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美國老太太買房的故事,在中國可謂家喻戶曉。在該故事的誘導下,中國人或被迫或主動地加入到了房貸大軍中,從1998年426億元到2005年近5萬億元,中國房貸在7年間飆昇115倍,相應地,中國房地產熱點城市的房價也是一路高歌猛進。
不曾料想,正當『中國老太太』學做『美國老太太』行將青出於藍而勝於藍之際,師傅『美國老太太』卻已『馬失前蹄』——最近,從大洋彼岸傳來消息說『200萬美國房奴無力還貸將失去住房』。對應的,在過去12個月裡,美國有超過40家次級貸款公司關閉、停業或正在尋找買家。
『前車之鑒,後事之師』,從美國次級按揭危機中,我們可以看出中國房貸的幾多風險呢?
美國次級按揭貸款是美國住房按揭貸款中的一種,次級指的是貸款人的信用記錄、償貸能力較差,次按揭指的是由金融機構(主要是次級按揭貸款公司)向該類人士發出的住房按揭貸款。
在現實經濟活動中,風險厭惡是一般人的共同偏好。在這種風險偏好既定時,要鼓勵人們樂意去從事風險投資,有風險的未來預期收益率就應該大於無風險時的未來預期收益率。這兩種收益率之間的差額,稱為『風險貼水』,即給予承擔風險的報酬。
美國的金融機構不是『活雷鋒』,他們之所以涉足房地產次級按揭市場,關鍵是『風險貼水』的吸引——由於次按揭貸款人的信用比較差,因此需支付比普通貸款更高的利率,次級貸款利率較安全的按揭貸款利率往往要高出3%。
銀行發放按揭貸款時,發放的依據主要有兩個:貸款人的收入水平和抵押品的價值。按國際慣例,銀行在審查貸款條件和資格時,最重視的並非是抵押品,而是貸款人的收入、現金流、還款能力和信用度等條件,這就是通常所說的第一還款來源。美國房貸市場之所以要區分正常按揭和次級按揭,也從一個側面說明了美國金融機構對貸款人信用的重視,相信貸款人的收入比抵押物更加可靠。
中國按揭貸款的發放,至少在2005年以前是與國際慣例恰恰相反的。雖然我國眾多銀行也將第一還款來源列為貸款審查的首要條件,但在實際操作中,許多商業銀行並沒有真正重視對貸款人還款能力、信用程度的考察,他們最注重的還是抵押品、質押品與貸款額度是否相對稱。在按揭貸款辦理中,一旦將風險關口的把守由貸前轉到了貸後,對第二還款來源抵押品的重視超過對第一還款來源貸款人的重視,那麼,從按揭貸款這個角度說,銀行也就成了『當鋪』。
我國『當鋪特色』按揭貸款面臨的第一大系統風險自然是貸款人的信用風險。相對於美國次按揭追求『風險貼水』導致巨大風險,我國『當鋪特色』的按揭貸款是否可靠呢?
在存在貸款人信用風險的前提下,『當鋪特色』按揭貸款是否可靠,關鍵看抵押品的現金回收率高不高,即貸款人還不起貸時房屋能否如期足額變現,而房屋能否如期足額變現的關鍵則是房地產價格的評估是否合理、可靠。
各商業銀行在發放按揭貸款時,對房地產價格的評估是非常重視的。他們不但要貸款人到指定的估價機構去評估,而且在商業銀行內部往往還有一套審核流程,由本行的測算員、復核員、審批員對估價機構出具的評估報告再進行層層把關,真可謂是慎之又慎。不過,從本質上講,這種慎之又慎的實際意義並不大。因為他們在估算房地產價格時,普遍都采用市場比較法。市場比較法是不動產估價最重要、最常用的方法之一,也是不動產估價界普遍認為的一種技術上最成熟、最貼切實際的估價方法。然而,市場比較法最大的缺點或者說最致命的弱點是,它只能評估過去或現在的價格,而不能評估未來的價格。
然而,『當鋪特色』按揭貸款所需評估的恰恰是貸後風險發生時抵押物能否足額變現的價格。不幸的是,根據國際經驗,個人房貸風險暴露期通常要3?8年,市場比較法顯然不能勝任評估3?8年之後房地產價格的任務。於是,我國『當鋪特色』按揭貸款第二大系統風險,即抵押物品價格評估不合理、不可靠的風險也就不可避免地存在了。
美國次按揭危機說明了銀行在設定房地產按揭時,單純只考慮貸款人的收入並不十分可靠。不過,這種不可靠應該是在金融機構預料之中的,因為他們冒險的本意就在於賺取『風險貼水』。相比較而言,我國『當鋪特色』的按揭貸款在既賺不到『風險貼水』,又存在著不可控制的雙重系統風險的情況下,面臨的潛在危機自然比美國次按揭危機更加嚴重。
當前,破解我國按揭貸款潛在危機的關鍵有兩點:一是各商業銀行要嚴格落實銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》有關規定,在存貸差壓力下大打房貸戰之時,也要重視對貸款人『還款能力、信用程度』的考察,從根本上把住貸款人的道德和信用風險;二是在辦理按揭貸款時,對房地產價格的評估應該用收益還原法取代市場比較法,因為在不動產幾種估價方法中,能夠評估未來價格的惟有收益還原法。
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