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1、區域中介概況
中介數量
塘沽、開發區的房地產三級市場在2003年以前發展一直比較緩慢,2003年中旬,順馳濱海集團進入塘沽開發萊茵春天項目,為配合商品房的聯動銷售,順馳置業也強勢進入塘沽市場。伴隨著該項目的順利銷售,以及該中介較為先進的經營理念,使之獲取了高額利潤和市場知名度。隨後在2004年廣廈、龍盛等知名中介紛紛介入濱海市場,在區域房地產二級市場快速發展的同時,三級市場也相應擴大規模。2005年濱海新區概念確定以後,很多外地中介商業加入市場競爭如我愛我家、陽光新貴、滿堂紅等。短短三年,塘沽、開發區的大中型品牌中介數量已經突破200家,布控密度之大、從業人員之多,比例已經超過天津市區。
中介經營狀況
作為進入濱海最早的順馳不動產,其業務主要分為收購、買賣、租賃、商品房聯動。其中收購是該公司利潤最高的營業單元。因此從2003年至今該公司一直將此類業務視為重點發展方向。2003年至2004年末,平均門店月度收入在5萬至10萬之間,高額利潤促使該公司大規模布控擴張,在很大程度上也起到吸引其他中介介入濱海的作用。隨後原順馳離職人員所創立的廣廈、龍盛接踵而來,類似的經營手法,加大了市場競爭,市場平均利潤率有所降低,因此各中介加大了收購業務,從而加速了二手房價格的上昇。2005年是濱海中介全面擴張的一年,隨著中介數量的不斷增加,部分企業開始虧損。2006年以來,隨著區域商品房價格的快速提昇,三級市場成交有所放大。但進入6月,隨著交易稅費比例上調,成交量驟降,因此本年度濱海房地產中介的平均利潤率會再次下降,未來區域的門店數量會保持穩定,部分資金實力較弱的中介將會面臨出局。
2、市場分區研究
近年來塘沽、開發區的三級市場快速發展與二級市場保持同步,中介企業使得市場需求與房源信息更加對稱,促進了成交。在當前市場中也出現了一些熱點區域。
杭州道街是塘沽區比較大的成熟居住區,人口密度較大,居住氛圍較成熟,適合自住型的需求。隨著近年來塘沽區對老城區基礎設施的改造,生活配套、交通狀況大為改觀,中小型商業設施的完善,更為生活提供很大便利。根據房源品質不同,杭州道街周邊的二手房價格一般在4000元/平方米至5500元/平方米之間,在整個塘沽區來說處於上游水平。雖然杭州道附近的二手房價格與新建商品房價格相當,但適中的戶型、方便的配套成為該區域最重要的賣點。
新村街的二手房源房齡大多在10年至15年,為塘沽區歷史較為悠久的傳統居住區。與其他區域不同的是,這裡聚集了相當數量的外地人,二手房交易比較活躍。此類房源多在10年以上,品質不高。例如,房型面積偏小,客廳功能空間欠缺,沒有餐廳。同時由於小區大多為敞開式,物業管理欠缺,公共衛生較差。
盡管如此,該區域二手房成交情況卻一直比較活躍。一方面是由於洋貨市場、解放路商圈的存在,為許多人帶來了經商、就業機會,為了工作的便利,這些人一般都會選擇居住在洋貨市場附近,因此增加了對住房的需求量。同時一些原區域居民改善居住環境,也增加了存量供應。供需的旺盛,使該區域的二手房成交水平比較高,價格在4500元/平方米至6000元/平方米之間。
三大街與南海路周邊。該區域鄰近樂購超市和友誼商廈,購物方便,是開發區大型商業集中的地段。此區域房源多為5年以下的次新房源,品質較高、適宜居住,對於購房者來說,避免了新房入住之初社區尚未成熟而帶來的生活不便。此類住宅價格多在6500元/平方米至7000元/平方米。
翠亨村與開發區投資服務中心、金融街、新港海關都僅一街之隔,位置優越。同時鄰近泰達圖書館、心血管醫院、泰達學院、泰達一中等公建生活設施,上學、就醫都比較方便。
翠亨村小區為開發區如今供應不足的多層住宅,而且小區物業管理比較到位,許多需求客戶比較看好該小區。翠亨村的各面積房型齊備,擁有不少房源,使得翠亨村成為成交量集中的熱點小區。該小區優越的地理位置和完善的生活配套,也促使租賃市場活躍,出租率一般能達到90%以上。
塘沽擁有的戶籍人口在50萬左右,該區域常住人口卻達到70萬左右,外來人口比例遠遠超過天津市區,因此需求彈性較大,使塘沽完全不同於天津市場,形成三級市場快速發展、成交活躍的格局。開發區戶籍人口兩萬左右,常住人口10萬,從業人口卻超過28萬餘人。未來還會有行政事業單位的遷入、大量外資引入,因此房地產三級市場的各檔買賣、租賃都比較活躍。人口結構引發市場成交是該區域的一大特色。
3、未來市場發展預測
中介
目前塘沽、開發區的大型中介門店數量已經超過200餘家,其餘中小型中介也不下數百家,門店以及從業人員數量的密度分布超過天津市區。目前該區域中介分為兩類,一類是以順馳不動產、廣廈、宜人易居為代表的本地中介,經營方式源於原順馳置業,多以收購為主要盈利手段、以交易資金為企業擴張、生存的主要資金來源。該類中介數量最多,在濱海的影響也最大。但是由於此類中介的大量收購業務,無形中提昇了二手房市場價格,導致價格無序上漲,造成一定的市場風險。若此類中介因故撤出濱海市場,則會造成市場的較大波動。濱海市場的另一類中介以北京我愛我家、21世紀、易安置家為代表。該類中介多采用經紀人制度,交易相對透明,但在天津中介市場大環境下,經營狀況一般,競爭能力弱於順馳系中介。但從長遠看來,市場的調節性會逐漸體現,二手房市場的長期性要求中介透明、公正。未來塘沽中介會面臨較大競爭。
商品房
塘沽區的商品房預售、無證銷售由來已久,而商品房正式在三級市場流通的標准是擁有產權。在塘沽區域的購房者從購房到擁有產權周期較長,通常在2年至3年。在此階段內,無證房屋由於無法辦理過戶、貸款等問題,很難在三級市場流通,因此也影響了市場供應和成交,同時,次新房的供應不足也導致此類房源價格漲幅過快,需求心理支持不足,影響了成交。
政策與投資
塘沽、開發區平均從業人員工資水平較高,公積金額度也高於市區水平,再加上投資渠道缺乏,因此很多中等收入家庭都把購房作為家庭主要投資方式,或短線出售,或持有出租。今年國家推出的新政對於購買年限5年以下的房屋加征交易稅費,再加上無產權的商品房在短期內難以變現,因此部分此類投資者會放緩對於房地產的投資行為。