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『中國房地產市場什麼時候是拐點呢?2015年。』
4月17日,北京亮馬河飯店,地產界精英薈萃,而哈繼銘卻給一路走高的房價潑了一盆冷水。
『2010年的時候中國的主要儲蓄者比例會達到高峰,之後將會小幅下降,到2015年之後將大幅下降。』此間,以中國國際金融有限公司首席經濟學家身份出席某論壇的哈繼銘在接受中國經濟時報記者采訪時表示,隨著社會儲蓄率的下降,中國進入老齡化社會,房地產市場的拐點也將在2015年出現。
『因為那個時候中國人口結構將出現明顯的變化,絕對房價在某些地方也可能出現下降。』哈繼銘說。同時,哈預測,房價的波動甚至可能出現在此前的2010年-2015年之間。
『買什麼都不如將資產分散』
『我前年說的是買房不如租房,去年說的是買房不如買房地產股,今天我要說買什麼都不如將資產分散。』哈繼銘提醒普通投資者,『要盡可能地把自己的資金分散,不要把所有的雞蛋放在一個籃子裡,那樣風險就會更大。』
當天,面對來自全國各地的地產商們,哈繼銘做了《人口結構主宰房價》的主題演講,讓他們切實感受到了一種緊迫感、危機感。
『對於房地產行業以及房價的判斷,離不開對宏觀經濟的研究。』哈繼銘認為,中國經濟的增長主要是兩大支柱在推動:一個是城市化進程;另外一個就是人口結構。無論是中國、日本,還是美國、德國,許多國家都有一個現象——在某一個時段出生的人口特別多(比如說戰後),這就是所謂的嬰兒潮時期。
哈繼銘說,一個國家的人口結構的現狀是由過去的出生率決定的。日本在40年代二戰後,出生率非常高,大約是千分之三十三的出生率,隨著經濟的發展,出生率逐漸下降,到了90年代的時候出生率就是千分之十都不到。人口結構的變化給日本帶來的影響就是,在上個世紀60—80年代,無論是日本地價還是股價都出現了大幅上昇,地價翻了好幾倍,股價在22年當中漲了29倍,但是到了90年代,隨著儲蓄的比例開始下降,資產價格泡沫隨之破滅。
哈繼銘就中日兩國人口結構的變化做了對比分析,他認為兩者具有相似之處。中國在朝鮮戰爭結束後進入一個和平時期,出生率很高,政府甚至鼓勵多生孩子,中國的出生率在高位差不多維持了20年的時間,三年災害期間曾出現波動,後來又反彈了,出生率一度在千分之四十到四十五左右,但到了70年代末、80年代初,中國實行計劃生育政策,出生率急劇下降,現在大概是在1%也就是千分之十左右。『這種出生率的變化會使得一個社會的撫養率發生明顯的變化。』而這又影響到人們的儲蓄。
一個社會工作年齡段高、撫養率低的時候,儲蓄率是很高的,因為工作年齡段的人要為老人、孩子儲蓄,使得銀行存款利率、資本市場的利率比較低,因此他們肯定要追求其他的資產來實現保值甚至增值。日本當初主要的儲蓄者就是35-54歲的人,在社會當中的佔比,上個世紀從60年代一直到70年代不斷地上昇,80年代也上昇,與此同時,家庭儲蓄也在不斷上昇,達到23%。
中國非常類似,主要儲蓄者比例也在上昇,35-54歲的人很多人都是出生在中國的嬰兒潮時期,也就是上個世紀50—70年代出生的人,現在都步入了中年,收入水平是他們一生當中最高的。但是隨著中國2015年之後進入老齡化社會,資產價格將面臨巨大的下降壓力。
『這是一個很簡單的道理,他們在購買時父輩沒有留給他們很多資產,所以他們的下一代很難在當時那麼高的價位從他們的父輩手中把資產接過來,必須降價。』在分析日本資產價格泡沫的原因時,哈繼銘表示。
『隨著中國主要儲蓄者比例的上昇,我們的房價也在上昇,就是現在我們看到的現象,和日本當初有很大的相似性,但是人們不禁要問,如果這是日本的拐點,中國什麼時候是拐點呢?2015年!給我們留下的時間並不多。』哈繼銘說。中國的主要儲蓄者比例將在2010年達到頂峰,在32%左右,這個比當時的日本30%還要高兩個百分點,之後將會小幅下降,到2015年之後將大幅下降,『那個時候我相信資產價格上漲的速度不會像現在這麼快,資產價格將面臨下降的壓力。』
談到未來房價,哈繼銘設身處地表示:『設想如果我們現在的兄弟姐妹中父母沒有留下資產,到市場上買房房價不可能不漲,但是將來是兩對老夫妻把房子傳給一對小夫妻(孩子)的話,他肯定會賣出一個,未來小戶型面臨的壓力會更大。』
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