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圖為06年1-8月天津市內六區二手房成交量
自2006年8月1日起,各地稅務機關按照『房地產稅收管理一體化』的原則,將個人轉讓住房應繳納的個人所得稅與轉讓環節應繳納的營業稅、契稅、土地增值稅等稅收一並辦理。就目前天津的情況來看,征收個人所得稅(以下簡稱『個稅』)細則還沒有下發,可以說天津的個稅政策還沒有正式實行,但是它的存在是不能忽視的。個稅開征消息公布一個月後的今天,二手房市場是否依然如初?買房者、賣房者、經紀公司是否還是『我行我素』?個稅,值得你我關注!
經紀公司是聯接買方和賣方市場的一個紐帶,也許對於二手房市場的變化,他們更具有發言權。
孟祥坤:易安置家房地產經紀有限公司置業事業部總經理
細則雖未下發,效應已經初顯
雖說個稅細則在天津還未正式下發,但自8月1日個稅政策執行以來,天津的二手房市場已經出現了一些變化。
首先表現在成交量上,從各方面的數據來看,6月份以前,市場的成交量市內六區是維持在日均150套左右的,從6月份開始,國家相繼出臺了二手房交易營業稅延長征收年限至5年、二手房交易征收個人所得稅等相關政策,日成交量下降到日均120套左右。8月1日個稅政策實施後,交易量明顯下滑,日成交量下降到100套以下,市場進入觀望期。
在個稅征收前,在交易量上還出現了一些異常現象:稅務總局在7月26日公布了自8月1日起征收個稅的消息,此消息一公布, 8月1日前的幾天時間裡出現了緊急過戶現象。舉一個例子,河西區7月31日的過戶數量為192件,平時正常過戶數量基本在30件左右,這種大數量的過戶與平時是有很大反差的。同樣的現象在5月底也發生過一次。究其原因,這種現象的產生首先是消費者面對政策做出的自然反應,其次是個別公司為促成成交,承諾幫助客戶『避稅』,誘導客戶進行帶有風險的違規操作。
不可否認,自8月1日個稅政策執行以來,作用還是比較明顯的。首先是二手房交易市場更加規范。個稅政策執行後,投機性購房者數量明顯減少,個稅的征收對二手房交易過程中的投機行為起到了較好的抑制作用;一些小的不規范的中介公司也受到規范和制約,隨著細則的執行,整個行業的投機現象將逐漸減少。其次對於真正存在需求的購房者來說,可能會延緩購房時間,因為天津個稅細則還未下發,消費者還不能對『稅』入座,個稅細則下發後,客戶會更理性一些。
目前來看,經過這幾個月政策的消化期,隨著傳統『金九銀十』銷售旺季的到來、天津市個稅細則的實施,預計整個二手房市場會迎來放量期,消費者的觀望情緒逐漸淡化,天津市的剛性需求會集中爆發出來。
市場不斷規范,行業健康發展
對於房地產經紀公司來講,個稅政策的出臺和執行是一件好事,從易安置家來講,我們期待個稅細則的出臺,也堅決維護政策執行。面對個稅的出臺,為了給客戶提供專業的政策解答、客觀的市場分析,公司的研發部第一時間學習了相關政策法規,並聯合權證部和培訓部組織針對業務人員的相關培訓。7月底到8月初的兩周內,公司各連鎖店不斷接到客戶關於個稅的諮詢電話,專業的房地產知識和對待個稅正確的態度,讓客戶對國家政策有了清晰明確的認識。
盡管目前天津二手房市場還很不規范,行業還存在一些問題,如行業標准不統一,服務標准有待提昇,從業人員的素質急需提高等等。但是二手房的發展前景還是很好的,行業本身來講就是一個朝陽行業,再有就是天津經濟的不斷發展,環渤海經濟圈的形成,天津將會向大城市的方向邁進,而與其他大城市相比,天津二手房的泡沫現象不是很明顯,購房者多是剛性需求。
因此隨著二手房市場本身的不斷發展,政策的規范和調節,行業的自律和完善,天津二手房市場會在調整中不斷規范,一些誠信經營、注重服務的品牌中介公司也將會在競爭中脫穎而出,成為行業的領跑者,相信通過政策的指導還有我們自身的努力,二手房市場會朝著更規范、健康的方向發展。
某先生順馳二手房某店店長
從業時間:兩年半
自8月1日二手房個稅政策執行以來,從我們自身的情況來看,二手房交易數量明顯減少,並不只是順馳存在這種情況,而這是天津二手房市場的現狀。椐順馳8月初估算,以前天津市可能有每月4000套的成交量,受個稅政策影響這個數字可能會減半。至於房價能否下降這個問題還說不好,這要看市場的調節情況。例如前兩年國家出臺政策時,從政策本身考慮房價應該下降,但事實並不非如此,政策起到的作用更多的是延緩了人們的購房,但並未從根本上解決人們的購房、住房問題。我認為個稅也不會例外,現在天津個稅征收細則還沒有下發,人們更多的還處於觀望狀態,但他們對住房的需求沒有改變,(當然這裡不包括投機性客戶)存在真正購房需求的人還是要買房的。
個稅政策執行後,征收20%的個人所得稅的規定可能讓更多的『賣房者』變成『出租者』,更多的人會選擇以『租』代『售』,所以以後天津的租房市場會比較繁榮。征收20%的個人所得稅是一個不小的比重,具體細則可能數額不會這麼多。北京個稅征收細則已經下發,規定征收個稅的份額為1%,天津應該也不會太高。
總結:
個稅政策的執行已過去了一個月的時間,從各方面的數據顯示來看,二手房並沒有出現價格爆跌和大量拋售的局面,更多的人是處於『觀望』狀態,導致8月份二手房交易量大幅度下降,但這種現象也只是新政的一個『短期效應』。個稅政策主要控制的是投機性客戶,畢竟買房者中的『投機者』只是一小部分,更多的是存在真正需求的購房者,隨著個稅細則的下發,人們對個稅政策將會形成一個清晰的認識,人們會重新加入買房大軍,這種購買需求的突然釋放將會引起短期內價格的浮動,另一方面,個稅征收的對象是賣房者,同樣的房子,賣房者不會心甘情願降低自己的『利潤』,最終會將這部分『稅』轉嫁到『買房者』身上。所以二手房的價格昇的可能性還是有的。
個稅政策下發後,交易量小了,但這並不意味著人們的購房需求降低了,就象新房一樣,盡管價格一直高而不降,但是存在購房需求的人還是要買的。二手房也會例外,政策對人們的剛性需求不會產生本質上的變化,所起的更大的作用就是將這種需求延緩,讓二手房市場更加理性,隨著市場的完善,人們買賣二手房較以前會更理性一些。
二手房的買賣還是進行著,我們期待著天津二手房個稅政策細則的下發。我們也期待著隨著個稅的征收,二手房市場更加規范。
小提醒:
二手房征個稅計算方法(按國家規定的征收20%的個人所得稅計算)
1.個人出售已購公有住房
應納稅所得額=售房款-住房建築面積×4000元/平米-合理費用
應納稅=應納稅所得×20%
2.已購公房產權人補交出讓金後變為售商品房
應納稅所得額=銷售額-住房建築面積×4000元/平米-補交的土地出讓金-合理費用
應納稅=應納稅所得×20%
3.個人從市場上購買已購公房按規定補交出讓金後變為可售商品房
應納稅所得額=銷售額-購買價款-補交的土地出讓金-合理費用
應納稅=應納稅所得×20%
4.個人從市場上購買的其他商品房
應納稅所得額=銷售額-購買價款-合理費用
應納稅=應納稅所得×20%
隨著人們對居住環境要求的不斷改變,換房族大軍人數也在不斷增加,由此二手房市場也漸漸熱絡。對於部分想改善居住環境,但經濟能力又有限制的客戶,購置合適的二手舊房,也是一個很好的選擇。
買二手房和選新房一樣都不應該馬虎大意,購置一套房子不容易,購置一套稱心如意的房子更不容易。在買二手房的過程中如果您稍加注意一些環節您也許會省去很多不必要的麻煩。
以下是我們給您提出的一些小建議,希望能對您購買二手房提供一些幫助。
建議一:選擇適合自己的購房渠道
如果您決定了買二手房,那首先考慮的就是購房渠道的問題了,也就是『獨立購房』還是通過『中介渠道』購買二手房。因二手房交易過程相對比較繁雜,如果您對二手房的交易過程比較熟悉,可以選擇『獨立購房』,這樣可以省去一些中介費,交易也更加直接方便。相反,如果您對二手房的交易過程不是很了解,就需要依靠中介公司了,這時需要注意的就是中介公司的選擇。要選擇經政府行業主管部門批准、已取得執業資質的正規中介公司,這些公司一般規模比較大、口碑比較好,給您提供的不僅僅是滿意的服務,更多的是交易的公平和放心。
建議二:認真考慮房屋單價和總價
在購買二手房時不要只看總價還要看單價。按照二手房交易的慣例,賣房標價往往標的是房屋的總價,而不像新房銷售,大多數情況標明房屋的單價。因此,有些二手房乍一看上去,許多購房者覺得總價很低,房子很便宜,但如果認真計算,二手房建設年代久,居室面積小,設備也是一個問題,這樣算下來每平方米建築面積單價並不低。所以,購房人在購買二手房時,算算單價,再拿這個單價和周邊的新房做做比較,這套房子值不值這個價錢也就心裡有底了。
建議三:選房還需實地調查
如果您看上了一套房子,不要只是聽房主或中介的介紹,親自去房屋考察一下是很有必要的。首先就是房屋的建築質量,在有些購房者看來,越新的房子就一定越好,越老的房子就越差。其實不然。每一套房子由於建築材料、施工工藝、施工質量的不同,質量也千差萬別。購房者在選擇二手房的時候,要仔細考察房屋的質量,從外立面到樓道,從牆體、地面到門窗、管道,每個細節都要認真觀察。其次還要看物業。人們在購房時往往會忽略物業對以後的居住生活的影響,事實上,良好的物業管理是與良好的居住生活息息相關的。有些購房者在選房時對物業不是很了解,居住後與物業公司產生很多矛盾,影響了良好的居住氛圍。
最後還要看看房子的周邊。社區的綠化、保安、清潔、生活配套等細節需要認真考察,但對社區周邊的環境考察也不能忽視。如周圍是否有許多生活、商業配套設施,購物是否方便、出行是否方便、就醫是否方便、周圍有沒有大規模的拆遷改造、噪音是不是能影響到正常生活等,這些都將影響以後的生活質量。
建議四:簽約前查看相關證件明確產權
在購房前查看房主的身份證、房屋產權證等證件,以確保賣房具有合法資格。購買房屋前明確房屋的產權很重要,因為產權問題引起的房屋糾紛的案例是很多的。由於房屋不同於其他日用品,價值量巨大,法律對房屋的保護主要是對有合法產權的房屋進行保護。因此,購買二手房時,一定要弄清楚房屋的權屬,凡是產權有糾紛的,或是部分產權(如以標准價購買的公有住房)、共有產權、產權不清、無產權的房子,即使房子再合適購買時也要慎重考慮,以免成交後拿不到房屋產權證,同時也會引起許多不必要的麻煩。另外,要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。
建議五:合同內容要細化
購房合同要明確買賣雙方的權利和義務,把您認為有必要寫上去的重要條款要堅持寫在合同裡,所以相關的費用可以列了清單雙方簽字確認,作為合同的附件,以免引起不必要的糾紛。同時要確保合同的合法性,具有法律效力,最後還需要到相關部分做法律公證。
建議六:親自辦理轉讓手續
有些人在購房時,一怕麻煩,二容易輕信別人,三為了節省一點交易手續費,交由售房人全權代辦交易手續,結果拿到手的產權證有可能是假的,從而造成房屋所有權得不到應有的法律保護,引起糾紛;或是在多年之後再轉讓房產時,纔知上當受騙。因此,購買二手房時,買賣雙方一定要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續,按國家規定交納各種交易費用,領取政府頒發的產權證,最好買賣雙方能一手交錢一手交房(指產權證)。
購房過程中切不可因小失大,只有買的時候細心,住的時候纔會舒心,纔能買到放心合適的房子。