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劉先生是在開發區工作的外地人,看到同事都在談論房子,辦公室裡業主也一天天多起來,他也坐不住了,因此也決定在濱海購房置業。『手握一套房,心中不再慌』已是當前眾多購房人的心態寫照。
當『全民購房』運動在濱海新區興起時,各種觀點迥異的聲音也開始交鋒。『看漲論』和『必跌論』此起彼伏,『頂點說』和『拐點說』不絕於耳,而且引用的論據都似乎非常有說服力,令購房者無所適從。
持有『開發過剩論』『地產虛火論』的人認為,目前濱海新區人口的增長速度遠遠低於開發商蓋房子的速度,市場將逐漸出現供過於求的過剩局面,一些投資者過分看好濱海房產的昇值潛力,盲目跟風購房。而購房不是為了自己居住,而是出租獲得租金收益,或是等房價上漲後再轉手,賺取增值部分。
而那些對濱海房地產『看漲』的人的理由是,濱海新區的經濟發展仍然有相當大的空間,這勢必將給濱海房地產的長遠快速發展帶來巨大的機遇。就開發區而言,每年至少2萬人口的增幅,較大的真實需求也是客觀存在的。而且就目前的房價,雖然上昇速度不及過去幾年那樣突飛猛進,但預測仍有10%-20%的增值空間,這種狀態下,良性的投資需求也是存在的。
兩種觀點誰是誰非?究竟什麼纔是濱海新區的房地產發展真相?從經濟學的角度看,房屋作為一種商品,供給和需求很大程度上決定了房價的走勢。那麼濱海新區的房屋到底有多少人在居住?小區入住情況怎樣?沒有調查就沒有發言權。拋開之前所有觀點,記者對開發區和塘沽區較為典型的新建小區進行了實地調查,通過走訪各小區物業公司,獲得了小區入住的第一手資料,力圖從小區入住情況,把脈濱海新區房屋供給與需求之間的平衡狀況。
半年內超八成業主辦入住
按照小區交接程序,樓盤竣工建成後,開發商通知業主到小區物業公司辦理入住手續,領取房屋鑰匙。據記者在塘沽區兩個入住近半年的小區調查中了解到,辦理入住手續的業主均接近九成,為小區的快速成型開了一個好頭。位於塘沽區杭州道附近的水景花都項目,據新華物業公司的陳女士介紹,自去年12月份入住以來,小區800多戶業主中,已經有80%-90%按照規定辦理了入住手續,隨著時間的推移,這個數據還將上昇。位於塘沽紫雲居住區的幸福家園,辦理入住手續的住戶比率則更高。據該小區物業公司陳先生介紹,總共564戶中已有539戶業主辦理了入住手續,達到95%以上。
辦理入住手續後,對於業主來說,開始真正掌管自己的房產。從以上兩個新建小區了解到,辦理入住後有近三成業主陸續開始裝修,隨著家裝市場在年後逐漸昇溫,這個數據也將迅速增大,裝修施工的噪音讓人氣冷清的新小區顯得比較熱鬧。
相比之下,開發區的新建小區辦理入住手續的比率則較低。據調查,入住一年的泰達時代小區,僅約八成的業主辦理了入住手續,而稍早入住的開發區雅都天元小區,該比率達到92%,這個比率與入住僅半年的塘沽區新建小區的比率持平。
在采訪中記者了解到,目前仍未辦理入住手續的業主,基本將房屋暫時空置起來,或等待買家,或等待租用毛坯房的租戶。
一年後四成房屋已住人
較高的辦理入住手續比率,並非意味著較高的實際居住比率。據調查,開發區雅都天元小區包括租戶在內,實際入住的居民戶數佔整個小區戶數的40%左右,2006年3月份入住的泰達時代小區也基本是這個比率。在小區全部1029戶中,也僅有400餘戶實際入住,而其餘六成左右目前處於空置狀態。
如果從裝修的情況看,比率則會高不少。從雅都天元小區了解到,有70%以上的房屋已經裝修完畢。對於已裝修而未住人的房屋,一部分是為了等待裝修餘味散發後入住,另外一部分則用於出租。
三年後小區基本成型
自2005年年初入住的開發區泰達新天地小區,總共176戶,已有110戶實際有人居住,入住兩年後達到62%的實際居住比率,比入住一年的開發區新小區高出20%。
屬於塘沽區管轄的米蘭世紀花園,包括別墅和多層住宅,總戶數為1260戶,分別從2004年7月份、11月份和2006年元旦分三期入住。目前辦理入住的比率為98%,實際已使用的房屋達到七成以上,完全空置的房屋微乎其微。經過三年的小區發展,目前該小區已經基本成型,居住氛圍比較濃,社區的商業、餐飲和娛樂等配套設施也很完善。
由於與開發區僅一街之隔,米蘭世紀花園的發展與開發區其他新建小區具有一定的可比性。同樣入住三年的開發區桐景園小區也基本成型。
新建小區出租率約一成
入住半年內的小區,由於物業掌握的情況較少,目前還無法提供比較准確的資料,而入住一年後的小區,房屋的出租率一般在一成左右。據調查,米蘭世紀花園的出租率大概在10%-15%之間,其中多層住宅出租率較高。別墅由於租金較高,僅少數公司租來用於辦公,別墅業主自住居多。位於開發區第二大街的泰達新天地小區,由於毗鄰華納高爾夫球場,外籍人士比較集中,涉外租賃也比較盛行。
調查手記
此次調查,記者把切入點瞄准各個小區的物業公司,畢竟只有他們纔對所服務小區的入住情況比較了解。通過對分布在塘沽區和開發區的8個小區進行走訪,記者了解到,這些被調查的小區,都呈現出較快的發展趨勢。一般入住三年內,小區都趨於成型。成型之後完全空置的房屋還是佔少數的。
不過需要注意的是,住宅開發與小區入住之間有大約兩年的間隔。被調查小區都是3年前開發的。它們的入住情況表明,當年的開發,是比較符合未來兩年的居住需求的。對比過去幾年,當前塘沽區和開發區的住宅開發速度有了明顯的加快,但同時經濟發展和人口的增幅也在加快和加大。因此房屋供給和居住需求都在上漲,從這個角度來說,未來濱海房地產發展依然處於快速發展階段。
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