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來自央行及其上海總部的最新研究均表明,今年以來國內購房貸款增速正在上揚,顯示在經歷宏觀調控政策的密集衝擊後,房地產市場似乎再次呈現出購銷兩旺的態勢。
首先出臺的是央行今年第一季度貨幣政策報告。這份報告稱,一季度購房貸款增速加快且呈上昇趨勢。報告顯示,3月末,全國購房貸款餘額為2.41萬億元,比年初增加1424億元,同比增長19.9%,增速同比加快3.7個百分點;其中個人購房貸款餘額2.4萬億元,比年初增加1471億元,同比增長20.3%。
無獨有偶,央行上海總部稍後發布的最新信息顯示,上海個人住房貸款自去年11月起已持續6個月的小幅上昇走勢,並且增幅呈擴大趨勢。
不止是房貸,房地產開發投資增速也在同步加快。央行報告顯示,一季度全國完成房地產開發投資3544億元,同比增長26.9%,增幅同比加快6.7個百分點。
再從當前新建商品房的購銷比看,國內房地產商的好日子也仿佛是回來了。央行報告指出,一季度新建商品住宅面積大於竣工面積2.2倍,與上年基本持平,且銷售面積增幅快於竣工面積增幅3.3個百分點;3月末,商品住宅空置面積6900萬平方米,下降1.2%。
除了以上表面印象之外,透過央行發布的數字,我們應分析出一條重要的潛在信息:盡管中央這兩年一直強調90平米以下戶型要佔70%以上,但央行報告顯示,90平方米以下普通商品住房投資佔比僅為11.2%,這說明什麼?說明中小戶型普通商品住房作為市場供應主體的地位遠未確立!說明房地產結構調整收效甚微!另一方面,我們從央行報告看到,房地產開發投資增速明顯高於房貸增速。前者為26.9%,後者為19.9%,差距達7個百分點,顯示各路資金對房地產投資抱有強大信心。央行報告就此也提到,『房地產開發資金充足,國內貸款和利用外資增速較快。』
在各路投資當中,外資是一支不可忽視的力量。盡管近年來我國對外資進入房市一直在加強限制力度,但是,一條條『限外』政策出臺後,外資並未放緩進入中國房市的步伐。在幾輪宏觀調控風頭過後,他們反而更加看好擠掉泡沫的中國房市。據統計,一季度廣東房地產開發到位資金同比增長22%,增幅同比基本持平,但其中的外資同比增幅高達373.9%,與上年同期的-52.8%反差強烈。在重慶,截至2006年年底,全市已有近150億元的外資投入房地產市場,佔整個外商投資金額的近兩成。
有調查認為,在我國房地產開發投資中,外資總體約佔5%,但在重點城市所佔比例可達20%。由於外資的強大風向標作用,1元外資投入可能帶來10元內資跟進,從而推動房地產價格上漲。業內專家建議,應重點關注外資基金在房地產市場的投資動向,通過稅收、外匯管制、投資規模控制等手段,進一步引導和限制外資的投資和炒作。
房市的紅火,顯然已經讓進入中國的外資嘗到不小的甜頭。以重慶為例,全市153家外商房地產企業的資產規模已達332.79億元,2006年在渝外商房地產企業共實現主營業務收入49.25億元,利潤總額8.11億元,主營業務收入利潤率高達16.5%,同比增長5.1個百分點,其經營效益正在不斷提高。
這種甜頭,吸引的當然不止是境外客,也包括國內人士。以貴州為例,該省統計局日前發布的全省房地產開發投資情況調查顯示,前兩個月全省房地產開發投資增長20.2%,而在投資最旺的貴陽市,去年外省及境外『客人』買走了十分之一商品房。在廈門,從商品房的購房人群分布來看,外地人居然已成為購房主力,今年首季廈門房產被外地人買走一半之多,而廈門本地人購房面積不到總量一半!看得出,買房『客』無論中外,他們正在並肩『作戰』。
但是,中外買客們且慢樂觀,國內一些地方日前也傳來讓他們樂不起來的消息。在廈門,今年一季度的商品住宅和二手房成交量均呈現下跌,其中商品住宅成交量已連續4個月下跌。在福州,4月份的市區商品房均價出現近年來的首次微幅下跌,跌幅為1.29%,且今年前4個月該市商品房銷售量也出現下滑現象;在江西,房地產業自去年10月進入不景氣區間至今,贛房景氣指數一路延續下滑趨勢,到今年3月,相關的6個分類景氣指數全部進入不景氣狀況,江西房地產業10年來首次出現偏冷預警信號!
雖然『偏冷』預警信號的出現還是個案,但誰又能說這一信號未來不會在更多地方出現呢?國內房市目前在整體上呈現的購銷兩旺現象誰又能保證持續多久呢?常言道,花無百日紅,一旦各種既有宏觀調控措施落實到位,再輔之以新的針對性更強的舉措,房市整體『偏冷』也未可知,彼時,中外開發商和個人買客再談防范投資風險將為時已晚。
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