|
||||
如果說去年最火爆的名詞是“超女”的話,今年就要算是“房奴”了。
房價就像火箭一樣,蹭蹭蹭的往上漲。珠江新城新開的樓盤,每平米單價都賣到16000元了,沒個百八十萬,別想。年入十萬,也算小康了吧。算算不吃不喝,這輩子也還不完了。政府也知道老百姓的苦,想法子要打壓“炒樓熱”,給過熱樓市降溫。
可房價沒看着降下來,老百姓的購房成本卻是越來越高。比如說,5月剛加完息,每個月又得多掏點銀子給銀行;一手樓買不起,咱買二手樓,又說5.5%營業稅減免從持有時間2年增加到5年,樓價沒見啥大動靜,市場上的二手樓源卻猛降,想賣的乾脆直接提價5%,愛買不買,想買的人多了。
買一套合心的房子有多難?幾年、十幾年辛苦賺下的錢,剛夠付個首期,還有幾十萬的債分幾十年要還給銀行。房貸沒有還完前,這房子還是屬於銀行的,不算自己的,你說,不是“房奴”是什麼?
於是,身邊的“房奴”越來越多了。不管怎麼說,房子還是要住的,既然心甘情願地當了“房奴”,就不如動動腦子,讓家庭的財務能更健康一點。
買下一手大戶型節衣縮食過日子
尋房記
小強今年29歲,是一名廣告業務員。原來,小強的生活和消費態度非常灑脫,收入雖然不固定,平均每個月也在1萬元左右。經常跟朋友下館子吃飯,而且喜歡搶着買單;在衣服上小強也很捨得花錢,動輒就是上千塊。工作幾年,基本沒有什麼儲蓄,不過他也沒什麼壓力。
小強的女友小林今年28歲,在一所大學任教,每月收入6000元。今年兩人的婚事提上了日程,2月份開始,兩人開始了購房之旅。兩人打算婚後接雙方父母來廣州同住,所以計劃購買一個較大的戶型,而且因爲是婚房,所以只買一手樓。
兩人看房並沒有花太多時間,因爲市內的樓價從去年開始已經飆升,均價基本都在8000元以上。後來,兩人看中了廣州大道南一處大型樓盤的房子,建築面積132平方米,單價7500元,送裝修,加上稅費,總價約100萬元。同樣地段的房子,小強的朋友兩年前購買時單價還不到5000元,不過現在7000多元價格在廣州一手樓裏已經算便宜了。
好在小林是大學老師的身份,向銀行申請到了首付2成的按揭貸款,儘管如此,兩人還是向朋友借了10萬元,才湊足了首期。小強不想給銀行支付太多利息,所以咬牙選擇了15年還清,這樣每月要還款7000元。向朋友借的錢要在明年5月前還清,每月平均還款7000元。
財務狀況
我們來看看小強目前的財務狀況:
每月家庭收入:10000元+6000元=16000元。
雙方公積金每月累計:2000元。
每月按揭支出:7000元。
每月還朋友借款:7000元。
每月平均生活成本:3000元。
每月節餘:1000元。
小強和小林雙方的家庭月收入在16000元,並不算低;但供了樓後,第一年每月的還款支出佔月收入的比例高達77.7%,遠遠超過了40%的警戒線。每月除了留下基本的生活費用,決不敢有額外的開銷。新房大概在國慶前後交樓,雖然不用裝修,但買傢俱又要花一筆錢,小強還在發愁。
小強告訴記者,相比過去現在的生活可以說是“節衣縮食”了。如果不是什麼特殊情況,決不會跟朋友去外面吃飯,一般都是在家自己做着吃,出去吃也是“AA”制;新衣服也很少添置了,一次在一家商場看中了一款400多元的提包,猶豫了很久,最終還是沒有買。最大的變化是心理上的壓力:因爲收入是浮動的,過去覺得放鬆一點少賺一點也沒有關係;但現在繃緊了弦,一單業務都不敢錯過。
對“房奴”的感覺,小強的體會特別深,常自嘲自己是“典型性房奴”。不過他還是很樂觀:等熬過第一年,還完朋友的錢,壓力就沒有這麼大了。
理財建議
小強向銀行的借貸總額很高,利息成本太大,房價如果下跌的話,有成爲“負資產”的危險。因此,應儘可能提前還款。在具體操作上,一年後小強的月節餘收入增加後,可以用定期定額的辦法選擇好的股票型基金進行投資,例如,如果以年平均回報率爲20%(在大牛市的環境中,這個目標並不難實現)計算的話,每月定期定額投資3000元,5年後的賬面收入可以達到30萬元,用來提前歸還房貸的本金,可以減少不少利息支出。
精打細算選擇教師福利房
尋房記
同樣是年輕的“房奴”,王峻的壓力比小強要小多了。王峻跟女友小凌都在金融機構工作,大學畢業四年後,雙方的月平均收入大概都在6000元左右,兩人存款合計有10萬元。
比起小強,同樣是購買婚房,王峻的看房經歷就複雜的多了。去年國慶後,王峻跟小凌就開始了加入了看房大軍。因爲雙方父母還沒退休,所以兩人計劃先購置一套二居室,等過幾年後計劃生小孩,父母也退休後再購置大的戶型。王峻所在公司附近交通比較便利,而且教育資源比較豐富,兩人最初決定在附近買一套二手房。
終於,在看了半年房子後,王峻看中了一處學校教師的福利房,雖然房子舊了點,但周邊環境不錯。吸取以前的教訓,王峻基本沒有跟房東怎麼侃價,就火速下了定金。果然,在跟房東籤合同的時候,房東接了10多個想買房人或者地產中介的電話。
因爲是二手樓,估價要低於成交價,最後王峻付了4成的按揭16萬元,向銀行貸了20萬元。除了自有存款外,雙方家裏還贊助了10萬元。
理財規劃
運用工作中積累的理財知識,王峻做了小小的規劃:兩人公積金每月累計2000元。選擇10年還清,月還款額在2500元左右,除了公積金外,只用再負擔500元。還款有等本跟等額兩種方式,王峻算了一下,等本比等額,累計可以少付1萬多元,於是選擇了前者。
王峻跟小凌每個月扣除正常支出和還房貸外,每個月節餘有大約4000元,加上年終獎,每年大概可以存下6萬元,這樣算起來,大概三年就能還完房貸。但王峻並不打算提前還貸。他是這樣考慮的,向銀行的借貸成本年利率不到5%,如果投資回報率高於這個數目,就沒有必要提前還貸。
他計算了一下,在之前的熊市中,一些好的股票基金平均年回報也在10%左右,今年上半年股市的行情大漲,一些基金的回報率更是高達50%以上,與其把錢還給銀行,不如拿來投資。王峻計劃將收入三三分,一份留做應付日常的支付需要,一份用來申購基金,一份用來自己做股票投資。而年終獎用來給雙方購買一份保險。
朋友們覺得小強比過去節儉了很多,供樓後,基本上沒有在外面下過館子吃飯,都是在家吃。
尋房記:
大學畢業工作兩年後,孫小姐開始考慮買房子問題。孫小姐首先考察了劉小姐所在小區,那個小區有自己的學校、醫院、商場、24小時班車,配套相當好,環境也非常優雅安靜,而且首期1萬、月供2000元的標準也在孫小姐支付能力範圍內,但畢竟距離太遠,遠離市區半小時車程,如果加上等車塞車,來回花在路上的時間可能長達2個小時,不僅如此,孫小姐還擔心未來班車的不確定性,最終還是放棄了這個小區。
接下來孫小姐開始進入真正尋房過程,首先她審視自己的條件和需要,基本如下:月收入5000元左右,暫時沒有男朋友不用考慮結婚,由於之前比較大手大腳花錢只有兩三萬存款,喜歡睡懶覺希望儘量不要浪費時間在上班路上,喜歡吃宵夜喜歡出去玩;所以她確定了自己需要的房子基本條件:低首期,離單位近,周邊配套成熟且熱鬧,離市中心娛樂場所近,最好還有升值空間。等確立了以上條件後,孫小姐以自己單位爲圓心,五站公交車站爲半徑,劃定了看房區域。
和大多數購房者一樣,孫小姐首先考慮裝修精緻的新樓盤。在珠江邊某二線江景單位,孫小姐的同事楚先生爲她推薦了同一小區的一個單身公寓。40平方米,28萬元,首期6萬元左右,20年月供才每月一千多元。孫小姐比較猶豫,除了首期籌集有點問題以外,孫小姐發現這套房子格局不太好,除了廚廁整個單間房子只有一扇門一扇窗,怎麼看都有點壓抑。
另一套頗讓孫小姐動心的房子在中大北門某小區,二線江景的新房不過5000元左右單價,挑選再三,孫小姐看中了一套60平方米左右的小兩房,總價30萬元,而且該樓盤可以先支付5%,剩下15%首期可以每六個月付一次。正當孫小姐覺得可行的時候,她又開始猶豫,理由是,這套60平方米的小兩房看上去是很實用,但是比隔壁70平方米的房子少了生活陽臺,也就是說以後家裏的雜物以及暫時不用的一些大件如被子等只能儲存在衣櫃裏。另外,60平方米聽上去很大,但和所租住的50平方米老房子比較,怎麼看怎麼還不如前者。考慮再三,孫小姐還是決定再次放棄。
“性價比、實用率、空間感。”當孫小姐數次看房經歷在腦海中形成這些詞彙後,她終於決定把關注點轉移到那些灰頭土臉的二手房上。根據當時房價,孫小姐工作單位最近的小區二手房單價不過3000—4500元之間價格,但是二手房首期一般都需要三成,按照孫小姐當時儲蓄只能考慮5萬元首期即20萬元以下甚至15萬元左右的小面積房。在千挑萬選比較後,孫小姐終於找到了歸屬自己的那套房子,建築面積47平方米實用面積44平方米,樓齡十年左右,9樓西北向樓梯樓,單價3100元,總價14.3萬元。孫小姐分別找了一個懂地產的朋友和一個懂設計的朋友幫自己估算房子性價比和改造的可能,最後根據評估價16萬元的七成獲得了11萬元貸款,支付3.3萬元首期,中介費加各類稅費雜費8千元左右。而15年月供也僅爲每月850元左右,負擔少於之前租房每月1000元。
房奴心得
孫小姐在衡量再三後選擇了最便宜實用的小二手房,因爲覺得是最安全實惠沒風險的做法:把之前儲蓄變成首期,新房子月供少過租房,且節省每月200左右交通費。雖然之後中大北門那個小區最近升值的速度遠快於目前這套二手房,但無論從月供壓力還是實用、方便來看,最後的選擇還是對的,因爲自住房升值與否意義都不大。何況這套總共不到20萬投入的房子以後每月可以出租收入1300元左右,與那套30多萬估計每月租金1800—2000元比,還是更划算。而舊房子的好處還包括:不用交電梯費、管理費低,位於頂樓的房子還多了一個天台的空間。
快樂當房奴兩大要訣
不同家庭的情況不同,“房奴”們如何理財也難以有個統一的指導意見,不過有兩個方面是“房奴們”都要考慮的問題。
一,控制房貸佔收入比
房子買多大,地點在哪裏?每個家庭的需求不一,但還款的壓力是都要考慮的。在考慮購房總價和月還款額時,月供佔月收入的比是個很好的參考工具。
按照經驗,月還款的額度不應該超過家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以內,原有的生活質量沒有大的影響,但如果超過40%,就不同了,尤其是收入單一的家庭會很明顯地感受到壓力。
另外,買房開始,除了房款外,還要繳納稅費、水電、煤氣、裝修、傢俱、家電等不菲的費用,一定要計算好。除此之外,還必須留下最少3個月的收入,來應付日常的支付需要。
二,選擇適合自己的還貸方式
儘管貸款總額一樣,但選擇不同的還貸方式,最終支付的總額會相差不少。
還款年限、等額還是等本是最先要考慮的問題。
如果有閒置資金,又沒有好的投資渠道的話,不妨儘量提前還貸,因爲目前已經進入加息週期,利息成本會越來越高。
不少銀行開設了新的靈活還貸方式,如雙月供、固定利率等等,不妨多走訪幾家銀行,看看哪種還貸方式更適合自己。
好了,下面我們看看“房奴”是怎麼買房和理財,從中可以得到一些啓發。