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股市和樓市一直是中國老百姓投資的兩大陣地。在2006年末,中國人民銀行公布的2006年第四季度全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示,選擇『購買股票和基金』的人數達18.5%,躍昇至歷史最高,其中選擇基金作為最主要金融資產的居民人數從第三季度的6.7%猛昇至10%,首次超過股票成為居民家庭除儲蓄存款外的第一大金融資產;而購買住房意願則從2005年的平均值19.7%,下降到2006年的平均值17.8%。
在2006年,上證指數飆昇130%,創造了中國股市17年來的歷史新高,中國股市成為全球增長率最高的股市之一。這是中國股市5年沈寂後的強勁崛起。而也是在2006年,新一輪房地產調控開始,全國房價增幅趨緩,部分城市出現房價下跌現象,比如上海房價已經連續8個月同比下跌。限外政策、營業稅、個調稅、土地增值稅等諸多政策使房地產交易受限,而且交易成本大幅提高,從而使大部分投資者被迫撤出樓市,另有部分投資者則無奈由售轉租,進而導致租賃市場的租金下調,投資回報率低至5%以下。
2007年5月,A股指數已經輕松躍到4000點以上,部分個股在短時間內不斷上演價格翻幾番的現實版『神話』,很多百姓忙著把大筆存款搬出銀行投到股市中。更有市民將房產抵押給銀行,將所獲大筆貸款資金投於股市。甚至少數人極端到不惜去借民間私人高利貸,指望靠股票一夜暴富。
今後投資市場真的會『股牛樓熊』嗎?本期周末話題記者做客搜房網直播間,與讀者一起傾聽證券專家和房地產分析師的觀點。
看看自己屬於哪類投資人
無論房地產還是股票,都偏愛更專業的投資人。來自深圳尚達信業房地產公司的張煜偉先生從房地產和股市的角度,把投資人總結為四種。第一種是沒房子也沒錢。先賺錢,賺錢以後決定買房子還是買股票。第二種是沒房子有錢。這樣他會先買房子,因為經濟在增長,經濟增長股市會漲,股市增長老百姓就會買消費品。第三種是有房子沒錢。這樣的人有條件拿出幾十萬去股市開戶,但不買房子,這就是有一夜暴富的心理。第四種是又有房子又有錢,有房子自己住,拿錢該買房子買房子,該買股票買股票。
從投資過程和收益上,張煜偉分析,房地產和股票也存在很大差異。房地產屬於大宗物業交易,有不可變性,不能隨著區域的改變而改變,它的交易需要時間和過程,變現速度相對慢一些;而買股票不同,不管人在什麼地方,打一個電話股票就交易了。另一方面,房地產有保值增值的功能,股票沒有。張煜偉說,投資做房地產還是做股票,要根據個人情況來看。如果你是激進派的,甘冒風險的,就可以全部選擇股票;如果你是想平穩投資的,那麼買一部分房產,買一部分國債都是不錯的選擇。
兩種有趣的投資品
作為不同的投資品種,股票和房地產各有特點,但它們也具有一些共性。來自上市公司天房地產的營銷總監馮皜先生認為,樓市和股市有三個主要的基本特性,一是普遍性,二是趣味性,三是這兩個市場有很強的相關性。
如何解釋普遍性呢?當前,股市和樓市普遍受到了上至國務院、下至普通老百姓的廣泛關注,這是前所未有的現象。國務院在規范房地產市場時不斷地出臺新政策,現在又開始規范股市,國務院對股市和樓市的關注達到空前程度。普通百姓也一樣,以前沒做過股票的很多都開了戶,以前有賬戶的又重回市場。據最新統計,上個月股民數據是9000多萬,如果深入分析,真實股民應該達到幾個億,因為每個股民背後都有一個家庭。同時,關注樓市的人也越來越多。據統計,2005年住房私有化率是96%,其中城鎮居民達到84%,這遠遠超過國際水平。美國、加拿大曾是住房私有化率最高的國家,但這一數字還不到70%;北歐一些國家基本都在40%左右。僅從中國老百姓對住房私有化意願的迫切程度就可以看出,樓市受到了極為普遍的關注。
第二是趣味性。馮皜說,股市和樓市是兩個不同的市場。從1990年至今,股市是上下波動的,而房地產卻一直在持續上漲,17年來全國平均每年上漲12%,其中天津還略高一些。他認為,『房子會不會漲價』這個問題很好回答。與股市波動的曲線相比,樓市的價格線一直在上昇,幾乎沒有下降過。馮皜認為,除非投資者特別倒霉,現在恰好趕上房價的高位頂點,但這個可能性比一直持續上昇要小。不管是買股票還是買房都要重視趨勢,掌握了趨勢做成的把握性會更高。
第三是相關性。股市和樓市表面上看起來不相關,但實際上它們都是市場行為,都是在中國整體經濟環境下生存的兩個行業,這其中的相關性不言而喻。當前兩者的同時上漲也與當前的經濟環境有關。馮皜認為,股票也是一種資產,因為買的是股權,股權代表了一部分資產,買房子擁有了百分之百的權利,如果貸款的話就擁有百分之幾十的權利,買股票擁有產權的比例會小,但性質是相同的。另一個相關性在於,如果股市不這麼火的話,樓市漲幅可能會更大。因為老百姓手裡的這些『熱錢』總要有一個出口,房地產就是一個很好的出口。
所以說,股市和樓市會相互影響,會在相對程度上此消彼長。
從往年經驗來看,樓市更像一只適合長線投資的績優股,短期內看不見大起大落,但那個不時蠕動一下的小紅線一旦積累到某個年月,就會成長為一個令人興奮的數字。然而,我們卻不能忽視房地產投資的高成本,那數十萬元的資金和高額的轉讓營業稅。所以說,假如你手中只有個無關痛癢的三五萬,那你還是把它砸進股市,小賠小賺圖個刺激吧。新報記者吳江
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