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2006是宏觀調控年,自“國六條”開始,“國十五條”、加息、強徵個稅、資金監管等政策不斷,重拳連連。這些政策究竟有多大的殺傷力,帶來了怎樣的影響?值此歲末,小編爲您盤點這一年中最具殺傷力的五大政策。
TOP.5:加息
關鍵詞:波瀾不驚
政策內容:
2006年8月19日起,一年期存貸款基準利率分別上調0.27個百分點,其中,一年期存款基準利率由現行的2.25%上調至2.52%;一年期貸款基準利率由現行的5.85%上調至6.12%。
業內觀點:
南開大學經濟學博士劉玉錄指出,這次加息也是意料之中的事,因爲一系列政策的出臺並未有效抑制房價,雖使投資增長速度有所減緩,但房價並未得到有效控制,全國有七個大中城市房價增幅大於10%。劉博士認爲,一直以來加息對房市的調控效果並不明顯,一方面是因爲中國的市場經濟仍處於發展階段,金融市場、企業等對利率的反應不夠靈敏,另一方面原因來自政府和開發商的搏奕。
中原地產(天津)三級市場部總監曹海濱在談到這次加息政策時說,這是配合國家宏觀調控的組合拳,以加強攻勢,而對於房產泡沫較少的天津市場,有利於抑制炒房和保障市場健康發展;另一方面對老百姓的壓力和負擔也有所加重,而對中高端購房者的影響卻沒有那麼大。
影響:
加息算是今年出臺的衆多政策中,討論較少且較早被“遺忘”的一個,一方面由於其並非專門針對房地產市場,另一方面,天津的情況還是自住的剛性需求較多,對這部分人來說,加息帶來的影響並不是十分強烈。從實際情況看來,購房者雖有不同程度的觀望態度,不少人有推遲買房、謹慎貸款的計劃,但並未構成大規模的影響,與其他政策相比,就是小巫見大巫了。
殺傷指數:★
TOP.4:強徵個稅
關鍵詞:雪上加霜
政策內容:
7月底國家稅務總局發出《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》,規定自8月1日起,個人二手房轉讓時,所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納20%的個稅。“十一”黃金週後天津細則出臺,規定轉讓個人住房(自用5年以上並且是家庭唯一生活用房除外),須繳納20%的個人所得稅。個人轉讓住房前後一年內購置住房的,憑有關證明到轉讓房屋所在地稅務部門辦理個人所得稅減免稅或退稅手續。
業內觀點:
21世紀不動產的店長郝博認爲,雖然強徵個稅主要爲抑制炒房行爲,但實際操作起來對剛性需求人羣會產生較大的打擊。因爲購買二手房的人羣中有很大一部分是剛性需求,如拆遷戶,或者剛工作不久需要結婚買房的,經濟實力不算雄厚,購買新房困難較大。而現今的二手房市場屬於賣方市場,強徵個稅後房屋持有者要麼選擇不賣,造成產品稀缺,要麼就將稅費轉稼到買方身上,無論哪一種,其結果都是造成二手房價格的上漲,而真正需要購房的那部分人很可能就被拒之門外。
影響:
強徵個稅的實施,雖然不如初征營業稅後對市場及購房者的打擊來得突然,營業稅出臺後,購房者的心理已經有了一定的準備,但對天津二手房市場的打擊還是猶如雪上加霜,買賣雙方的觀望情緒更加濃烈,成交量繼續下跌。
殺傷指數:★★
TOP.3:營業稅
關鍵詞:重拳第一擊
政策內容:
爲進一步抑制投機和投資性購房需求,從2006年6月1日起,對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時免徵營業稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。稅務部門要嚴格稅收徵管,防止漏徵和隨意減免。
業內觀點:
天津中原物業顧問公司研究部總監樑美娜認爲,超過5年免徵營業稅,對一些中期的投資者影響比較大,對整個市場的影響也比較大,甚至會影響到二手房房價,二手房的成交量會受到打擊,而價值會拉昇。
焦點網業內論專欄作者蘆薈保溼認爲,營業稅是關鍵,它是針對三級市場交易的重擊,三級市場交易中,真正單套交易金額較大的就是次新房,其中包括了2年前的大量投資房。抑制了次新房交易,其實就是控制了新商品房投資炒作的一個重要資金來源,抑制了滾雪球式的炒房手段。房地產市場中二、三級市場的聯動性非常微妙,商品房市場中大量的改善型購買、投資型購買的資金來源,都是來自於二手房市場。就好比雜貨店舊貨未銷,是肯定沒錢進新貨的。
影響:
將全額營業稅的期限延長至5年,將正如火如荼的天津二手房市場一錘從天堂砸到了地獄,購買熱情轉冷,這無論對投機者還是普通購房者都是一個衝擊,普遍的觀望情緒開始瀰漫,也從此拉開了今年二手房成交低迷的序幕。
殺傷指數:★★★
TOP.2:90平米?70%!
關鍵詞:風雲驟變
政策內容:
《天津市住房建設規劃(2006-2010年)》將天津市劃分爲三大區域,分別是:中心城區及外圍組團地區、濱海新區、其他區縣,根據分區域平衡原則,統籌安排、合理分配不同種類住房的建築規模和用地規模的比例,確保各區域新建住房中套型建築面積在90平方米以下的住房面積不低於住房建設總量的70%,各區域住房用地供應總量中,中小套型、中低價位用地應達到供地總量的70%。並且強調規劃期內,所有住房用地的供應必須符合規劃要求,全市住房建設用地供應總量控制在6488公頃以內,其中普通商品住房3493公頃,其他商品住房1947公頃,經濟適用房1020公頃,廉租房28公頃。
業內觀點:
天津中原物業顧問有限公司副總經理葉永強認爲,從政府的角度出發,控制過大面積開發的供應量,規定一些中小戶型,是符合當前需要的,但從經營的角度來看,硬性去規定一些比例,並不一定是好事,有差異化市場纔會更活。從分工定位的不同來說,政府還應加大經濟適用房、廉租房等的建設力度,以解決經濟能力相對較弱的一批人的住房問題。
天津縱橫房地產投資諮詢有限公司總經理張良認爲,政策分爲兩類,一類是階段性的,一類是長期性的,而70%/90這一規定屬於階段性的政策。從構建和諧社會的意義上來說,相信還會有更加長遠的相關的配套性政策。
南開大學經濟學博士劉玉錄認爲,房地產市場比較突出的兩個問題,一是結構問題,二是房價問題,新政可能會讓結構問題得到扭轉。而這樣的嚴格規定充分顯示出政府調控的決心,調控政策也在不斷向深入化、具體化發展。而這只是一個開始,加強對於住房制度改革的反思與創新、多樣化地解決住房問題已成爲必然趨勢,把短期的調控轉向長遠的構建系統的制度體系也勢在必行。
影響:
90平米以下要佔到70%的政策一出,便引起了軒然大波,對套型建築面積定義的猜測,對執行力度的置疑,歸根結底,老百姓最關心的還是能否真的買到經濟又合適的中小戶型住宅,而相當一段時間內地方細則的懸而未決,又加重了購房者的觀望情緒,並且有相當一部分人將希望寄託在未來的中小戶型上,使成交呈現相對疲軟的狀態。對於開發企業來講,不少項目被迫推遲上市,有些甚至要修改規劃,而且,面積被限定了,其規劃設計的難度也相應加大,如何將千篇一律的小戶型做出差異化是下一步需要思考的問題。總之,該政策一出,中國樓市從此變了天,幾年之內,我們滿眼看到的就將是不同於以往的另一番景象了。
殺傷指數:★★★★
TOP.1:資金監管
關鍵詞:致命一擊
政策內容:
爲保證二手房買賣中交易雙方資金的安全,杜絕中介企業的違規操作,今年8月以來,對房屋買賣中公積金貸款和按揭貸款實行資金監管的政策陸續實施,並於11月1日正式發佈了《房地產經紀執業規則》。
業內觀點:
21世紀不動產天津區域分部執行總經理張武認爲,在日益興旺的房地產市場中,交易量不斷上升,價格一路攀漲,但是隱藏在政府監管後的漏洞也逐漸暴露出來,全國各地出現過多起房地產中介機構捲款外逃的情況,所以在通過中介進行的二手房交易中如何保證資金安全也是政府需要考慮的問題了。
龍盛房地產經營有限公司常務副總王建軍認爲,資金監管對天津市場具有長遠的意義,加速了中介市場的洗牌,優勝劣汰,把一些利用資金流的、不正規的公司加速淘汰掉,也讓很多中介企業必須練內功,從本質業務上下手,提升服務,樹立口碑,贏得市場佔有率,同時也促進了市場更好地發展。
影響:
今年一系列針對二手房市場的調控政策的出臺,對於二手房市場可謂打以擊連連,每一記重拳都擲地有聲,需求方的觀望、成交量的低迷,使中介公司的壓力也越來越大,而資金監管的實施無疑又帶來了致命一擊,中介公司生存紛紛陷入困境,有的關閉門店縮減規模,也有的面臨資金鍊斷裂的危險,有幾家能夠安然度過這個寒冬,見到2007年的春暖花開仍是一個未知數。
殺傷指數:★★★★★