定音,駁回了徐一發要求退房的訴求,賣房協議得繼續履行。
(當事人均為化名) 說法 沒產權證的房子為什麼能轉讓
徐一發說,根據法律規定,未取得權屬證書的房產不得轉讓。而他與謝小微簽訂協議時,明知訟爭房屋尚未辦理產權證,因此,他倆簽訂的《協議書》違反了法律法規的強制性規定,屬無效協議。
《城市房地產管理法》和建設部《城市房地產轉讓管理規定》均規定,『未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓』;而廈門市人大制定的《廈門市城鎮房屋管理條例》也規定,無房地產權屬證書的房屋不得轉讓。過去的實踐也認為,未取得產權證的房產不得轉讓。
昨天,,如今對這項規定的理解已經發生變化。司法實踐認為,上述規定的立法本意其實是限制所有權不明確的房產的轉讓行為,限制的只是房地產權屬的實際變動,並不否定房產轉讓合同本身的效力。也就是說,如果房子的權屬是明確的,僅僅是未能辦出產權證時,當事人依然可以簽訂買賣合同,把房子轉讓給他人,只是產權一時無法落到他人頭上而已。
在本案中,徐一發已經付清了房款,也辦理了相關手續,這套房子的權屬沒有爭議。
由於涉案房產前期的所有手續——從預售許可到登記備案至竣工,基本完整齊全。主審法官說,如果開發商真的失蹤,購房人依然可以借助政府部門或者相關機構,辦理出產權證來。也就是說,到時徐一發依然還可以將產權過戶給謝小微,因此賣房《協議書》還是可以繼續履行的。 (鈺)
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