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當前的中國房地產界很喧囂。從理論上判斷誰對誰錯,未免空對空,誰也說服不了誰。我這裡試圖用一個房地產項目的數據,解釋以下問題:房價為什麼這麼高,房地產有沒有暴利,誰從中得到了好處……至於房價是否合理,如何降低房價,這些數據也會給出相應的路徑。
一、某房地產項目的數據
我收集了某房地產項目的相關數據。當然,這個項目的實際名稱、地理位置、開發商的名稱等,均隱去。這樣的數據,一些房地產專業書籍中均有詳細介紹,都列有豐富的案例;這些案例大都取自實際,讀者可以分析核實。
(一)項目總投資
項目總投資為35371.06萬元,明細項目如下:
1.建安費用:17600萬元
(1)建安工程費用:12800萬元
(2)相關配套費:4800萬元
2.工程其它費用:15990.4萬元
(1)土地出讓金:14400萬元
(2)勘察設計費用:440萬元
(3)工程管理費用:466.4萬元
(4)工程預備費用:684萬元
3.建設期利息:1780.66萬元
(二)銷售收入
該項目住宅銷售的平均價格為每平方米3600元?3700元,別墅部分的平均售價為每平方米9300?9500元,公建部分的平均售價為4300?4500元。
該項目的銷售收入包括三部分內容,即住宅、別墅和公建的銷售收入,總計:63454萬元
(三)銷售稅金及附加
主要包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加,綜合稅率按5.5%考慮。稅金為63454萬元×5.5%(稅率)=3489.97萬元
(四)銷售費用
銷售費用主要指該項目的住宅、公建和別墅的銷售過程中支出的各項費用和交易費等。銷售費用按銷售收入的4%考慮。銷售費用為63454萬元×4%(費率)=2538.16萬元
(五)土地增值稅
由於該項目的增值額超過扣除項目金額的50%,為53.2%,故納稅稅率比照30%和40%分別計算,即未超過50%的部分稅金為:20699.6×30%=6209.88(萬元);超過部分為:1324.77 40%=529.9(萬元)。總計為6739.79(萬元)
(六)利潤總額
利潤總額是指銷售收入減去開發投資、土地增值稅、銷售費用和銷售稅金及附加後的餘額。該項目的利潤總額:63454-35371.06-3489.97-2538.16-6379.79=15657.02(萬元)
(七)所得稅
該項目繳納企業所得稅,稅率為33%。該項目應繳納的所得稅15657.02×33%=5166.82萬元
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