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一、西青走進地產黃金期
1、中心城區土地供應減少,城市規劃向外圍要房
2005年市內六區成交19宗土地,共116.5萬平方米,2006年成交17宗,共80.22萬平方米。土地供應日益稀缺,商品住宅發展空間有限。根據《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》的藍圖,近期重點發展區域包括:外圍城鎮組團重點建設西青新鎮、津南新城、外環新家園、第三高教等。土地供應及市政規劃的重點都指向環城四區,而西青區作為天津小城鎮的排頭兵,成為天津城區的重中之重。
2、過快增長的房價促使天津樓市走進『外向型』
2006年商品住宅市場成交停滯不前,全年共成交商品住宅834.3萬平方米,環比下跌0.6%。成交總金額401億元,環比上漲18%,成交均價4807元/平方米,環比上漲18.7%。由此可以看出,2006年商品住宅市場成交的停滯並非購買力不足,而是過快增長的房價制約了房地產市場的進一步繁榮。市內六區土地供應銳減且5862.64元/平方米的平均地價使得其商品住宅價格不具備下調的彈性空間。
城市外圍的商品住宅擁有較高的舒適度和更具優勢的價格,環城四區平均地價1976.71元/平方米,遠低於市內六區。隨著天津市政規劃的延伸,環城四區的配套逐漸走向成熟,城市居民居住習慣發生轉變,外向型住房潮正逐漸形成。
3、西青區同時具有小城鎮計劃的天時與毗鄰梅江的地利
市內六區開發減緩,處於飽和狀態,城市外擴大勢所趨,環城四區中突破點在西青。西青區2005年初露端倪,假日風景、洛卡小鎮、瑪歌莊園等眾多項目入市托市,形成2005年西青房地產市場格局。2006年西青樓市表現搶眼,包括大地12城在內的10多個天津知名項目開盤,並最終形成年末火爆的市場氛圍。2007年迎來發展的黃金時期,幾個百萬平方米左右的大盤預示了西青區蓬勃發展的樓市未來。
西青區商品住宅市場由中北鎮和南部板塊兩大引擎拉動。其中,中北鎮區域得益於天津小城鎮計劃發展的天時。萬科假日風景和金廈水語花城2005年入市熱銷,拉開了西部新城造城計劃,2006年9月大地12城與華亭國際為中北鎮區域市場增加新的活力,其熱銷甚至大幅提昇了整個西青商品住宅成交量。
依托梅江發展優勢而形成的西青南部板塊高端項目格局,在一定程度上提昇了西青整體地產項目品質,豐富了西青商品住宅產品結構。西青南部區域發展較早,隨著梅江南、梅江灣的陸續開發,整個梅江地區正在逐步走向成熟的同時也伴隨著土地資源的進一步枯竭,而由於梅江效應所帶動的後梅江板塊正在接替著梅江的迅速發展進而成為下一個富人區。此區域洛卡小鎮、親親家園、瑪歌莊園等項目由2005年入市,成為支橕西青區市場成交的主力軍,並在2006年再掀樓市高潮。
二、2007年成為西青區地產提速年
1、政策對未來市場的影響趨於明朗,市場信心重建為西青市場帶來利好
2006年是政策年,政策對房地產市場的調節取得了一定的效果,但困擾社會各方的房價過快增長、產品結構供應失衡等問題依然存在。由於政策對商品住宅市場調節效果顯現的滯後性,隨著2007年政策的深入執行,調控效果將得到真正的檢驗,不排除繼續出臺一些政策對市場進行階段性調整的可能。
現階段,政策與市場還未走出『磨合期』,甚至由於各方博弈而存在一些不確定因素。如九部委意見核心之一的『90平方米、70%』政策的解釋即可見一斑,從套內建築面積到建築面積的解釋說明的轉變,70%的比例是整體規劃還是單個項目規劃的爭議,以及最近一天之內關於90平方米政策放寬至104平方米的說法與闢謠。可以看出,在各方力量達到均衡後,『90平方米、70%』政策也逐漸清晰,政策實行後的效果將在2007年得到檢驗,而政府部門進一步的動作將浮出水面。
2007年供應項目已經受到政策的影響。其中,八棟適家是首批受此政策影響的項目,2007年3月入市,建築面積4.1萬平方米,主力戶型為85至90平方米的兩室,90平方米以下戶型佔到70%。
2、2007年將延續2006年的火爆銷售態勢
地產市場活躍程度主要取決於當地的供應與需求。在供應上,大地12城100萬體量的入市和華亭國際的熱銷帶動了西青區9至12月的成交激增,也為2007年市場的活躍打下良好的基礎。隨著梅江康城、社會山等項目入市,西青區市場將更加活躍。在需求上,西青區市政、交通等配套的成熟,以及市區高居不下的房價將一部分市區購房者(如南開)吸引到西青置業。
2006年西青區月成交走勢圖
3、西青區供應巨大,大居住氣候已呈現
大地12城100萬體量,社會山100萬平方米,梅江康城80萬平方米,僅此3個項目就有280萬平方米的市場供應,如此巨大的市場將形成積聚效應,帶動周邊更快發展。此外,還有一些零散小盤成為該區有益的補充,將西青區幾個重點項目積聚起來的優勢深入拓展。
此外,在供應結構上看,大盤出於抗風險性考慮,產品類型、戶型區間等較為豐富,對於各階層具有一定的吸引作用。