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自從今年5月份國六條、九部委細則公布隨後各項調控政策以組合拳的形式陸續出臺,因此說國六條可謂是拉開了2006年房地產市場宏觀調控的序幕,這也充分體現了國家對整個房地產市場宏觀調控的決心。
國六條延續了去年的調控方向,鞏固了去年的成果,從政策的內容上看,九部委細則十五條內容主要涉及住房供應結構、稅收、信貸、土地供應及監管、拆遷規模及進度、交易環節等規定和限制,對涉及違規行為的房地產企業做出了『沒收』、『經濟處罰』、『吊銷執照』、『追究責任』等處罰措施。而這一系列的內容和措施的最終目的是穩定住房價格,促進房地產業健康發展。
當然這其中對於二手房市場的調控也不例外,國六條措施二提出調整住房轉讓環節營業稅,自06年6月1日起,對購買住房不足5年轉手交易的,全額征收營業稅。新措施延長了營業稅的期限,主要是為了抑制投機和投資性購房需求。
數據來源:天津市國土資源房管局政務網
營業稅延長至五年,無論對普通購房者還是投機者都是一個衝擊,因此5月末二手房市場集中成交,6、7月份出現了明顯的觀望態勢,7月中旬國稅總局又公布8月1日起個人住房轉讓所得征收個人所得稅的通知,這對於二手房市場可謂是一波未平一波又起,雖然通知剛剛下發就有了關於避稅的種種說法,但避稅同樣存在風險,由於對政策預期的不確定性,二手房市場在7月底8月初又一次出現火爆成交的情況,賣方甚至不惜犧牲利潤拋售。直到九月底關於個人所得稅的地方細則終於出臺,此時市場上買賣雙方的心理均趨於成熟,並且觀望情緒濃烈。
反映在成交價格上五六月份基本持平,7、8月份由於郊縣二手房市場異常活躍,成交量急劇放量,拉低了整體成交均價,隨著天津個稅細則的明確,經過市場上買賣雙方的磨合,成交均價穩步回昇回復到了正常的水平。從整體趨勢上看,成交量在大幅下挫的同時,成交均價呈現出堅挺的上漲趨勢。而從短期看,有不少不足五年的二手房賣主為了保證自己的利益將房屋暫時從銷售市場轉到了租賃市場,以避開高額稅費,這樣一來二手房源將有所減少,勢必會導致成交量在短時期內有所下降,重點區域的二手房價格仍有上漲空間。
8月1日同步執行的對房屋買賣中貸款實行資金監管的政策將切實保證交易雙方資金的安全,包括10月底剛剛發布的《中國房地產經紀執業規則》要求房地產經紀機構收取傭金不得違反國家法律法規,不得賺取差價及謀取合同約定以外的非法收益,不得利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用。這些關於中介機構的規范將會造成二手房中介市場的洗牌,規范了中介市場的健康發展,從而帶動市場價格合理化。日前國稅總局又發布通知對普通住宅標准要在『國八條』的范圍內掌握,有說法稱與這中央有關部門提出的要從嚴征收土地增值稅有關,也就意味著原來可以享受稅收優惠的房源(其中既包括商品房和二手房)將要增加一筆稅費。一旦這種說法成立,二手房市場中的部分非普通住宅房源又將受到相關稅費的打擊,使市場的成交情況產生一定波動。
二手房市場未來的價格的變動會受到諸如供需情況、商品房市場變動、政策調控、城市整體規劃等因素的直接影響,我們相信各項措施規范的出臺二手房市場將會逐漸走向明朗與樂觀,長期看來交易量還會穩步回昇同時價格將趨向合理。我們期待著市場在政策規范的指導下,能夠朝著更健康、平穩的方向發展。(資料來源:聯合地產數據部)