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又到了每年3月的房產交易旺季;又到了經紀公司忙碌的時節;又到了消費者總結和交流一年交易經驗,維護權益的高峯期。北京中原深知客戶不僅買的是產品,更買的是服務,因此在即將到來的3.15消費者維權日前夕北京中原三級市場部的專業人士也爲消費者預測了一下07年作爲二手房市場不可或缺的交易服務方的經紀公司最典型的4大忽悠伎倆,讓消費者能夠事先有所預知,以防被騙。
資金監管勢必行,謹防中介把空鑽
經過06年的政策洗禮,房產經紀行業暴露出了許多違規違法的操作問題,其中最嚴重、危害性最大的要數買賣交易資金--房款被不法經紀公司挪用和卷跑的案件,因此從10月底開始經紀行業開展了促進行業規範的專項整治活動;隨後開展了“不賺差價”的倡議活動;至07年1月建設部中國人民銀行聯合公佈了“關於加強房地產經紀管理規範交易結算資金賬戶管理有關問題的通知”,明確指出經紀公司不得代收代付交易房款,應在銀行設立專用賬戶存取交易雙方的房款資金。
而同時由於法律上必須尊重消費者的自主選擇權,因此消費者可以通過簽訂類似自行劃轉交易結算資金的證明而免除資金監管的操作。這就會給新規留下了風險的隱患,一些不法中介鑽政策的空子,向房產消費者故意突出資金監管的某些不完善或者主觀臆斷沒必要那麼麻煩等等,誘導消費者簽訂自行劃轉協議,從而仍沿用將房款存入經紀公司賬戶的老路,爲其佔用消費者資金或捲款逃跑創造了前提條件。
因此北京中原三級市場部研究中心的專業人士提醒和建議房產消費者,買賣房產這類大宗交易最好通過資金監管的方式進行操作,這是避免非法經紀公司利用一切手段進行欺瞞、騙取錢財、並達到自我規避風險的最佳方式。
各類優惠需提防,切勿貪圖小便宜
3月開始樓市進入了高潮期,不論是買賣市場還是租賃市場,因此經紀公司爲了吸引客戶會推出一些極具誘惑力的產品和活動。然而這也會讓那些小公司有了可乘之機,他們也會用免看房費或免中介費的各種營銷手段來吸引房產客戶。殊不知小便宜背後隱藏着更大的黑幕和不可預知的風險。消費者切不可因小失大,最終交易沒有完成,並可能造成額外的財物損失。
就此北京中原三級市場部研究中心的專業人士建議消費者看到種種優惠時要始終保持清醒的頭腦,並要始終明白羊毛出在羊身上的道理無刻不在、無處不在。雖然在正規經紀公司交易需要交納一定服務費用,但是“一分錢一分貨”,您得到的卻是實實在在的省心、放心和安心。
合同細節約定清,防止事後起糾紛
合同在交易中的作用可謂至關重要,各方的責任義務都要明確在裏面,如果事後出現各類法律糾紛、它將成爲法院進行調解或裁斷的重要依據。因此如何訂立一份能夠切實保護自身利益的合同相當關鍵又相當不易。
如在媒體上報道的一則房屋租賃的真實案件,就充分反映出合同內容約定不完善,致使客戶陷入有苦難辯的尷尬境地。具體情況是中介將一間兩室一廳分別租給了兩個承租方李小姐和張先生(姓氏有改動),後者當時認爲租金有些偏高,但因爲看到該套房屋共用的客廳較大,便也接受了。可沒過幾天,第三個承租方趙先生(姓氏有改動)也搬了進來,其租住的正是那間客廳,即經紀公司又將客廳租給了趙先生。這時張先生有些憤怒了,可是查了合同並沒有約定不可以出租客廳,而這個中介正是鑽了法律的空子,爲了多掙服務費而不顧租住者的實際居住感受。然而由於合同的約定不清,致使張先生感到有苦難說無處說。這樣的例子和風險大量存在於房產交易中,如在買賣交易中“放款時點”就是十分關鍵的有關買賣雙方權利義務的條款,又如房款是否包括裝修款,如果是業主買房時開發商贈予的裝修是否也包括在內。因此不論大小條款都可能導致後續一系列交易手續是否順利抑或麻煩。
因此北京中原三級市場部研究中心專業人士建議消費者在簽訂房屋交易的合同時要儘量全面、不要怕麻煩。合同中的一句話可能就是事後您維護自身權利甚至是贏得官司的有力依據。然而您的個人能力和經驗方面往往無法達到規避一切風險的高度,因此您需要委託一家正規專業的經紀公司爲您全程把控交易風險,並依靠其豐富的從業經驗幫您注意合同簽訂中的微小細節。
全程代理出租房進出租金有差額
在租賃市場存在着“全程代理”這一出租產品,其操作方式是經紀公司按年或按月付給房主租金將房屋承租過來後,再以出租者的身份將房屋出租出去,承租客戶將房租支付給經紀公司的房屋租賃方式。
由於經紀公司要全程管理(房屋出現問題承租客戶直接找經紀公司,而不打擾房主)這些房屋,因此其承租價和出租價會有差額。且這個價格會普遍高於一個月的房租(經紀行業公認的服務費標準),因此通過全程代理業務經紀公司的收益要高於普通租賃,因此如果房屋合適,其會優先考慮此種操作。然而通過這樣的方式,房主和承租客戶將支付更多的費用。
對於業主:
如安貞地區某套二居室房屋的市場價格爲2200元/月,如果業主採用全程代理的方式將房屋出租給經紀公司,經紀公司按年付給其租金共24000元,摺合每月的租金僅2000元/月。如此算下來房主一年將損失2400元。因此業主可以根據自己的實際情況考慮是否採用此種由經紀公司全權代理的方式出租房屋。
對於承租者:
有些經紀公司採取全程代理的方式取得對部分房屋的出租管理權,然後按市場價格出租該類房屋。例如,仍是上述兩居室,經紀公司從業主手上代理時摺合價格爲2000元/月,中介公司代理此房屋後對其房屋進行一定的保潔後將租金價格調整至2300元/月。此時經紀公司提出免收一個月的租金作爲佣金,表面上看是消費者節省了2300元,但如果按照租戶從房主直接承租,那麼他全年將節省(300元*12月)3600元。比一個月租金還要多花1300元。因此消費者承租全程代理的房屋時不要因爲免代理費就認爲自己佔了便宜。
北京中原三級市場部研究中心的分析人士建議消費者要擺正心態,選擇合適的承租方式以達到真正節省租金的目的。
在3.15即將到來之際,北京中原三級市場部研究中心的分析人士總結出一些不規範的經紀公司的忽悠伎倆就是希望消費者能夠在房產交易時儘量選擇大型品牌公司爲您服務,他們會站在您的角度爲您的最大利益着想,並將“每天3.15”的觀念放在心裏、執行於工作中。