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法律條文:《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第二十三條『商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款,因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。』
條文略解:海暢律師事務所的肖律師認為,這一條款可以分成兩種情況,當因為一方當事人的原因造成擔保貸款合同無法達成時,如買受人沒有積極辦理貸款,或者沒有向銀行提供相應的資信證明等情況,那麼買受人將承擔賠償損失的懲罰,如果是因為開發商的原因,如特殊情況下,由開發商代辦貸款,而沒有操作下來,將由開發商賠償損失。肖律師認為,如果因為銀行對於貸款人的貸款資質評級較低,而導致貸款合同無法訂立時,可認為是不可歸責於雙方當事人的情況,可解除合同,出賣人應該返還本金以及利息給買受人。就中國的情況,屬於第二種情況的比較多。
條約提醒:第一點,買受人應區分是因為何種原因未成功辦理貸款,如果不是買受人的原因造成的,那麼即使單純從商品房買賣合同來看,買受人出現了違約,仍然應同開發商據理力爭,從廣義上來同時看待商品房買賣合同與擔保貸款合同,不予賠償違約金。第二點,買受人應當在簽訂商品房買賣合同之前,向欲貸款銀行進行諮詢,根據自身貸款資質了解貸款數額、貸款放款期以及貸款過程所需時間,做到心中有數,防止出現因貸款合同無法訂立而無法履行商品房買賣合同的情況。
小編提醒
常見問題:在購買房屋的時候,買方經常出現的問題包括:其一,看房時較為草率,僅僅看過一兩次就匆忙購買;其二,房屋產權具有不可靠性;其三,因為合同規定的不明確,導致購房者在各個方面出現『吃虧』情況。
解決建議:對於第一種情況,買方應當盡量選擇在一天中的不同時間段去看房,這樣能夠對房屋在各個時間段的采光情況以及是否有嘈雜吵鬧等情況進行考查把關。
對於第二種情況,應當在簽訂合同之前,確定房屋的產權是否明確。驗看產權證的正本,並且到房管部門查詢該產權證的真實性,還要確認產權證的完整性,有沒有抵押、查封等。如果屬於夫妻的共有財產,必須經過雙方的同意,如果是屬於企業福利分房的范疇,則賣方有可能不具有獨立的產權,想賣的話必須將產權從企業方買過來。
第三種情況,買方應當在合同或者補充協議中,寫清楚關心的配置,把贈送車庫、裝修、家電等情況都要寫出來,配套設施的材質和品牌也應當寫清楚。對於有線電視、寬帶、水、電、煤氣、暖氣等費用的交納情況,應當到相關部門查清楚,並盡量在合同簽訂前結清,或者在合同中對於尚未繳納或者結餘的部分費用進行約定。
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