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記者觀察:資本揮師二三線城市
已開始在銀川、海口等地找地的廣州利海集團副總裁莫嶸,近日在三亞一個會議上語氣堅決地向記者表示,該集團將不會參與廣州雙限地的競拍,“廣州開發商已經開始逃離廣州,因此利海也開始在銀川、海口、長沙等二線城市尋找機會。”
據記者瞭解,當北京、上海等一線大城市的開發商們正在爲一塊土地“搶”破頭時,不少精明的開發商早已將觸角伸向了二三線城市。萬科挺進天津、瀋陽、佛山等地;首創置業進入太原、無錫等地;富力地產的觸角也伸向了天津、西安等地;而在全國排兵佈陣最早的陽光100除在廣西柳州成功競得7.5萬平方米的地塊後,又在山東東營取得新項目,使得陽光100在全國的據點達到了13個城市。一位正打算進軍外地市場的京城開發商告訴記者,如果說2006年還有很多房企在觀望中,那麼2007年將是房地產開發商集中向二、三線城市挺進的“資本圈地年”。
二、三線城市房地產市場發展的“空白”和滯後,給開發商帶來了很多信心。記者注意到,今年以來,身處二、三線城市的開發商們雖然大多謹慎行事,但是拿地、開工、銷售工作卻也有條不紊。與內資地產商在二、三線城市四處出擊相同的是,外資地產巨頭也聞風而動:在上海獲利頗豐的香港地產巨鱷恆隆地產表示,2007年前將在上海以外的10個城市,每年購入三到四塊大型土地,共建約10個購物商場;新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地,也計劃在2014年前在成都開發五到七個項目。
凱德置地高層表示,之所以青睞二線城市,原因有四個方面:經濟充滿活力,居民購買力迅速提高;城市發展快,市場空間及前景廣闊;各地都在加大基礎設施建設,招商引資環境良好;本地房地產業起步晚,競爭相對較弱。據英聯國際不動產研究分析,目前上海房地產投資收益率只有7%至8%左右,而幾大主要二線城市平均利潤能夠達到30%。
業內預測:一線城市房價將回落
在三亞的一次會議上,中原地產中國區總裁黎明楷認爲,明年國內一線城市可能會出現房價的適度回落,其判斷依據是政府宏觀調控政策最終指向是希望房價能夠有所回落。黎明楷在比較分析了2006年京、滬、廣、深的房價與成交量後,發現除上海出現房價與成交量的大幅波動外,其他城市的成交量與房價均爲增長。他認爲中央可能將在明年5月左右出臺後續調控政策,房價或許會受到更多影響。
“雖然北京房價仍在上漲,但這並不能說明宏觀調控沒有效果。”黎明楷向記者表示,這一輪的宏觀調控主要針對大戶型、高檔住宅。從10月份的數據看,隨着宏觀調控的逐漸深入,高檔住宅已經受到較大影響,銷售價格開始下降。另外,衆所周知,近期北京市二手房交易中最後一個未實現全面徵收的稅種——土地增值稅塵埃落定,北京市地稅局規定自2006年12月1日起對二手房交易全面徵收土地增值稅。該政策一出,即刻讓二手房的交易成本再度上升。黎明楷表示,此次政策的出臺表明了政府對“打壓高房價”、打擊房地產投機行爲的決心。政府通過轉讓環節增加稅收來減少投機炒房的獲利空間,從而抑制上漲過快的房價勢頭,打擊投機炒房行爲。
黎明楷認爲,爲抑制房價的增長,政府並沒有像外界所預期的那樣,逐步減少調控措施,而是進一步加強了調控的力度。除了將以前尚未落實的政策落實外,還進一步出臺新的政策,加大調控力度。比如,物業稅明年可能會出臺。
專家觀點:土地政策將成調控重點
事實上,進入二、三線城市的開發商在尋求商機的同時,也給當地的房地產市場帶來不小的震動,比如洗牌就是不可避免的。一位不願意透露姓名的北京開發商告訴記者,二、三線城市有部分開發商並不是真正的開發商,而是投機商。“我們曾在一個三線城市遇到了一個開發商,他拿到了一個160畝的大項目,但手上自有資金卻只有3000萬元。”該人士表示,這種開發商如果不是炒地而是自己開發,資金鍊隨時都會斷裂。
“隨着政策越來越嚴,加上很多品牌開發商進入,實力小、規模小的當地開發商遲早要被淘汰掉。”不少專家普遍認爲,2007年,二、三線城市的房地產市場一定會是一個熱鬧的市場。
北師大金融中心主任鍾偉教授則認爲,接下來還將會有更加嚴厲的調控措施,其中土地政策將成爲調控重點。目前的土地前期開發費用都是由地方的國土資源部門掌控,先進入投資,然後再把開發成本攤掉,剩下的進入財政賬戶。類似於拆遷等費用並不在財政的預算範圍內,而是“賬外賬”。但是今後,土地的前期開發費用將完全併入財政預算,都從財政預算內支出,充分覈算成本,這樣可以避免地方政府對土地出讓金的濫用。
記者瞭解到,事實上,土地的調控已經開始。日前,財政部、國土資源部和中國人民銀行聯合發出通知,提高新增建設用地土地有償使用費標準,並對相關政策作出重大調整。財政部綜合司有關負責人表示,提高徵收標準將帶動徵地成本增加,有效切斷新增建設用地擴張的經濟動因,從而直接抑制用地擴張衝動,抑制房地產的虛火上升。
政府動態:注重調控任務落到實處
中國社會科學院城市中心主任牛鳳瑞認爲,不管是北京、上海、廣州一線城市,還是其他二、三線城市,“中國房價從長遠看,總的趨勢是上升的。”這是因爲促使房價上升的因素存在,但並不等於房價上漲越快越高越好。必須承認這個現象,並基於這種現象採取對策。牛鳳瑞告訴記者,北京房價今年出現的大幅上漲,帶有一定補漲的因素。他預計,未來一至三年,北京房價仍將保持上漲態勢,但不會長期延續去年以來出現的大幅上漲。“房價漲跌首先取決於供給,如果房屋供應量不能滿足,還可能進一步上漲。政府真想控制房價,應想方設法增加供給。”
國務院發展研究中心研究員廖英敏則向記者表示,從剛剛閉幕的中央經濟工作會議看,明年除了將會繼續落實現有的宏觀調控政策外,可能還會出臺一些調控政策。廖英敏認爲,有的宏觀調控政策還要進一步細化,如在抑制炒作等方面,也可能制定一些具體的措施。廖英敏分析,問責與稅收手段可能是明年房地產調控兩大看點。除醞釀已久的物業稅之外,消費稅開徵有可能提上議事日程,並有可能在高檔房交易方面實施。
“今年房地產調控效果不好,主要是地方政府執行力度不夠。”談到北京等一線城市今年房價的迅速上漲,廖英敏認爲,如果房價還繼續大幅上漲,明年中央可能將醞釀更嚴厲的調控措施和問責制,加強對地方政府的檢查、督察或監督,對執行不力的地方政府可能將進行懲治,直至追究有關負責人的責任,以使中央各項調控政策落到實處。