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住宅成交大幅下降 初顯宏觀調控威力
一、商品房總體銷售情況分析
2006年6月,天津商品房成交量為82.32萬平方米,環比下降8%,同比則上昇7%,2005年6月市場受宏觀調控影響,成交量下降。本月成交價格為4882元/平方米,環比下降2%,同比則上昇了22.7%。
年份 |
成交面積(萬m2) |
成交金額(億元) |
平均價格(元/ m2) |
2005.6 |
76.95 |
30.61 |
3978 |
2006.5 |
89.62 |
44.85 |
5005 |
2006.6 |
82.32 |
40.19 |
4882 |
同比浮動 |
7% |
31.3% |
22.7% |
環比浮動 |
-8% |
-10.4% |
-2% |
2005年6月——2006年6月成交量及價格走勢:
如圖所示,本月全市成交量走勢平穩,三月份以後,連續四個月保持高位調整的狀態。本月成交量超出2005年同期的7%。由於價格的漲幅超過了成交量的漲幅,使成交額上昇了31.3%。與上月相比,宏觀調控初顯威力,成交量下降了8%。天津地區宏觀調控細則仍未出臺,因此市場目前處於暫時的觀望和小幅調整。
本月全市商品房價格有所下降,降幅為2%,主要由於郊縣市場價格下降及成交結構的變動所帶動。06年1-6月份整體看來,價格走勢平穩,宏觀調控未對市場價格產生明顯的作用。預計下月仍將保持高位調整的狀態。
二、商品房住宅銷售情況分析
1、商品房住宅成交情況
項目 |
成交面積(萬㎡) |
平均價格(元/m2) |
成交額(億元) |
本月全市 |
73.76 |
4656.1 |
34.3 |
上月全市 |
83.21 |
4956.5 |
41.2 |
本月增長幅度 |
-11.3% |
-6.1% |
-16.7% |
天津市6月份商品房住宅成交73.76平方米,環比上月83.21萬平米下降11.3%,其中市內六區成交量佔比為35%,較上月下降了11%。全市成交額34.3億元,環比下降16.7%。由於價格較高,市內六區銷售金額佔全市總成交額的49.4%。全市商品房住宅價格走勢平穩。本月均價4656.1元/平方米,較上月略下降6.1%。
市內六區對宏觀政策反映的靈敏度較高,本月成交量大幅萎縮,而郊縣則較差一些。但從價格來看,影響並不明顯,主要由於成交結構的變動導致了價格的下降。
2、市內六區本月商品房住宅成交情況
項目 |
市內六區 | ||
成交面積(萬㎡) |
平均價格 |
成交額 | |
本月 |
25.8 |
6573 |
16.97 |
上月 |
38.3 |
6318.1 |
24.2 |
環比變動值 |
-12.5 |
254.9 |
-72385.2 |
漲幅 |
-32.6% |
4% |
-29.9% |
本月市內六區商品房住宅成交量25.8萬平方米,較上月38.3萬平米下降32.6%。銷售金額16.97億元,較上月24.2億下降29.9%,市內六區商品房平均價格6573元/平方米,較上月6318.1元/平方米上漲4%。
受調控影響,市內六區成交量下降幅度較大,在細項調控政策出臺之前,成交量將基本保持目前的狀態,變動幅度不會再大,成交價格將保持平穩走勢。
市內六區各區域成交量狀況:
單位:套
成交套數 |
2005年6月 |
2006年5月 |
2006年6月 |
同比 |
環比 |
和平 |
185 |
330 |
258 |
39.5% |
-22% |
河東 |
698 |
602 |
354 |
-49.3% |
-41% |
河西 |
739 |
439 |
363 |
-50.9% |
-17% |
南開 |
468 |
1381 |
785 |
67.7% |
-43% |
河北 |
325 |
330 |
253 |
-22.2% |
-23% |
紅橋 |
117 |
361 |
219 |
87.2% |
-39% |
合計 |
2532 |
3443 |
2232 |
-11.8% |
-35% |
從圖表可以看出,市內6區總體成交量較去年同期下降了11.8%,由於上市量的增加,紅橋區和南開區漲幅較大分別為87.2%和67.7%,河西區和河東區降幅較大為50.9%和49.3%。
與上月相比,本月終結了自2月份以來連續四個月的上漲趨勢,並且出現較大的波動。各區成交量全面下降,整體降幅為35%,特別供應量較大的南開區、河東區降幅至40%以上。
市內六區各區域成交價格狀況:
單位:元/平米
均價 |
2005.6 |
2006.5 |
2006.6 |
同比 |
環比 |
和平 |
6100 |
8536 |
8237 |
35.0% |
-3% |
河東 |
4339 |
5770 |
6161 |
42.0% |
7% |
河西 |
5795 |
7089 |
6925 |
19.5% |
-2% |
南開 |
6038 |
6470 |
6680 |
10.6% |
3% |
河北 |
4294 |
5552 |
6037 |
40.6% |
9% |
紅橋 |
4479 |
4448 |
4898 |
9.3% |
10% |
從各區域價格走勢看,與去年同期相比各區域價格都有不同程度的增長,由於河東區、河北區產品供應量的增大以及產品形式的不斷昇級,價格漲幅超過40%;與上月相比和平區、河西區價格略有回調外,其它區域均有所上昇。特別是河北區,在一些海河、地鐵周邊中高檔項目的帶動下,價格上昇幅度較大。
3、郊縣市場本月商品房住宅成交情況
項目 |
整體郊縣市場 | ||
成交面積(萬㎡) |
平均價格(元/㎡) |
成交額(億元) | |
本月 |
48 |
3624 |
17.38 |
上月 |
44.9 |
3795 |
17.03 |
環比變動值 |
3.1 |
-170.41 |
0.34 |
漲幅 |
6.8% |
-4.5% |
2% |
本月郊縣市場成交量有所上昇,本月成交48萬平方米,較上月成交量上漲6.8%;均價為3624元/㎡,較上月3795元/㎡下降4.5%。成交額17.38億元,由於成交量的帶動,較上月成交額13.03億元上昇2%。
4、重點郊縣成交狀況
本月重點郊縣共成交商品住宅2572套,佔郊縣整體的61.3%,成交量較上月2589套略下降了0.66%。本月塘沽區大幅上昇,共成交1341套,創2005年9月份以來的新高,較上月上昇54%;其他區域均有所下降,特別是東麗區本月成交182套,較上月的406套下降了55.2%,其次為津南區和北辰區,成交量下降22%和33%。從走勢圖看,塘沽區成交量仍高居郊縣首位,且較其他區縣優勢明顯,西青區本月走勢平穩。
從價格上看,西青區本月均價4701元/平米,排在重點郊縣首位。郊縣市場產品差異程度較大,價格起伏比較明顯,但總體價格走勢平穩。
本月全市商品住宅成交量下降幅度明顯,主要由於市內六區成交量大幅下降做帶動,郊縣地區在塘沽區的帶動下則略有上昇。成交額上市區與郊縣各佔半壁江山,平分秋色。本月成交結構及郊縣區域價格的下降帶動全市價格的小幅下降。目前,市場觀望形式嚴重,特別是市內六區,國六條等宏觀調控的影響已經顯現。但是隨著時間的推移,市場對新政的適應能力將會逐漸加強,市場的膠著狀態會有所緩和,從而遏制目前成交量大幅下降的局面。因此,我們預計7月份成交量將會持續目前的水平,處於震蕩盤整期。