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在住宅提供精裝修之後,如何挑選已經『穿了美麗衣裳』的房子呢?無疑,樣板間就成了購房者了解住宅項目、選擇合適房子的重要環節。
樣板間能透露重要信息
『榜樣的力量是無窮的,』實際上,樣板間從某種意義上已成為一個住宅項目的形象代言人。
每位開發商在准備推出一個新住宅項目時,都會花費很多心機,花費一大筆錢,請專業人士設計,請施工公司建造,請裝修公司裝飾,搭建出一個與眾不同的樣板間來。幾乎每個開發商都很看中樣板間,有些開發商甚至會幾易其稿,不斷調整樣板間的設計品位和裝修風格,因為,在房子還沒有建出來之前,樣板間實際上就是這個項目。
從一個項目的樣板間可以看出兩個比較重要的信息:定位和定價。這兩個信息是一個項目安身立命的根本:這個房子是賣給誰的?這個購買人群是否會認可這個房子?如果『定位』准確,這個房子的購買人群是客觀存在的,如果『定價』也是准確的,這個購買人群有這個價位上的購買能力,那麼,一個項目的開發是正確的,是成功的。如果其中一個不准確,都會使這個項目開發不暢,調整是必然的。調整得如何,就是經過另一個時間段的考驗纔知道的事情了。
樣板間還能夠『透露』出這個項目的開發商的一些『底細』。實際上,開發商是各種資源的整合者,土地、銀行、設計、建築材料、工程施工、銷售、物業管理,等等,每一個環節都是開發商選擇和決定的。
那麼從樣板間,一個購房者應該了解到開發商什麼呢?比如:這是一個什麼樣的開發商?開發商的組成結構是怎樣的?是股份公司,是國有公司,是民營公司,還是什麼性質的公司?是第一次開發項目嗎?是否有過開發經驗?開發商以前的開發能力如何?等等。
另外,還要看這個開發商的『整合』能力,他找了哪一家規劃設計公司,他找了哪一家銀行做住房按揭貸款,哪一家工程公司建房子,銷售人員的素質怎樣,物業管理公司是哪一家,等等。
一個小小的樣板間,能看出的問題實在不少。當房子還在大坑裡、房子還是半截、房子還無法進去實勘的階段,樣板間是一個精明的購房者了解房子的唯一途徑。所以,樣板間是重要的。
樣板間能看出什麼『門道』
俗話說:『外行看熱鬧,內行看門道。』在五光十色的樣板間裡,一個購房者應該怎樣從『熱鬧』中看出『門道』來呢?如果以後的住宅在交房時,必須是精裝修,那麼,一個購房者要從精裝修的樣板間裡看出什麼『門道』呢?
首先,要擺正『心態』,不要全信樣板間展示的內容,也不要完全懷疑樣板間的展示內容,要心存辯證的、科學的、挑剔的、理解的『心態』看樣板間。
樣板間是一個住宅項目的臉面,所以任何一個開發商都會把樣板間修飾得漂亮,這是可以理解的,但是如果開發商把樣板間修飾得掩蓋了房子原本的面目,甚或是誤導購房者,那就要用挑剔的眼光來看『樣板間』了。
樣板間從構造上說有兩種,一種是建在售樓現場的臨時搭建的『虛擬』樣板間,一種是建在現房裡的『實體』樣板間。從樣板間的形式上分有三種,一種是毛坯房,沒有任何的裝修,購房者看到的是實實在在的戶型、牆體以及管道、地面等等;一種是交房樣板房,按照交房標准進行了一些簡單的裝修和裝飾,並且會標明哪些裝修和裝飾是交房時就有的,哪些是交房時沒有的,一般這樣的樣板間沒有很復雜的家具、燈飾和牆面修飾;一種是豪華裝修的樣板房,也叫創意樣板房,一般配有精美的家具、漂亮的燈飾、華麗的潔具等等,告訴購房者,你要是有錢,可以把房間裝飾成這樣。
如果以後商品住宅都要裝修後再交房,那麼,第一種毛坯房樣板間就會成為歷史,而第二種和第三種將會同時出現在一個項目的樣板間裡,開發商將會不僅僅只提供其中的一種,而是提供樣板間套餐:交房標准裝修和創意裝修。
在許多關於如何購房的『教科書』裡,幾乎都會告訴購房者怎麼看樣板間。
業內一位購房專家告訴我,如果購房者看的是實體樣板間,一般可以肯定其面積、層高、陽臺大小等都不會有問題。但要注意其他幾個問題,比如:看采光是否充足,陽臺、窗戶與鄰家是否會產生對視。看戶內的各種管道是否會影響家具的擺放。廚衛、洗衣間、躍層住戶的平臺是否安裝了地漏。如果是高層建築,還要看看電梯的核心筒是否對所選戶型產生噪聲影響。確定一下防火通道的具體位置,等等。總之,看得越細越好,細節是買房的關鍵。如果購房者看的是臨時搭建的樣板間,購房者也應將上述問題問清楚,而且最好自帶一把卷尺,丈量一下各房間的面積和層高,因為往往臨時搭建的樣板間其內牆隔斷比實體樣板間要薄,戶內面積會有所增大,給購房者造成錯覺。
這位專家還說,如果購房者看的是豪華精裝修的樣板間,還要留意:精裝樣板間裡,為了彌補采光不足的缺點,特別是一些進深較大的戶型,多采用亮色調的裝修、家具及窗簾,房間裡的壁櫃、大門的玄關以及廚房、衛生間等較小空間的屋頂往往裝有多盞射燈,在視覺上給人十分寬敞明亮的感覺。購房人可以讓售樓人員關閉戶內的射燈及頂燈,體會一下房間裡各部分自然光線及陽光是否充分,小空間的面積是否合用。另外,還要問清楚,哪些東西是交房時應該有的,哪些是沒有的;哪些是發展商隨房贈送的,哪些是房價中包括的。問清戶內的潔具、地磚、地板、暖器、空調、燃氣爐、對講機、開關、五金件、塑鋼窗及戶門的品牌,確定其是否與將來的交房標准相同,等等。
在看精裝修樣板間時一定要有一顆『客觀』的心,因為漂亮的樣板間是要花很多錢的,有的樣板間的裝修費可能和總房價款差不多,如果你有這個經濟實力,精裝修的樣板間可以給你一種裝修建議;如果你沒有這個經濟實力,就只當是進家具店裡欣賞精美的家具和裝飾。
樣板間不具有法律效力
雖然樣板間對一個住宅產品做了種種美好的說明,但是,有一個問題,這些說明是開發商的承諾嗎?開發商必須兌現嗎?也可以說,樣板間具有法律約束效力嗎?
記者在采訪中了解到,一旦發生法律糾紛,樣板間裡的種種說明可能是不能或不足以作為證據,它的『承諾』不屬於合同的一部分,它只能被理解為一種宣傳手段,不具有法律強制力,不能保證這些『承諾』一定實現。
在北京市房屋土地管理局統一頒發的《商品房預售契約》第15條中規定:『本契約未盡事宜,雙方可簽訂補充協議,本契約的附件和雙方簽訂的補充協議為本契約不可分割的組成部分,具有同等法律效力。』如果補充條款或附件中對裝修設備標准、配套設施等做了明確規定,在商品房交付時,必須按照規定處理。如果在附件中沒有對裝修設備標准、配套設施等做出規定,或約定不明確時,根據《合同法》第61條的有關規定,可以將樣板間、樓書,以及其他售樓材料中所做的承諾作為確定裝修設備標准的參考依據,這些可能對開發商有一定的約束力,但對購房人的保障作用並不充分。
換句話說,如果樣板間裡的一切說明都是具有法律約束力的,開發商就不會在自己的售樓處安一個陷阱,自己往下跳了,所以,購房者在簽訂《商品房預售契約》時,一定要將開發商所承諾的條件逐一明確,具體地寫入正式合同中,並約定雙方違約責任及責任的承擔方法。
精裝衛生間裡標明哪些是送的,哪些只是展示
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