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近日,中國社科院城市發展與環境研究中心發布了2007房地產發展藍皮書,認為2006年我國部分大城市二手房的租售比已超過國際警戒線,房價虛高傾向明顯。由此,警惕房地產泡沫的呼聲又起。
所謂租售比,是指房屋每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值,一般認為其可以比較客觀地反映出當地樓市供求狀況。由於租房體現的是一種真實的居住需求,因此當一個城市的房產價格迅速上昇而房屋租賃市場的價格卻沒有隨之出現明顯增長時,就表明該地區的房產市場存在價格虛高或投機行為。這一指標也是國際上判斷房地產市場泡沫存在的常用方法之一。
統計數字顯示,2006年北京、深圳、上海、杭州等城市中心城區的租售比高達1:270至1:400,已遠遠超過成熟市場經濟體1:200的租售比警戒線,風險急劇累積。
相反的意見則認為,租售比只是用來判斷房產是否投資過熱的輔助手段,僅以此來判斷房地產市場是否有泡沫還略顯單薄。
除了『租售比』,目前被用來度量房產泡沫的指標還有兩個,即『房地產投資佔GDP比重』和『房價收入比』。前一指標用於判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象,並形成未來的空置。數據顯示,2006年房地產企業開發投資同比增長21.8%,比2005年增長0.9個百分點,低於同期城鎮固定資產投資2.7個百分點,佔城鎮固定資產投資比重下降0.5個百分點。與前幾年接近30%的投資增長相比,2006年的這一指標已大大降低,而且也符合一些學者認為的『投資增長宜為GDP增長的兩倍左右』這一合理空間。這一指標,已成為『調控已見成效』結論的重要支橕。
『房價收入比』前幾年討論得較多,主要用於判斷居民住房消費需求的可持續性。由於很難准確統計中國家庭的收入狀況,使得這一指標的參照性大大降低。
這就牽扯到一個問題,即在目前的國情下,是否有具有公信力的指標來度量房地產市場。事實上,近年來房地產是否過熱問題一直處於『公說公有理,婆說婆有理』的狀態。在這個過程中,房地產市場數據出自多門,結論打架的現象也屢見不鮮。其中最具典型性的是上海,短短數月內房價數據一變再變。
不同的部門、不同的機構得出不同的結論,如果僅僅是學術觀點之爭無關緊要,但在中國住房保障體系尚未完善、中低收入家庭尚存在買房難的情況下,各種觀點混淆視聽,甚至影響到決策,諸如對房地產市場的調控要不要繼續、怎樣繼續等關系民生的大問題,就大關緊要了。
鑒於中國住房問題的上述特殊國情,再加上住房制度改革尚不足十年,隨城市化進程加快住房需求湧現等因素,在借鑒國際經驗,統籌考量各種社會、經濟因素的基礎上,建立權威的中國房地產市場預警預報系統,顯得尤為重要與迫切。
早在2001年房地產泡沫爭論剛剛開始時,就有學者呼吁盡快建立權威的評估及預警體系,而作為房地產行業主管部門的建設部也將建立房地產市場預警預報系統列入工作要點,但如今這套系統卻仍付之闕如。其原因自然很多,比如缺乏紮實的住房基礎數據支橕、數據不能共享等,一些地方甚至還在為這套系統到底由誰主導而爭執不休。
行文至此,筆者聽到最新消息,北京市房屋普查工作將於6月1日起全面展開,將對北京市房屋情況進行摸底,搭建房屋普查綜合信息系統,建立長效房屋管理機制。希望這是一個好的開始。這樣,今後在討論諸如空置率是否過高、中低收入家庭住房需求有多大、每年的住房建設規模、不同地段不同區域的房價漲跌等問題時,就可以有一個權威而紮實的根據來說話。果如此,則房地產市場的調控政策將會精准許多。
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