|
||||
時下最流行的退休儲蓄策略是:買上一所大房子,期待房地產市場的繁榮持續下去,然後在退休的時候以大換小,於是釋放出早早下手帶來的『特別優惠』———房屋權益。聽起來很有吸引力是嗎?問題是,你要投下一大筆錢,結果得到的回報極有可能少得出乎意料。
為了了解其中的緣由,我們假設你現在35歲,擁有一所價值40萬美元的房子,其中貸款30萬美元,而你打算在65歲退休。
怎樣纔能創建一個最佳投資組合呢?你可能會一直住在現在的房子裡,用30年的時間還清貸款,而把多餘的閑錢投資於股票和債券共同基金。姑且稱之為『小房子策略』吧(雖然在美國很多地方,一所價值40萬美元的房子其實並不小)。或者,你也可以選擇『大房子策略』———買下一幢價值百萬美元的豪宅,從現在開始直到65歲退休,慢慢還清90萬美元的貸款。到65歲的時候,你就可以賣掉豪宅,換一所價值大約40萬美元的房子,從而兌現一大部分的房屋權益。
『大房子策略』代價大哪種策略能讓你更富有呢?
我們暫且做出所有的假設都有利於『大房子策略』。首先,我們假設你可以以6.5%的利率得到一筆30年期的固定抵押貸款。那麼,90萬美元的貸款月供為5700美元,而30萬美元的貸款月供為1900美元。更進一步地說,我們忽略你賣掉40萬美元的小房子、買入百萬美元的豪宅可能要支付的任何房地產傭金。我們同時假設,在你65歲時把房子出手的時候,不用繳任何稅,或者向房地產經紀商支付任何傭金。與此同時,我們假設你的房子有2%的實際年回報率,與歷史平均水平一致。
『人們看到這種分析,可能會說,每年2%的回報率真是可笑得很,我的房子昇值了14%呢。』俄亥俄州麥迪那的財務顧問查理斯·法雷爾說,『但是,你不可能連續30年都能獲得14%的漲幅。』據法雷爾計算,按今天的美元價值計算,到你65歲的時候,你那所100萬美元的房子將價值180萬美元,一所40萬美元的房子要70萬美元。屆時,你賣掉大房子,換小一點的房子,就能賺到110萬美元的退休生活費。
這似乎是一筆相當可觀的回報,但是代價也很大。采用了『大房子策略』,你不僅會面臨沈重的還款負擔,還不得不付清地產稅、維修成本、業主保險和公用事業的各種費用。姑且保守估計每年這些持續不斷的費用將佔到房產價值的2%,加上抵押貸款,你買下豪宅的第一年,就要支出8.8萬美元。
『小房子策略』收益高『小房子策略』會怎麼樣呢?誠然,采用『小房子策略』,你同樣也會面臨持續不斷的各種費用以及月還款,不過,這裡面的金額就要小得多了。假設你一直住著小房子,然後把儲蓄投入共同基金組合,以最保守的估計來看,假設這些共同基金每年的回報率僅比通貨膨脹率高出2.2個百分點。這是目前10年期通貨膨脹指數美國國債、可能是最安全的長期投資的回報率。按法雷爾的計算,30年之後,你的投資組合將價值200萬美元,比『大房子策略』的收益高出近1倍。
『關鍵是大房子的各項費用太多。』法雷爾說,『這項百萬美元的投資要付出的成本太高,這筆錢就是白白流走了,而「小房子策略」可以把餘錢拿來投資。』所以,買所大房子不是投資,而是一種生活方式的選擇,同時還為自己帶來一張金額大得嚇人的賬單。