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主持人:我們感謝解思忠精彩的演講。下面請中共天津市河東區區位常委、副區長畢寶泉介紹河東區發展規劃及招商的重點項目。
畢寶泉:尊敬的國務院國資委監事會解思忠主席,尊敬的中國政策研究會高秘書長,尊敬的商務委李勝利總師。各位領導,各位來賓,女士們、先生們,大家下午好!在中國天津第十四屆津洽會即將開幕之時,我們在這裡舉行『2007年中國天津津洽會河東招商周,起點、機遇與未來高峰論壇』說明會,我們與國家各部委和各位專家學者共聚一堂,共議我們和我們區域發展的大計,我們感到非常榮幸。在此,我代表中共天津市河東區委、區人大、區政協,向光臨我們今天峰會的各位領導、專家、學者、企業家、金融界的朋友們和新聞媒體的朋友們的到來表示熱烈的歡迎,和衷心的感謝。
下面我就河東區在未來的發展中『起點、機遇與未來』的情況向大家作一個介紹。首先,天津市濱海新區開發開放使我們河東區的發展站在了一個新的起點上。大家知道,黨中央、國務院從我國經濟社會發展的全局出發,作出了推進天津濱海新區開發開放的重要戰略部署,進一步確定了天津濱海新區是新世紀、新階段以來繼深圳經濟特區、浦東新區之後又一個區域發展的新的經濟增長極。推進濱海新區的開發開放,對於提昇京津冀及環渤海地區的國際經濟實力,促進東部地區率先發展,形成東、中、西互動、優勢互補、共同發展的區域發展格局具有重要的戰略意義。
大力推進濱海新區的開發開放,對於提高我們環渤海地區的國際競爭力也具有重要的戰略意義,國務院對濱海新區長遠發展作出了戰略性的功能定位,這就是依托京津冀、服務環渤海、輻射三北、面向東北亞,努力建成我國北方對外開放的門戶和高水平的現代制造業和研發轉化基地。北方國際航運中心和國際物流中心,逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環境優美的宜居生態型新城區。
我們河東區在這個大背景下,得到了在新的起點上新的發展機遇,河東區是天津的中心城區,改革開放以來,在市委市政府的領導下,在區位去政府的領導下,我們河東區發生了翻天覆地的變化,經濟實力明顯增強,地區生產總值,財政收入連續五年以20%的速度增長。2006年,全區生產總值達到了148.8億,財政收入達到了19.73億元,各項改革不斷深化,對外開放程度不斷提高,城市面貌發生了重大的變化。特別是在城市軌道交通和東南半環快速路改造,津濱輕軌,地二號線等一些大型的經濟設施建設都取得了重要進展。全區的綠化覆蓋率達到了36.6%。在河東區加快發展的同時,我們濱海新區的開發開放,使我們河東區站在了一個新的發展起點上,河東區在這個起點上加快發展我們突出了有四大比較優勢。
一是區位交通優勢,河東區地處海河東岸,是中心城區面向濱海新區發展的主軸線的起點,是連接中心城區與濱海新區的黃金走廊,是通向機場、港口的重要交通通道,區域內的輕軌、地鐵、快速路,京津城際快速鐵路等現代設備完備,四通八達,特別是天津站交通樞紐改造工程的實施,使河東區與北京可以很快到達,市天津成了濱海新區的重要交匯點。
第二是海河綜合開發改造的優勢,海河全長72公裡,河東區擁有中心城區8.2公裡的最大的開發區間,天津市的海河沿岸開發改造的八大節點中,我們河東區就有三大節點坐落其中,這就是天津中央商務區,大直沽商務旅游觀光區,和田剛國際商務區,這必將全面帶動和輻射我們區域的現代服務業的發展。
三是土地資源派發的優勢,河東區40平方公裡的范圍內,通過我們科學的規劃、整合和置換,整理出了9.8平方公裡的城市發展地,同時我們還開發建設了60餘棟商務樓宇,特別是天津綜合發展綻裂的實施,為我們挖掘工業資源,發展都市型工業提供了廣闊的空間。
第四個優勢是歷史文化資源的優勢,我們河東區建立了大直沽地區具有八百年的文化歷史,是天津市的原生點,瑪祖文化、苗斯文化、酒文化、直沽各種文化積淀了天津獨特而又豐富的歷史文化底蘊,同時我們河東區還是近代中國北方洋務運動的發祥地,這些歷史文化資源委我們打造河東區歷史文化名區奠定了基礎,這些豐富的資源委我們在新的起點,實現新的跨越奠定了堅實的基礎。
第二,向大家介紹一下濱海新區的開發開放,為我們河東區帶來了難得的歷史性機遇。河東區依據天津市『十一五』總體規劃和濱海新區規劃,結合我們的實際制定了『十一五』發展規劃,這個規劃在功能定位上我們提出了要『著力建設三大基地』。具體內容是立足河東,依托海河開發,融入濱海新區建設,面向天津環渤海區域發展,努力建設成現代商務商貿物流基地,直沽文化旅游基地,都市工業示范基地和開放型、服務型、和諧型的現代化新城區。在發展戰略目標上,我們提出了要科學發展,強區富民的12大奮斗目標,其中我們提出地區生產總值年均增長要在18%以上,其中,服務業的增加值在地區生產總值的比重要達到85%以上。區級財政收入的增幅要在18%以上,社會事業在我們區級財政收入的比重要達到54%以上,城市綠化覆蓋率要達到45%,城市環境空氣二級良好以上天數要達到85%以上。另外我們在經濟產業的布局上提出了構建現代服務業『533』發展的格局,圍繞這一發展目標和布局,我們結合河東區的土地資源和各種生產要素,提出了以打造以南站CBD中央商務區為標志的現代服務業產業集群,同時為發展這一產業集群,我們規劃了四大類四十六個項目,總佔地面積564.6萬平方米,總建築面積1164.5萬平米,總投資580億元,其中,現代服務業建築面積945.5萬平方米,總投入524.4億,都市性工業項目4項,總佔地面積91.9萬平方米,總建築面積達到210萬平方米,總投入約54億元。這些項目主要冀中在這麼五個重點區域。
一是天津南站中央商務區,座落在海岸延安,是天津發展金融、商務等現代服務業的標志性地區,也是天津城市規劃CBD重點開發區域,它的地理位置優越,周邊配套設施完備,交通便捷,規劃面積為29.68萬平方米,總建築面積約110萬平方米。目前已經有2個項目正在落實實施,這就是保定橋以北地塊為規劃酒店和商務配套區,由香港的嘉利集團,興建香格裡拉商務中心,這個項目佔地11萬平方米,建築面積是50萬平方米,總投資約50億元人民幣。另外一塊是保定橋以南地塊,已經由香港九龍建業集團達成投資意向,項目佔地約16.26萬平方米,建築面積60萬平方米,總投入約80億元人民幣。
第二個地塊是天津站嘉華交通樞紐型商務商貿聚集區,這個地區位於天津鐵路軌道交通,汽車客運的重要交通樞紐地帶,要建設成為服務型的商業和商務、商貿的發展聚集區,該地區佔地181萬平方米,預計投資100億元人民幣民,建築面積129萬平方米,規劃19個項目。目前,海河新天地,福建大廈等10多個項目正在建設中,將於近期掛牌出讓的新開路一號地塊,佔地面積6.8萬平方米,建築面積19萬平方米,規劃為商住項目,總投資約15億人民幣。另外,該地區正在整理的地塊,還有地鐵南出口地塊和新開路理工樓地塊。
第三個聚集區是津濱大道現代商貿物流聚集區,該區域佔地348公頃,是距離濱海新區、濱海國際機場和空客A320項目航空城區域的最近的區域,規劃要建成面向全市、服務濱海新區、輻射環渤海地區的現代商貿物流依據基區,該地區預計總138億元,建築面積230萬平方米,規劃建設12個項目。第六大道汽車交易中心,勸業香江國際商貿中心正在建設之中,擬建和規劃的項目有航空數碼城,公寓式住宅,花卉市場等8個項目,擬建的歐亞國際展售中心,佔地約9.1萬平方米,建築規模為34萬平方米,總投資為15億元。
第四個聚集區是位於海河沿岸的直沽文化旅游觀光區。這個地區初步規劃為一帶、一軸、一區、多點,佔地面積311萬平方米,在建的項目有天津海河圖書大廈,溫泉俱樂部。今年重點開發的是天津體育休閑文化區,規劃用地8.9萬平方米,擬建項目8.5萬平方米,建設內容包括體育訓練中心,傳媒中心,體育休閑公園,地下商場,總投資約10億人民幣以上。
第五是都市工業示范區,這個地區位於中心城區和濱海新區連接的河東區津塘二號橋地區,比鄰天津臨空產業園區,佔地105萬平方米,該地區已經被列入天津市都市性工業發展總體規劃,主要是為濱海新區現代制造業產業鏈延伸服務,成為技術和勞動密集型的工業示范區。另外,我們還規劃了三條經濟發展帶。
一是六緯路商務商貿發展帶,這個功能期位於海河沿岸,全長6000米,佔地2.56平方公裡,規劃建設為高端產業聚集,現代時尚特色明顯的商業街。目前,這條大街正在由津濱輕軌和我們河東區聯合進行規劃、開發和改造。第二條街是十一經路金融商務發展帶,全長4300米,主要依托南站商務區,形成以金融業集中,特色商務樓宇特出的金融商務發展服務帶。目前這個地區三聯大廈等商務樓宇已經投入使用。另外渤海創智中心和萬春大廈等一批商務樓宇即將招商入住企業。第三條是衛國道商務發展帶,全長6000米,是中心市區連接濱海國際機場的重要迎賓線,規劃建設成為濱海新區空港物流加工區,配套服務的相互支橕的集高檔商業設施,文化娛樂為一體的配套功能區。目前,上海陽光集團投資的的項目,天津房地產投資的世紀泰達酒店等項目正在建設當中,在這個地區我們總體規劃了17個重要的商務樓宇。
在明天的天津市津洽會上,我們整合了16塊土地,目前已經有16個項目列入了津洽會和河東招商周的簽項的具體議程。目前有兩個項目,分別是九龍集團投資12億美金,廣州三電集團投資了73億元人民幣,他們這兩個項目要列入我們天要津市的津洽會的簽約大會,同時還有15個項目進入到我們河東區招商的簽約項目,也就是明天商務10:30在水晶宮飯店舉行,我們這次項目的投資協議額外資為14.33億美金,內資投資的180多億人民幣,總計合同協議額達到265億人民幣。
以上是關於我們河東區規劃的重點招商項目。
第三個向各位專家領導匯報一下我們提供的良好的商務服務環境。剛纔我們的解主席說的軟環境,在這方面河東區對到我們這裡發展的企業我們將為大家提供最好的、最快捷的商務環境服務。
一是在政策服務方面,我們將以國務院批准的濱海新區綜合配套改革試驗區為契機,以我們和濱海新區形成的開發區津濱輕工的合作項目,以這些服務的項目為載體,為進入河東區開發的企業提供金融、地產、通關、港口、物流、人纔、技術等方面的服務,同時,對符合我們天津市和我們河東區吸引的國內外500強和高新技術產業的項目提供更加有的政策支持和服務。也就是說我們河東區將為來河東區投資的開發商提供國家級、天津市和河東區的三個層次的政策服務。
第二,對於落戶河東區發展的項目,我們要提供全程服務。我們將組成項目推進服務的工作小組,由區領導負責、部門專辦與市區有關部門結合,為企業提供項目的前期准入,項目開工過程中的各種辦證和項目落成以後的配套全過程的服務。
第三,為落戶我們河東區的投資企業體規綠色通道,通過審批中心為企業提供工商注冊,稅務登記,項目審批,法律諮詢等一站式服務。
各位領導,各位貴賓,各位朋友,面對天津和我們河東區發展的大好機遇,我們河東區委、區政府和73萬人民,歡迎各位企業家、投資商到河東區投資興業發展,我們將為大家提供全方位、優質的服務,也希望你們在河東區這片充滿生機活力的土地上創造出更加輝煌的未來,謝謝大家!
主持人:以上畢寶泉區長向各位介紹了河東區發展規劃及招商的重點項目和商務的環境,如果各位感興趣,可以會下再交流。下面請偉業顧問天津房地產策劃總監,彥容作報告,題目是『天津放房地產發展簡報』。
彥容:尊敬的各位領導,各位來賓,大家好!今天我很高興參加這次高峰論壇,作為偉業顧問,我們專業機構的角度上,就天津房地產市場這一發展話題與大家進行交流,在這份簡報裡主要分為兩部分。一個是對天津整體市場的回顧和評判,另外一個是河東區這個未來的熱點板塊進行初步的判斷和預測。
首先是天津房地產市場的發展。講到市場,首先離不開政策,政策主要分為兩個方面,一是城市規劃發展,我們看到環渤海經濟圈帶動天津整體產業結構進入了新的政府時期,天津賓新區的定位,輻射了多個熱點區。
第二個是針對房地產行業規范,我們看到各項政策的出百,促使市場向更加健康的方向成長,從土地市場發展變化看出,天津近期將進入第二次快速發展的周期,以成效為主力,帶動整體市場再一次快速增長,之所以這麼說是我們偉業顧問對天津市的土地跟蹤了將近兩年,通過數據的對比我們發現,在2006年成交的49塊土地中,主要分布在環城四驅,市區土地供應規模相對壽險,成交量低,城市熱點板塊出現了外作的現象。
我們看市區,在市區近兩年的成交土地分布構成中,市區土地規模相對減少,環城四區和濱海新區規模增長較為明顯,預示著未來市內六區的商品房供應將會稀缺,但在市區土地的分布上,河東區的市場相對比較活躍。看一下商品房市場,首先我們樹立一下天津近年來的商品房銷售數據。
(PPT演示)我們圖表上可以看到,在2003年、2004年曾出現過井噴式的開發,但隨著市場的平穩,使得成體市場理性發展,因為在一定程度上也能夠反映出市場是不健康的。在對天津市場25個月的跟蹤發現,整體的規模和價格都持續增長穩定,年增長率達到20%。其中,我們從市區的表現中看到了成交比重的增長,表明天津樓市外擴的加速,二手房市場是對商品房市場的緩衝和供應結構的緩衝。從以上數據可以看出,二手房在受政策的影響下出現了階段新的變化,隨著2006年營業稅、個稅等調控政策的實施,使得二手房交易有所震蕩,但隨著市場的恢復平穩,成交價格也隨著市場的發展持續高昇。我們關注過去的成交數據表明,二手房市場過渡震蕩調整期,我們相信二手房市場將會所回暖,我們從政策、土地、商品房、二手房市場通過不同的發展階段、變化因素,從市場反映等來說,就對未來天津市場進行了理性的判斷,我們相信:天津地產市場經過調整,行業逐步規范,未來發展持續看好。
當我們回顧了整個天津伸長後,我們結合會議的議題,我們對天津市場環境進行初步判斷與預測。首先是發現,准確地說是再發現。河東區作為六區之一,過去的發展相對滯後,但作為連接勢區域連接濱海新區的最近的區,在環渤海的發展中,我們相信未來有非常大的變化,將成為戰略性的緩建區。站在專業的地產研究機構來看,我們從五個因素進行了評判。
首先是環境,公共城區的區位優勢更加凸顯了,濱海新區的發展,開發區的多項政策的確立,使得河東區形成了良好的居住氛圍,隨著未來的二號線的竣工,整體區域交通更加成熟和完善。在配套方面,目前的商業配套主要是集中在原有大型居住區內,隨著商貿中心的建成,使得區域配套更加完善。在個性方面,河東區比鄰著空港物流區,將會給河東今後的發展提供很好的機遇。最後是政策性的規劃,新家園的規劃,政府規劃未來建成規模達400萬平米的居住板塊,所以說,無論從區位條件還是政策導向看,河東區在天津的地產板塊中都將佔據極為重要的地位。
我們看一下市場情況。首先還是從土地市場看,我們針對不同區域內向東用途的土地進行了比較,我們發現,河東區的土地價值提昇幅度最為猛烈,在2006年河東區土地較2005年漲價達到106%,也就是說河東區的土地獲得了重新評判的機會。
在商品房市場中,我們也看出目前河東區的發展已經形成了多個特色鮮明的區域,如天津站的核心區,衛國道的沿線區,輕軌的沿線區,這些區域正在形成區域強大交通優勢的體現,目前的項目總體的供應量是有限的,產品相對單一,把我們河東區的這種商品房放到市場上去看,有數據表明,河東區的商品房價格相對是偏低的,價格水平基本在5000/元平方米到7000元/平方米之間,比如遠洋新天地,這反映出河東區將逐步成為熱點的區域。
河東區目前成交價格的水平率低於市區的整體水平,市場價格優較大的提昇空間,在未來投資加速,有望後發的優勢帶動大盤持續上漲,所以說具體到供應市場,隨著市場放亮的結構調整,會使整個區域供求比例逐漸平衡。在需求市場方面,關注度的提高第一級區域環境的改善,以及各個品牌的進入,也會使產品的品質得到提昇,將會吸引更大范圍的提昇。所以在價格成交上上漲的空間是顯而易見的。
我們認為河東區的發展契機在於,第一是城市化的加速帶來的效應,也就是說天津業主區域產業的優勢,環渤海、大都市經濟圈的形成,未來的城市水平將加速形成,在這個大背景下,河東區業面臨著巨大的發展契機,我們都知道,城市化發展最根本的動力源泉是社會經濟的發展,分為三個階段。
(PPT演示)我們從以上的圖表可以看出,天津目前的綜合城市化率為75%,已經進入了後期發展的成熟階段,作為相對後發的河東區在整體市場發展的迅速的大環境下,它的城市化進程必將加速。從另外一個角度看,2006年天津全市的GDP達到了4337億元,人均的GDP也突破了5000美元,達到了5117美元,意味著天津房地產市場處於平穩的發展階段,而相對於後發的河東區則處於快速發展階段。正是城市化的進程加速給河東區的地產市場帶來了巨大的發展機遇。
第二個方面就是濱海新區核心地位的確立將帶領天津城市發展中心的轉移,重要的經濟地位確立了重要的戰略地位,我們攀登了濱海新區的經濟發展不僅快速,在對天津的經濟貢獻方面也趨向於主導地位,核心地位的進一步確立也預示著天津城市中心動議的金城江加速。作為市區與濱海新區連接的紐帶將直接獲得最大的發展機遇。
發展契機之三我們看到了填充式看法,新城市理論引用填充式開發有持續性,河東區目前的大片舊廠房,改造土地資源正是最適合填充式開發正好適合天津的總體發展戰略,使得兩個核心區域之間進行了大片空白區域需要進行填充式,從北京的豐臺、石景山、門頭溝等發展經驗我們可以看出,原先發展相對滯後的舊城區因為價值被低估,在填充市開發之下,都形成了區域的瘋長,因而,河東區也因自身的區位表現因素,也具有明顯的增長趨勢。
我們也看到了區域的整體規劃和城市運營方式給河東區帶來的另一個發展契機,我們看到了政府的重視力度和成效,使市場發展區域理性和健康,因此說清晰的整體規劃和城市運營規模,將給投資者帶來逮更大的配套設施尺,地產市場具有巨大的發展力。
最後我想用一句話結束這次城市發展簡報的演講,也給河東區未來房地產市場發展作一個預測,天津的未來看濱海,市區的未來看河東,在此我代表偉業顧問表示願意部將偉業在自身房地產區域研究經驗,市場營銷等方面的資源和大家共同分享,共同開創河東區美好的未來,謝謝大家!
主持人:剛纔,彥容女士以大量的數據分析了河東區房地產發展的前景,非常精彩。我們感謝彥女士的論述。下面請中國政策研究會,文化科學研究會副主任,樓市傳媒總裁蔡鴻岩主持對話活動,有請蔡總。
蔡鴻岩:尊敬的各位領導,各位來賓,大家好!我今天非常榮幸來主持今天下午高峰論壇會的板塊。我個人是《樓市》雜志的人,我們今天的會如期順利召開,我們作了一定的准備工作。應該說在我們河東區領導的指導下,我們對河東區有了一個認識,包括對整個天津市有了一個更深的認識。
大家都知道,我們在國務院正式提出了環渤海濱海新區的政策之後,天津以及濱海新區整個的發展成為國內投資界的關注的一個熱點,八十年代看深圳,九十年代看浦東,二十一世紀世紀要看環渤海,現在已經成了一個共識。在這個背景下,有了我們今天的津洽會河東招商周的舉辦。我們非常看好天津未來的發展,也非常看好河東區未來的發展,我們3月28號在北京專門為今天的會在北京召開了一次推廣說明會。從那次的會議之後到今天為止,從我們《樓市》雜志這邊得到的信息反饋表明,現在北京已經有二、三十家的地產的開發商和投資商,明確表示對河東區投資的意向,今天到會的也有來自北京的三十多家不同的房產開發企業投資機構的代表,大家對河東區表示的這種高度的興奮和熱情我想給我們很大的鼓舞。
作為《樓市》雜志我們今天特別值得一提的是,我們天津《樓市》雜志在天津出版整整一周年,在這一年的時間我們在天津有現在這樣的影響,能夠得到我們河東區政府、領導的認可和中國銀行河東支行,包括吳行在內的領導給我們認可,我想是和我們天津這個分公司的員工積極的努力分不開的,也是在我們天津市蓬勃發展這麼一個大的背景之下,我們纔得以有了一個很好的發展機遇,所以下面我主持這個論壇我想都是參與我們河東區發展建設的幾位開發商的代表以及相關機構的代表,我想他們對於在天津特別是在河東區的發展上他們有自己更深的感觸。
下面請今天招商周整個活動,由我們《樓市》一個非常重要的合作人,就是我們天津河東支行的吳津明行長,吳總來和我一起主持這個論壇,因為我們這個會我要特別說如果沒有吳行長的牽線搭橋,也沒有樓市雜志和河東區政府的合作。應該說這次活動的順利舉辦應該和我們的中國銀行河東支行吳行長的這段時間的辛辛苦苦的推動這個事情的進程是分不開的,所以我一定要請吳行跟我一塊來主持。
吳津明:蔡總說的不對,我們倆人之所以能夠協助區政府做這件事情是因為河東區人民政府對我們的信任,是因為有了這個平臺,如果沒有這個平臺我們倆人也上不了臺。
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