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濱海新區的繽紛未來紛紛揚揚描繪了2006全年,這個五彩繽紛的畫卷從空間軸上幅員數百平方公裡,從時間軸上經歷2005、2006年,而且還將延續。針對房地產產業而言還要關起門來算算一年來濱海新區的產業變遷,以未雨綢繆,籌劃2007年乃至未來的發展大計。
2006年濱海新區供給特點:產品結構大幅調整,下半年新品上市劇增
受到2006年5、6月份宏觀政策調控的影響,諸多項目紛紛調整開發節奏,從9月開始塘沽、開發區陸續有7個樓盤亮相,若加上一些項目的後續新品,數量還將增加,濱海新區房地產市場又呈現出多點開花的供給態勢。
1.戶型面積逐步壓縮,尤其是在國六條出臺之後,新亮相項目基本能達到90平方米以下佔到70%的指標。
2.從該區域項目銷售情況來看,客戶較為關注的有兩點:一是總房款,二是戶型。總房款在30萬至50萬元之間的單位銷售狀況相對較好,總房款在70萬元以上的產品銷售難度相對較大。
3.下半年上市的新項目面積區間基本在140平方米以內,且三室戶型所佔的套數比例控制在10%至20%,其中,120至130平方米的三室佔到三室供給的主流,但市場上也出現115平方米的緊湊三室。
4.從產品素質上來看,新亮相的項目檔次較塘沽區既往開發的項目明顯提高,處於塘沽市場的高端產品,在規劃、立面上都有明顯的提高。但由於自身條件以及操盤手法不同,各個項目之間也顯露出明顯的差異。
2006年濱海新區房地產市場特點:價格增速下降,供求比例增加
在政府明確定位的大背景與區域經濟發展、市政建設和投資者信心的多重推動下,濱海新區房地產市場迎來了新一波熱潮,相伴而來,市場中隱現的問題也需要我們做出理性思考。下面以塘沽區為例,回顧2006年該區的供求特點。
1、價格增速下降,高位穩定運行。
目前,濱海新區正處於價格飛速上揚後的平整期,市場保持高位運行狀態,各主要項目均處於價格上漲階段後的調整期,價格上漲的空間需要市場進一步消化。但是我們要看到的重要一點是:2006年上半年與下半年的價格水平沒有顯著的變化,部分區域甚至出現短暫的回調。這說明該區域的價格在短期內不會有顯著的增長。
在2006年,尤其以2006年6、7月份為界,受到宏觀政策的影響,塘沽區住宅價格水平停滯不前,而且這種趨勢涵蓋到各個區域,除老城區由於新項目提昇價格外,其他各區域的價格變動微乎其微。
2、市場消化速度下降,供求比提高。
塘沽區2005年的供求比在1.2:1;開發區的供求比在1.07:1,區域市場的供求基本平衡。而塘沽區2006年1至10月份的供求比在1.53:1;開發區的供求比在2:1。
對比可以看出,2006年的市場供給較2005年有大幅度下降,下降空間更大的是消化速度,供求比明顯高於2005年的水平。
2006年塘沽區消化2005年的存量房,在9、10月份新增供應量達到35.7萬平方米,使供給迅速加強,但由於市場近期情況較疲軟,且新增項目都基本處於宣傳和售卡階段,無法形成實際成交量,因此導致消化量相對較低,供大於求。而開發區目前主要是消化在2006年4、5月份時推出的住宅,近期只有一個項目上市,已上市項目需要一個較長的消化周期。
3、板塊昇值潛力被極大挖掘,濱海房市出現新的增長點。
濱海新區存在大量的荒地與灘涂,可建設用地存量豐富,規劃便利。在未來規劃藍圖中,塘、漢、大三區及開發區共形成20餘個生活區,核心區域主要分成5大居住板塊。
同時,塘沽中心城區的范圍也將向外發散,重點發展新港地區、上北生態區、福建北路老城區三個區域,加上開發區生活區的建設及衛星城區中已啟動的海河南岸新城,濱海新區核心城區將形成5個各具特色的地產板塊。
4、投資比例迅速提高,單個家庭擁有住房套數增加。
由於投資者對區域未來發展的信心普遍較強,因此濱海新區,尤其是開發區明顯出現了投資炒房的現象。目前,塘沽中心地區房齡5年以下的二手房價格已上漲到6000元/平方米左右,較2004年上漲幅度將近一倍。商品房市場上,由於購房自住者中多次置業者佔據了較大比重,因此也帶有明顯的投資保值色彩,單個家庭擁有套數平均在2、3套左右家庭比例較高,開發區的比例要比塘沽區稍高一些。此外,隨著房價的進一步上漲和對濱海新區未來發展前景信心的膨脹,出現了相當數量的跟風購買者。
盡管塘沽區與開發區擁有較好的經濟基礎和需求結構,並且房地產市場發展潛力巨大,但大量土地供應帶來的集中放量,有可能在短期內造成供需結構失衡的風險,在投資性需求比重不斷昇高的情況下,潛在風險將進一步提昇。
5、土地放量速度過快,大大高於人口導入速度。
自2005年下半年,濱海新區土地市場顯著昇溫,自2005年4季度一級市場推出30幅土地(含招商地塊)後,2006年1月,塘沽區再次推出12幅土地。2006年1月份,塘沽區共推出土地200萬平方米,其中居住用地169萬平方米,商服用地30萬平方米。
2007年伊始,僅塘沽區已成交土地60餘萬平方米,佔到天津去年整體200多萬平方米成交量的30%。一方面濱海新區強勢發展已初現端倪;另一方面土地的集中放量也引發了競爭風險。從土地成交價格看,目前塘沽區普通住宅規劃的成交地塊樓面已接近2000元/平方米,土地價格的上昇必將推動項目價格的進一步向上發展。
在目前濱海新區的土地供應上,近兩年的加速推出已經使潛在供應明顯放大,供求關系發生改變。而作為區域市場最穩定的支持,區域自住客群的數量增長卻沒有這麼明顯,保持相對的穩定速度。區域內人口穩定,短期自然增長與外來人口進入都沒有迅速放大的跡象。在最穩固的自住市場上,短期內的供大於求已經成為不可回避的市場現象。
2007年市場預測:板塊分化組合趨勢明顯,市場競爭空前激烈
板塊分布:濱海新區(開發區、塘沽區)9月份在售項目35個,其中開發區14個,佔到在售樓盤總數的40%。
濱海新區區域開發分布相對均勻,區域潛力被極大的挖掘出來;塘沽之工農村、開發區之會展中心分別成為兩個區域的相對集中供給板塊,預計2007年塘沽區工農村(上北生態區)、海河南、開發區會展中心及1至3大街為熱點開發區域。
從濱海新區核心城區2007年的供給量來看,該區域將維持在2006年的水平上略有增長,整體供給量約250萬左右,介於2005、2006年的中間值。由於2007年的板塊開發趨勢明顯,這些供給量將更加集中在同類板塊中,市場競爭壓力空前增大。
基於以上說明,且2005年下半年暴漲的房地產價格空間還需要在1至2年內得以消化,我們認為2007濱海新區的整體價格水平不會有較為明顯的變化,將維持在目前的水平線上,部分新興區域會略有增長。