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經濟泡沫,也可以不破。這叫“軟着陸”。房地產泡沫能否不破?應該是可以的。
談這個問題有個前提,就是承認現在的房地產市場有泡沫。也要排除一個前提:假若銀行宣佈提高利率到5%,那麼房市立即就會崩塌。當然,這種事不可能發生。
這一次的房地產泡沫極有特點。首先是持續時間長,至遲始於2003年,已持續了三年,而且看樣子還要持續下去。第二是泡沫“吹”得特別大,房價翻番,還拐了個彎;開發規模也以每年百分之幾十的速度飆升。第三是脫離了整體物價水平,“孤軍深入”,拉不回頭。創造了改革開放近30年的“經濟奇觀”。
難怪有經濟學家預言房市泡沫必然破裂,房價必然大降。難怪國務院多個部委連續對房市進行調控。
這一次的房地產泡沫大得有點可怕,又不一定會破裂。其主要原因是,“吹”起房地產市場泡沫的能量,是花了整整10年聚集起來的。
從1993年到2003年的這10年是房地產市場比較平穩的10年。房價相對穩定。開發商的利潤也不太高。同時,這10年由於國民經濟持續快速發展,高收入階層的財富也在迅速積累。這些財富以很低的利率存在銀行裏,必然要尋求保值、增值的渠道。對於股市,人們漸漸失去了信心,國庫券的發行量又十分有限,投資實業,也有很大的風險。
就在這一塊鉅額的遊資正尋求出路而不得的時候,溫州炒房團適時介入,使高收入階層猛然醒悟,發現了當前投資理財的最佳方式:購房、炒房。在沒有更好的理財方式下,這一塊遊資只好在房市折騰下去,開發商們樂得“投其所好”,不斷加大開發規模。這纔有了火爆3年,好像還要繼續“火”下去的現實。
這次房地產泡沫雖說可以不破,但如果任其膨脹下去則還是會破。關鍵是開發商的“利好”感覺與對投資購房預期收益率過高。
如果認爲這幾年的房地產熱已經把投資購房者的資金消耗得差不多了,那純粹是主觀臆斷,看看銀行的個人存款餘額,不僅未降,而且每年仍在高速攀升。這種不斷增加的個人存款仍然對房地產市場構成巨大的需求壓力。因此僅從購房資金的源頭看,房地產市場還會無止境的熱下去。
不過事情總會有個頭,那麼頭在哪裏?主要應是對購房獲利的預期收益率。只有對購房獲利的預期收益率降低到一定程度時,這些資金纔可能對房市失去“興趣”。
現在二手房轉讓的獲利空間已所剩無幾,甚至還要倒掛,租賃市場上又擁擠着大量等待出租的空置房,租金收益的預期值已不是很高。以此爲前提,房價還能漲多久?漲多高?
在這樣的前提下,如果開發商仍然“感覺良好”加大開發規模,當投資購房者一旦失去信心,從房市大量“撤資”,房市泡沫必破無疑,房價必然大降。
如果投資購房者對房市的信心緩慢下降,開發商的開發規模適當控制,那麼房地產的泡沫則可以不破。房地產熱的“軟着陸”也完全可以實現。