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2007年一季度關於天津房價的回顧與反思
在這個春天,房價依然是人們熱議的話題,關於房價的種種爭論依舊繼續進行著。自2003年開始,天津的房價已經連續四年保持高速上漲。2007年,房價是繼續漲下去,還是會有所回落,市場中各種對立的觀點不斷激蕩。
大家看到政府為穩定房價而繼續努力———增加供給、兩會熱議、加息,政府調控的決心從未動搖;看到開發商一如既往地持『房價會繼續上漲』的論調;也看到居民購房意願下降、房展會場面冷清、市場中部分大戶型拋售的現實。
為控制過快的房價上漲,2005年和2006年,政府連續對房地產市場進行宏觀調控。但調控效果不盡如人意,2006年的一、二手房價仍然高速上漲。房地產行業錯綜復雜的利益糾纏,影響了政府宏觀調控效果。但政府在2007年調控的決心仍然沒有改變,今年第一季度在房地產調控方面的動作依舊不斷。
今年兩會期間,『房價』是討論民生問題的重要熱點之一,修改後的政府工作報告中『居民住房』被列入『群眾不滿意問題』之一。溫家寶總理在政府工作報告中,提出了2007年針對房地產業的四點發展思路,其中之一明確『正確運用政府調控和市場機制兩個手段,保持房地產投資合理規模,優化商品房供應結構,加強房價監管和調控,抑制房地產價格過快上漲,保持合理的價格水平』。而在這次會議上通過的《物權法》,將會對房地產行業產生深遠影響。
3月18日,兩會剛剛落幕,央行宣布加息。中國人民銀行上調金融機構人民幣存貸款基准利率。這是央行自2007年以來在連續兩次上調存款准備金率後和2006年8月上調存貸款基准利率後,再次上調銀行基准利率。央行官方表態稱,本次上調金融機構人民幣存貸款基准利率,有利於引導貨幣信貸和投資的合理增長;有利於維護價格總水平基本穩定;有利於金融體系穩健運行;有利於經濟平衡增長和結構優化,促進國民經濟又好又快地發展。
與央行同步,個人住房公積金貸款利率上調0.18個百分點:根據建設部《關於調整個人住房公積金存貸款利率的通知》,從2007年3月18日起,上年結轉的個人住房公積金存款利率由現行的1.8%調整為1.98%,當年歸集的個人住房公積金存款利率不變。
『我愛我家』市場研究中心認為:政府在堅持對房產市場調控的基調不變的前提下,不再一味地從抑制房產需求角度來進行,而是更多地從增加房產供給角度出發來控制房價。而加息雖然幅度不大,但頻繁的利率上調表達了明確的政府調控意圖,這將會對消費者的心理預期產生比較大的影響。
總量供不應求、價格持續上漲以開發商為代表的房價上漲利益集團,仍持『房價將上漲』觀點。有專業人士稱:『在需求高漲的情況下,供應的短缺造成的市場飢餓,供求關系的錯位加劇了房價上漲的壓力。估計最快在2007年的下半年市場上纔會有較多的供應釋放,因此,預計2007年上半年的房價仍舊在快速上昇的通道中。』
在央行加息之後,二手房市場出現了高端大戶型拋售的苗頭。我愛我家的統計數據顯示,天津大戶型二手房掛牌量明顯上昇,部分業主甚至降價以便加快出手。但接盤性的購買卻不踴躍,有價無市的情況已經顯現。
居民總體購房意願也在回落,央行3月28日公布了2007年第一季度全國城鎮儲戶問卷調查結果,問卷調查結果顯示:一季度問卷調查顯示,總體看居民的購房意願有所回落,回答未來三個月有購房打算的居民比例,從上季度的17.5%降至16.5%,下降1.0個百分點。
房價上漲與成交下降的背離與分歧說明房地產市場正在回歸理性
我愛我家認為:房價上漲和實際成交下降的背離,說明了房地產市場中關於未來房價的走勢的預期已經發生了明顯的分歧。房價不再被一致看高,投資客開始撤離,自住者有所遲疑,這預示著房地產市場正在逐漸回歸理性,有利於房地產市場的健康發展。
房價飆昇,有自住需求的購房者收入增長有限。幾年的房價上漲,消費者逐漸變得理性,購房不再一味追漲。在心理預期房價會出現拐點的作用下,消費者謹慎觀望樓市,反映在調查數據上就是購房意願降低。也有部分消費者選擇繼續租房或者購買二手房。隨著『二手房交易資金監管』的實施,二手房交易將會更加透明化、公平化,因此又會吸引更多消費者選擇二手房。
股市、基金市場的火爆,投資客逐漸撤離房地產市場;普通消費者不再盲目購房,選擇租房、二手房適時消費,市場中過於旺盛的購房需求得到一定程度的緩解。而政府又著力於增加供給,導致房價飆昇的供求失衡態勢會得到一定程度的改善,房地產市場將逐漸回歸理性,這將有利於房地產市場的長期健康發展。
這個春天,我們看到了希望。我愛我家市場研究中心
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