上海一直是中國房價飆昇的引領者。率先突破每平方米過萬元，率先創下每平方米10萬以上的天價紀錄，高房價的背後，成本是多少？最近，《新聞調查》欄目組接到知情人投訴稱，在上海，房地產開發的每個環節當中都存在著人為操縱的因素，致使房價抬高。

　　造價成本莫名增加6000元

　　近日，《新聞調查》接到上海陸家嘴聯合房地產有限公司小股東上海耀國能源公司(下稱耀國能源)代表的反映，他們發現自己公司參股的樓盤——陸家嘴中央公寓在開發過程中，其價格存在很多不正常的現象。『比如說(工程)造價加土地價格，我們估算的成本在每平方米6000元左右，事實上，我們看到的已經在1.2萬元左右了。』耀國能源總經理助理閻啟忠說。陸家嘴中央公寓是由上海陸家嘴聯合房地產有限公司開發的。聯合公司佔60%股份的大股東是國有控股的上海陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司，另有上海世紀道房地產開發有限公司和耀國能源兩家公司分別佔有30%和10%的股份。閻啟忠作為10%小股東的代表，他對於整個公司的項目運作有很多疑問。明明成本只有6000元，可這個被告知的1.2萬元的造價又是怎麼回事呢？閻啟忠認為：『有一個黑洞在裡面。』造價虛高，不僅直接損害了股東的利益，而且會直接抬高房價，加重了市民的負擔。2006年一期工程結束後，小股東耀國能源公司要求看到整個工程的結算報告，但卻遲遲未能如願，遂引發投訴。

　　項目開發過程存在官商勾結

　　中央公寓的開發存在著違規之處嗎？記者經過努力找到了一位知情人士。據他講，他在建築行業乾了20年，了解中央公寓的確有些項目不符合規范，甚至是靠領導或者秘書打招呼解決的。這個項目體現了一些官商結合的一個小小的方面。知情人告訴記者，陸家嘴房地產聯合公司董事長是大股東派出的毛德明，但公司實際由總經理高寶泉控制，他是世紀道公司董事長曹建英的丈夫。聯合公司的矛盾正是小股東對中股東的不信任造成的。而這其中種種的猜測和懷疑，很大程度是由於到目前為止，小股東還不了解整個項目的真實成本以及賬目的真實情況。既然沒有查賬，那麼小股東對於虛高的成本推算又從何而來呢？閻啟忠說，原來中央公寓所有股東曾在2006年參與過一次利潤的分配，聯合公司的財務賬目顯示，2006年8月份之前公司的主營業務一欄沒有填任何數字，利潤顯示為虧損，而一個月後，主營業務就有了18個億的收入。陸家嘴聯合公司隨後從利潤中拿出4億元分紅，按照參股的比例，小股東耀國能源公司分到了4000萬元。而令人奇怪的是，就在記者在上海采訪期間，從報紙上刊登出的中央公寓銷售廣告得知，這個樓盤僅賣100多套房子，那公司18個億的銷售收入怎麼來的呢？基於這些疑點，耀國能源的直覺是項目成本被嚴重虛增了。資料顯示，2003年聯合公司以2358元每平米的價格拿到了中央公寓這塊土地，小股東推算，土地成本平攤到成品房中每平米應該不足1000元，而工程的建築成本不超過4000元。為了核實中央公寓是否存在成本虛高的情況，記者電話采訪了陸家嘴聯合公司的董事長毛德明，但他始終沒有透露造價成本。

　　首期房源遭高管低價截留

　　記者在網上找到了中央公寓從2003年11月開盤到目前為止的銷售價格表，首期開盤價格是一萬元，但是普通人根本拿不到這個價格的房子。三年之內這個房價已經上漲了70%。可以想象這其中的利潤發生了巨大的變化，那麼究竟誰是這些利潤的受益者呢？除看不到結算報告、造價虛高和虛假宣傳外，小股東認為中央公寓首期開盤的一萬元銷售價，太令人不可思議———賬上的這個造價已經達到了1.2萬的話，但開盤價格不到一萬，這個低價的房賣給誰了？記者在浦東區房地產交易中心查詢，發現一名叫吳均軍的業主在2004年11月17日，購買了15套中央公寓的房子。吳均軍是陸家嘴聯合房地產公司的監事，那麼作為公司的高層領導，她怎麼會在一天內購買這麼多房產呢？記者電話采訪了吳均軍的丈夫錢思解———現任世紀道公司的董事長。但在采訪過程中，錢思解不停反問『為什麼要了解我們購買這15套房子，你這麼問想達到什麼目的』。最後錢思解丟下這樣一句話：『陸家嘴我知道的，陸家嘴聯合房地產公司，這個事情非常復雜……』吳均軍在2004年貸款購買這15套房產時，每平方米的均價大概在一萬元左右，每一套建築面積大多在120—150平米之間。按照今天的市場價來計算的話，全部賣掉這些房產，她可以賺到1000萬。對於中央公寓這個操作過程，房地產研究者袁劍稱之為『權力和資本的結合』。袁劍稱，公司的高層管理人員，可以拿到非常廉價的房子，然後高價倒出去獲取利潤，就是權力變資本的一個非常典型的過程。購房得先買號房源被炒房族瓜分記者在調查中還發現，不僅聯合公司高管可以獲得中央公寓的認購資格，甚至夜總會的小姐也能通過某種途徑拿到認購資格。其他人想買房，則需先花錢買號。按照小股東的說法，房子蓋好後公司的內部就已經開始第一輪的囤積炒作，一些房子從一開始就根本沒有流入到有住房需求的人手中，而是被炒房投機的利益群體瓜分了。記者以買房人身份與一位在中央公寓擁有房產的李先生見面，李先生自稱是炒房地專業戶，他說開發商發號售房時，他用錢開路的，『一個號只少花了10萬元。』2005年，李先生花150萬買到這套130平米左右的房子，現在賣價是210萬元。記者還見到過部分中央公寓業主名單——有大量的身份證號碼屬於溫州所轄的瑞安市，地址主要集中在一個叫塘下的村鎮上。記者以中介公司工作人員的身份隨機撥打了15個用溫州地區身份證登記的電話。一位業主說想等房價漲起來了再賣，現在不想賣；一位買了四套房子的業主說，自己一個朋友手上還有兩三套，要看買家出的價格怎麼樣，低的話就不賣了，因為自己為了買房子送出去了幾萬元的好處費。記者在隨後的調查中發現，沒有一戶是因為自住而購買中央公寓的房產的。囤積房源的業主都在等待一個滿意的價格向外出售，在這樣的操作中，樓價又有了上漲的空間和理由，而付出代價的只有最後買房的消費者。