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前天,『綠地21城』一個新盤開盤現場,蜂擁而至的人群在焦灼中等待。除了怕起大早趕不上集外,不少人心裡還在盤算著另一個小九九———以什麼方式把產證署在孩子名下。記者在人群中隨機詢問了30位排隊者,其中16人承認『在動這個腦筋』。
剛過去的4月,上海一手商品住宅交易呈現出明顯的回暖態勢。中房上海指數辦公室最新月報顯示,上月上海住宅價格指數為1325點,較3月上昇15點,這樣的增勢已有數月。在股市大牛情況下房市依然上漲,可見人們對房市投資的增值觀念牢不可破。
問題是,當越來越多的人開始關注國家法治進程,開始有意識地吸納信息進行立法預判的時候,未來可能的立法趨向便提前影響到人們的生活。幾年來遺產稅立法的消息不時刺激著那些潛在的『有產』一族的神經,他們開始注重置業過程的『技術處理』。
如何讓房產提前落在孩子名下,現象多多,手法多多,問題多多,也令人感慨多多。
現象多多
產證上考慮署小孩名字
『加孩子的名?當然可以。』記者上周五撥打了市房地局63193188諮詢電話,接線員非常熟練地回答。據了解,類似問題正有越來越多的人在諮詢。
再撥市房地產交易中心的諮詢電話58772600,一位男士也給出同樣的答復。
記者又問,房產證是否可單獨署孩子的名字。得到的答復也是沒問題,只要父母雙方作為監護人都同意即可。
『單獨署孩子的名字,我如果哪一天想把房子賣掉行不行?』當記者問第三個問題後,對方終於忍不住了:『你們這些人怎麼都這樣,既怕將來交稅又怕轉讓不了,既想讓馬兒跑又怕馬兒吃草!』記者了解到,類似諮詢正在增多。
『綠地21城·啟航社』前天開盤,人們在拉拉扯扯,長隊在扭來扭去。沒排到的著急,排在前面的也有人心裡不踏實。一名中年女士問銷售人員,『我今天用我的名字簽協議,接下來能不能只用我兒子的名字辦過戶?』
在『談房論市』等房產論壇,『遺產稅』也成了熱門話題。有人發表高論:『法定繼承的房產不應當征遺產稅』,有人對可能出現的征稅局面憤憤不平:『連個人所得稅都征不好,還征什麼遺產稅!』也有人支招的……
就連日益昇溫的司法考試類網站上也頻頻出現著遺產稅的討論。
前幾年有人說,大家碰到一起說不滿十句話就要談房子。如今在買房的人尤其是在買第幾套房的人,他們思考和討論的則多是房產證上寫不寫孩子的名字。
為了孩子買房子正在成為部分人的現實選擇。
途徑多多
加名、轉名、單署娃娃名
正如房產交易中心的諮詢人員所說,既想讓馬兒跑又可以讓馬兒不吃草,哪裡有這種好事兒!但光讓馬兒跑還是可以的————根據現有法律,在多數情況下,房子是可以落在未成年孩子名下的,甚至完全做到『小鬼當家』。
『買房時想到加上孩子名字,這已經很多見了。』上海市律師協會房地產研究會副主任劉正東介紹,出於逃避將來可能出現的遺產稅的目的,買房時大概有幾種模式,可以簡單地稱為『加名』、『加名後再轉成單名』、『直接單名』。
加名是最簡單的方法。在出版社工作的陳女士有個8歲的兒子,她與丈夫幾年前已經買了一套120多平米的房子。看到房市走高,她把家裡的餘錢集中起來付了首付,買第二套房子。但考慮到將來可能開征遺產稅,她在產證上加了兒子的名字。而且想來想去,除了兒子外,夫妻倆只署了一個名字。
業內人士介紹,不滿18歲的孩子不具有完全民事行為能力,他的『買房』行為需要父母作為監護人代理。具體操作中,父母需要辦理監護證明之類的手續。
『許多人之所以采取「加名」法,是由於在貸款買房的情況下,只有一個未成年業主是無法貸款的。』劉正東說。不過他介紹,有一種變通的『加名』操作方法,可以幾乎等同於單獨署孩子的名字。一般情況下,房屋共有人之間是共同共有;但也可以約定按份共有,大人只擁有整個房產5%的份額,95%的份額屬於孩子。這樣幾乎等於全留給了孩子,而且還可以進行貸款。
據業內人士介紹,迫於貸款問題無奈之下的『加名』法還可以延伸操作,即在完成貸款後將大人的份額過戶到孩子名下。在這種情況下,即使銀行知道了,只要大人能按時還款,銀行也不會乾涉。
在房產證上直接單獨署上孩子的名字,這無疑是遺產稅疑慮者最好的選擇。但市房地產交易中心諮詢人員表示,只有在購房時一次付清全部房款的情況下,纔可以這樣操作。當然,實踐中需要孩子的父母作為監護人一起出具相關證明。此外,有的父母名下的房子貸款已經還清或者本來就沒有使用貸款,房子也可以過戶到孩子名下。
問題多多
房產轉讓有障礙
為了今後免交遺產稅,張先生因此遇到了麻煩。4年前他以當時只有3歲的兒子名義,花100多萬元購買了一套160多平方米的商品房。最近,張先生因生意上資金緊張,想賣掉房子以便周轉。但房產交易部門卻告訴他無權出售該商品房。這讓他不可思議:房子是自己掏錢買的,又是兒子的法定監護人,怎麼會沒有處置權?
替兒子買的房子自己無權處置?張先生的遭遇讓許多和他有著同樣做法的人吃了一驚:這太不合常理了。但現實規定的確是這樣。
劉正東介紹說,未成年人從出生之日起,就有購買、接受、繼承等權利,但因其沒有民事行為能力,因此沒有抵押、出讓的權利。現在有不少父母為了今後免交遺產稅,早早地替兒女購置好房產,但隨著情況不斷出現變化,父母或其他監護人如果需要將房屋轉讓或抵押時,就會遇到像張先生一樣的問題。
根據《民法通則》第十八條:監護人應當履行監護職責,保護被監護人的人身、財產及其他合法權益,除為被監護人的利益外,不得處理被監護人的財產。根據這一法律規定,一般情況下監護人是不能處置被監護人的財產的。除非是監護人(父母)為被監護人(子女)的利益處置房產,如被監護人的教育、重大疾病需要醫療費用出現困難時,監護人纔可以通過法定程序處置房產。處置前,監護人必須提供與此相關的真實證明資料,並通過公證機關公證,方能轉讓或抵押。
『雖然事實上,父母賣掉家裡的房子無論是做生意也好還是給孩子交學費也好,都是為了整個家,也是為了孩子。但在實踐中有些用途並不容易被登記部門認定為「為了孩子的利益」。』劉正東說。
房產交易登記部門也證實,有孩子份額或單獨以孩子名義購置的房產,如果要在孩子成年前處置,需要證明是為了孩子的利益。
因此,交易部門提醒那些打算以自己未成年子女名義購房的人,在簽合同前一定要仔細考慮清楚,以免將來後悔。既然想讓馬兒跑,又怕馬兒吃草,看來難於兩全。
新聞背景
信號多多
立法有雷聲無雨點
遺產稅是以被繼承人去世後所遺留的財產為征稅對象,向遺產的繼承人和受遺贈人征收的稅種。征收遺產稅,對於健全國家的稅收制度、適當調節社會成員的財富分配、增加政府和社會公益事業的財力、維護國家收益具有積極意義。
中國早在1940年7月1日正式開征過遺產稅。1950年,《全國稅政實施要則》將遺產稅作為擬開征的稅種之一,但未予開征。1994年的新稅制改革將遺產稅列為國家可能開征的稅種之一。1996年全國人大批准了《國民經濟和社會發展『九五』計劃和2010年遠景目標綱要》,綱要中提出『逐步開征遺產稅和贈與稅』。2004年起,國人對於是否應當開征遺產稅的討論開始密集起來。
去年9月3日,反腐專家、國家社科規劃『新世紀中國懲治和預防腐敗對策研究』課題組組長王明高透露了他們設計的遺產稅實施方案:我國遺產稅的起征點定為80萬元,這個數字包含房產價值。王明高同時強調,從我國實際情況來看,地區經濟水平、地區個人收入財產擁有量差距較大,80萬只是一個『全國平均值』。
據介紹,遺產稅、贈與稅、『家庭財產申報制』等如果一同實施,將形成一個比較完善的網絡。如果只實施遺產稅,很多人將提前處理自己財產,不等它變為遺產,就通過贈與等方式進行處理,贈與稅一同開征將杜絕這種現象。不過很多夫妻如果想兩項稅種都規避,買房時直接以子女名義購買,避免交稅,那麼『家庭財產申報制』將『不答應』。但不管怎樣,越來越多的國人已經開始立法預判,他們選擇在法律出臺前『未雨綢繆』。
記者觀察
感慨多多
鼓掌,為國人學會立法預判
曾幾何時,普法部門一遍遍地把『法律ABC』送到老百姓手中,結果還未必受歡迎。經過漫長的四個五年普法之後,且不說國人的法律知識提高了多少倍,單對法律的態度就發生了質的飛躍。從不知道法律的作用到開始主動吸取法律知識,從學習現有法律知識又發展到關注立法趨向,國人的法律意識真的今非昔比了。
為了逃避可能開征的遺產稅而爭相塑造出一大批『娃娃業主』,有人斥之為投機。但必須肯定的是,這種『投機』方式的發現是靠立法預判意識的萌發作支橕的。人類社會有著龐大而復雜的道德體系,為何還要在此之外不遺餘力地構建法律制度?原因就在於兩者功能不同。法律是道德選擇的結果,是強制的『道德』。
趨利避害是萬物本能,更是人最基本的生存法則。作為法治社會的公民,趨利避害的一個重要前提是對現有法律的了然,或者借助專業人士精確游弋於龐雜的法律規則之中。這是一種基本素質。
作為法治社會的公民,根據現有法律有預見地選擇自己的行為,要比在法律面前『無辜』碰壁後走極端更負責任。現在我們更加驚喜地看到了,越來越多的人開始把目光投向未來的立法趨向並預先判斷,預先作出選擇。
鼓掌,為國人學會立法預判。
具體到是否開征遺產稅,一時間風聲雨聲聲聲入耳。比如,為配合遺產稅條例的制定,媒體曾宣傳世界上80%的國家在征收遺產稅,發達國家幾乎無一例外。於是,老百姓對遺產稅從不熟悉到自覺關心。
但是另一方面,由於對投資的制約作用,遺產稅在世界各國的征收力度正在降低。作為世界上最早開征遺產稅的國家,英國的遺產稅稅率正在下調,免征條件正在放寬。作為曾經的英殖民地的中國香港特區,去年也正式取消征收了多年的遺產稅。
國人已學會立法預判,但他們繼續前行勢必需要更加全面的信息支橕。
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