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繼『營業稅』之後,『個稅』開始強征。此時購房者該如何購買二手房?『我愛我家』的專家為您作如下分析。
『個稅』不是新稅種,對購房者影響不大
對於二手房交易征收『個稅』,政府早有明確規定。早在1999年國稅總局、建設部、財政部就已下發了關於個人售房應繳納個人所得稅的相關通知。此外,在《關於個人出售住房征收個人所得稅有關問題的通知》(京財稅[2003]732號)等文件中也已要求二手房交易需繳納個稅,並對個稅數額提供了計算公式。但在北京二手房市場,個稅繳納全憑自覺,繳納個稅的業主寥寥無幾。此番國家對於征收『個稅』采取『先稅後證』的強制性態度,是對之前業主自覺申報所造成稅款流失的一種補救。而且,根據北京市地稅局的通知規定:『如果不能提供房屋原值的,將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額;能提供完整資料的,按應繳個稅額的20%計算。』而從目前二手房市場的實際情況來說,大部分房屋業主已經無法提供完整的裝修發票、購房發票、稅票、購房合同等憑證,根據規定將會按照1%來核定該稅費。如此算下來,即便是需要交納個稅也不是很多,即使業主部分或全部將此稅費轉稼到購房者身上,數額不多的稅費對購房者買房影響也不大。『個稅』躲避方法風險大,不可取。
從8月1日二手房交易開始征收個稅起,社會上就開始流傳各種避稅方式。如『做低合同價』、『假過戶』、『假離婚』、『假贈與與真轉讓』等一些避稅方法也開始現身。對於買賣雙方來說,這些花樣繁多的『避稅』方法看似能夠『省錢』,實際上卻存在很大的隱患風險,實不可取。
(1)『做低合同價』
風險:購房者購買『做低合同價』的房屋後,再次出售時,先行做低的過戶價很有可能會拉大買賣的差額;而且,隨著稅收政策的不斷調整,下一次出售房屋時也有可能導致各項稅費的增加。
(2)『假過戶』
風險:因為其相當長一段時間內無法辦理交易過戶,房屋的產權並不是買家的,未來買賣兩方無論哪一方反悔都會造成糾紛。如果房價上漲,房主可能寧願賠償違約金也不賣,買方只能重新選擇房源。假如四五年後房屋獲得房產證時樓價跌了,買家必然也不願繼續交易了。
(3)『假離婚』
風險:因為是假離婚,雙方在辦理離婚手續時對財產的分割不會作過多考慮。因此,離婚後一旦出現一方為了私利而拒絕復婚的話,另一方是很難維護自己的合法權益。
(4)『假贈與與真轉讓』
風險:由於贈與不是買賣行為,購房者無法辦理貸款,只能一次性支付現金,對於買房者來說壓力將會很大。而買方拿到房產後如果發現了質量問題,在法律上不受保護,很難要求房主賠償。
購買『無稅』、『低稅』房屋是首選
一是可以選擇購買無稅或低稅費的房屋。像二手房中的已購公房大都已在五年以上,沒有稅費負擔。而回龍觀、天通苑等地區的二手經濟適用房,根據政策規定,未住滿五年的出售時價格不得高於當初購買價,也就是按成本價格出售。這樣的話,根據個稅按差額20%征收的計算公式,二手經濟適用房出售與購買價格等同,也就不要交納個稅了,降低了購房者的許多成本。對於北京大多數中低收入置業群體而言,選擇購買『無稅』、『低稅』的房屋,既能滿足他們的置業需求,又能降低購房成本。
二,90平方米以下的小戶型房屋總價低,投資自住兩相宜。小戶型二手房『面積雖小,五髒俱全』,總價相對較低,尤其是在『個稅』時代,購買小戶型二手房確是不錯的省錢辦法。而且,小戶型二手房大都分布在較成熟區域,也有部分小戶型二手房分布在遠郊區縣軌道交通較便利區域,像通州等地區。這些區域整體居住氛圍較好,購物、娛樂、醫療、教育等配套都相對較成熟,較為符合購買需求。