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少部分經濟學家洞燭先機,抓住了揚名立萬的難得機會,拉起了“弱勢羣體代言人”的大旗,慨然以討伐奸商和墮落同行爲己任,獲得了知名度上的巨大成功。
窮人的房子,也是“任何東西”的一種。
所謂免費爲窮人提供住房,永遠只是一個神話。
一個社會的城市化程度越高,窮人與富人對土地的爭奪就會越激烈;貧富分化越懸殊,窮人在爭奪中就會敗得越慘;富人的財富來源越經不起推敲,窮人由此產生的怨氣就會越大。
既然窮人買不起房的原因是在與富人的競爭中落敗,那麼真正有效的解決辦法不外乎兩點。一是降低這一競爭的激烈程度,那麼就要增加房屋供應的總量。二是改變窮人在競爭格局中的不利地位。
一位曾在房地產行業浸淫多年的朋友說:沒有住房問題,只有土地問題;沒有土地問題,只有交通問題。這話說得有點絕對,但擊中了要害。
你爲富人造房子,誰爲我們造房子?
房地產商的口碑大概從來沒有好過,這是華人世界各地雷同、而且雷同到索然乏味的共同景象。在廣大羣衆喜聞樂見的香港影視劇中,只要有地產商出場,則必定是反派。但是能象2005年的中國地產商這樣,從一般反派躍升爲“人民公敵”,在“只要開發商贊成的我們都反對、只要開發商反對的我們都贊成”這種轟動性喜劇中被推至聚光燈焦點位置的,恐怕也並不多見。
在2005年,中國經濟學家的社會聲望也發生了巨大的分化。大部分經濟學家被指責爲既得利益集團的同謀和吹鼓手,尤其在網絡江湖,對所謂“主流經濟學家”進行謾罵和吐口水已經成爲憤怒青年們最重要的口腔體操之一。而少部分經濟學家則洞燭先機,抓住了這個揚名立萬的難得機會,拉起了“弱勢羣體代言人”的大旗,慨然以討伐奸商和墮落同行爲己任,獲得了知名度上的巨大成功。
這個故事的開場已經有一段時間,但進入高潮是從一個人的一句話開始的。這個人叫任志強,一個不諱言自己是富人的開發商,他說的那句話是“我只爲富人造房子”。
無論對這句話的解讀是否任志強的原意,更無論是否重點。這句話已經成爲一個劃分陣營的界定尺。大部分經濟學家之所以被劃入民衆的對立面,很大原因在於他們對這句話態度曖昧,甚至若隱若現地在使用經濟學語言旁證其合理性;而幾乎所有號稱站在民衆這一邊的經濟學家,則莫不以深挖狠批這句話作爲表現自己立場的首選手段。
態度決定一切,作爲公衆人物在公衆面前說話尤其如此。在這個熙來攘去的時代,沒有多少人會仔細聆聽你的每一句話,並且耐心追隨你的思維脈絡。比這更重要的是,你的態度從一開始能否獲得人們在情感上的認同。
如果不考慮苦行這樣一種特殊的修道方式,有個房子住是每個人生活的必需,而住得好一點恐怕也是每個人的願望。無論富人還是窮人,嚮往更好一點的生活水準、以及在願望得不到滿足的時候變得焦慮都是人之常情。而且人們對自身幸福程度的判斷,不僅取決於生活水準的絕對質量,也取決於與他們對比的相對水準,這也是心理學上的常識。
對於大多數人來說,實物分房的時代已經是遙遠的往事。同樣對於大多數人來說,那並不是一個美好的時代。絕大多數人現在比過去住的好,而且比過去有更多的機會可以進一步改善居住狀態。就我們這些曾經經歷過那個時代的中年人而言,這不需要理論也不需要數據來論證。即使是沒有經歷過那個時代的人,只要認真讀一下那個時代的記載——甚至小說也行——比如劉震雲的《一地雞毛》,也不難得出結論。但這並不代表現在的每個人都對自己的居住狀態感到滿意。
同樣,在實物分房時代結束之後,開發商已經成爲唯一向普通市民提供房屋的人。這並不意味着開發商必須承擔讓每個人有房子住的重任,他們既沒有這個義務也沒有這個能力。從這個角度看,其實任志強的絕大多數觀點都是成立的。但是,即使開發商只具備爲富人造房子的能力,也擁有隻爲富人造房子的選擇權利,他們並沒有必要做這樣公開的表態。站出來說“我只爲富人造房子”,並不能幫助任何人,包括開發商自己,卻很有引火燒身的可能,激怒那些正在抱怨買不起房的人,這並不是明智之舉。
開發商只爲富人造房子,那麼誰來爲我造房子?許多將自己列爲窮人的人都會這樣反問。或許這個問題並不應該問開發商,但這個問題總需要有人來回答。
市場不是萬能的,但市場從不失靈
1200多年前的一個仲秋,中國歷史上最偉大的詩人杜甫遭遇天災,一場大風颳走了他的屋頂。那個風雨交加的夜晚,詩聖再次領略了無家可歸的淒涼處境。但詩聖畢竟是詩聖,沒有沉湎於個人的慘淡際遇,而是推己及人,寫出了不朽的《茅屋爲秋風所破歌》。其中結尾幾句膾炙人口,歷千年而不衰:
安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山。嗚呼!何時眼前突兀見此屋,吾廬獨破受凍死亦足!
詩聖的悲憫情懷可謂驚天地而泣鬼神。如果九霄雲外真有全知全能的神仙,他們應該爲這一篇章所感動,賜下巍巍巨宅,以解蒼生之苦。但遺憾的是,神仙永遠只在我們的祈禱中存在,而詩意也並不能療救我們現實中無處棲居的飢渴。
從來沒有神仙和上帝,一切都要靠自己。這句話耳熟能詳,但真正理解它並不容易。從歷史經驗來看,往往無神論者比例越高的社會,當上帝被逐出聖堂之後,在人間重建天國的運動就來得更加猛烈,而人們對於人間天國的希冀也就越加殷切。甚至這種依賴會遠遠超過以往的人們對上帝的企盼。
處於這種依賴狀態下,我們往往會逐漸遺忘前面這個簡單的道理:沒有任何東西是憑空降臨出來的,也沒有人能夠憑空製造任何東西。窮人的房子,也是“任何東西”的一種。所謂免費爲窮人提供住房,永遠只是一個神話。從整個社會的角度來看,爲了讓窮人有房子住,必然要消耗資源。
一切享受都是對物品的消耗,而一切物品都來自資源的組合。所謂的經濟效率,其實不外乎就是資源的浪費程度。資源浪費越少,效率就越高,反之亦然。資源的浪費主要有兩種主要形式,一種是無效的損耗,一種是被閒置而無法投入使用。而導致資源浪費的原因其實只有一個,就是調配資源的方法不恰當。
人類爲了合理調配資源曾經絞盡腦汁,但並沒有一種系統化的方式被證明優於市場這一“看不見的手”。確實市場不是萬能的,但市場從不失靈。因爲市場會造成浪費的事情,非市場方式造成的浪費更大。
市場最優的原因在於,迄今爲止人類並沒有找到一種比價格更好的調配資源的信號。人爲管制價格的結果首先是短缺或過剩,然後是黑市上的價格再發現,在這一過程中將導致看得見的浪費——交易費用和無謂損失,以及看不見的浪費——資源的閒置。
另一方面,市場從不失靈,也並不意味着市場是萬能的。理由之一就是,市場能帶來最高的效率,但這一最高的效率可能並不是我們想要的結果。窮人在價格競爭中落敗,是符合效率最高原則的,但未必符合我們的價值觀。
因此在面對這個矛盾的時候,需要注意兩點。第一是,市場是手段而不是目的,市場自然導致的結果並不是神聖不可侵犯的,恰好相反,根據價值觀需要來改變市場結果是一種正常的思維。第二是,需要改變的是市場的結果而不是市場方式本身,不要試圖去幹擾市場的運行,尤其是不要擾亂價格信號。
這看上去像是自相矛盾的兩難命題,但事實上它是可能的。
別亂開方子幫倒忙
商業社會中,窮人用不起任何東西,都是因爲在與富人的價格競爭中敗下陣來。而在所有富人與窮人競爭資源的個案中,房子問題顯得尤其突出。
有人說,鳥類的一半時間在覓食,一半時間在築巢。這種概括也許不是完全準確,但比較生動形象。人類也有一定的共同性,食物和住房是最基本和重要的生存物資。而隨着社會經濟的發展,食品問題逐步淡化,發達地區的恩格爾係數已經降到相當低的程度。但住房問題卻似乎永遠存在,甚至越是富庶的社會,這個問題就越發尖銳。
導致這一結果的原因有兩個。第一是現代經濟發展的一個必要前提是城市化,人類的密集居住降低了交易成本,這是現代工商業的基礎之一。而密集居住導致的結果是城市土地的稀缺性越來越高。第二是對於土地資源的爭奪與其他資源有所不同,其他的商品,富人的追求往往傾向於質量而不是數量,富人享用高檔品、窮人消費低檔品,這種差異化競爭沖淡了雙方的矛盾。但土地資源不同,即使富人,其對數量的需求也永遠不會出現明顯衰減。
因此,一個社會的城市化程度越高,窮人與富人對土地的爭奪就會越激烈;貧富分化越懸殊,窮人在爭奪中就會敗得越慘;富人的財富來源越經不起推敲,窮人由此產生的怨氣就會越大。瞭解了這一點,也就不難理解爲什麼中國的住房問題和由此引發的社會矛盾會越來越激化。
本文在立論上與那些扮演“弱勢羣體代言人”的經濟學家有一點高度一致,就是堅決主張窮人的住房問題應該設法去解決,但本文對大多數這種所謂的代言人持否定的態度。從理論上看,本文無法認同他們自稱經濟學家,卻連價格信號的重要性都可以視而不見;從實踐上看,他們口口聲聲爲窮人說話,但他們開出的許多藥方——諸如經濟適用房、管制房價、加稅、提高按揭利息,幾乎無一例外是在給窮人幫倒忙。
經濟適用房是一種變相管制價格的方式,是以人爲的方式壓低價格。但是窮人買不起房的真正原因,是富人在購買能力上超過窮人太多。人爲壓低價格的結果,表面上看是窮人買的起,但實際結果是富人更加買得起,而事實上沒有任何有效的方法能夠分辨購房者中誰是真的窮人,誰是假冒窮人。所以經濟適用房是一個典型案例,極其生動地展示了人爲壓低價格的後果——只要有經濟適用房的地方都出現短缺、購房者通宵排隊而且大部分人空手而歸;買下經濟適用房的人很多根本不是窮人;大量的經濟適用房在二手市場上被重新定價出售,其性價比絕不會高於周邊商品房;許多經濟適用房設計不合理甚至粗製濫造,房屋開發的專業資源被閒置。
如果對商品房進行價格管制,除了設計和建造質量上可能稍優之外,不過是經濟適用房故事的翻版而已。
而加稅、提高按揭利息居然可以降低房價,簡直是地球上自從有房地產行業以來最大的奇聞。在提出這些主張的先生們看來,似乎購房款是錢,而稅款和利息就不是錢。加稅、加息確實可以降低購房款,因爲附加支出的增加打壓了購房者——無論窮人還是富人——的購買能力,從而減少了市場需求,最終能夠成交的價格自然有所回落。但問題是,爲了達到這個效果,購房者多支付的稅金和利息一定高於購房款的減少額,他們的實際負擔,只能是變得更加沉重而不是相反。
讓窮人的房子多起來
既然窮人買不起房的原因是在與富人的競爭中落敗,那麼真正有效的解決辦法不外乎兩點。一是降低這一競爭的激烈程度,那麼就要增加房屋供應的總量。二是改變窮人在競爭格局中的不利地位。
一位曾在房地產行業浸淫多年的朋友說:沒有住房問題,只有土地問題;沒有土地問題,只有交通問題。這話說得有點絕對,但擊中了要害。在用於房屋生產的所有資源中,土地是唯一沒有價格彈性的。供應多少土地、容積率是多少,已經決定了房屋供應的總量,而這兩點目前都是由政府決定的。
要提高房屋的供應量,首先要提高土地的供應量。但是提高土地的供應量,不僅僅是政府多批地那麼簡單。這裏還有三個問題。
第一是,對於現代城(查看地圖)市居民來說,所謂遠近其實是以時間而不是距離來衡量的。大規模擴張公共交通能力,事實上就是增加了城市的半徑,在不降低城市效率的同時擴大了城市的版圖。
第二是,有效的土地供應不僅是土地本身,也包括土地附加的市政配套。所以快速發展中的城市,最欠缺的不是土地本身,而是配套設施的提供能力。提供配套設施,關鍵在於資金。引入民間資金參與公用事業投資,可以快速提升城市土地的供應能力。這一條也同樣適用於公共交通能力的擴張。
第三是,如果土地供應不能全面採用公開競價出讓方式,土地很可能落入既無資金、也無開發能力的尋租者手中,由於獲取成本低,他們很可能待價而沽,並不急於出手,這將導致土地被囤積,無法有效進入開發環節、形成住宅供應。
而要改變窮人在競爭格局中的不利地位,不外乎從兩個方面着手,一是直接對窮人進行居住補貼,提高窮人對住房產權或居住權的購買能力,二是降低富人對土地資源的競買程度。
從世界各國的情況來看,廉租房是普遍存在的住宅保障制度,即使最發達的國家也不例外。這正是因爲廉租房制度同時滿足了以上兩個方面的要求。富人不可能去租用廉租房,因而他們的價格競爭能力在此不會對窮人構成威脅;而政府直接向租戶提供補貼,也可以避免對市場機制造成干擾。
但廉租房只能解決少部分、也是最貧困窮人的居住問題。對於爲數衆多的中低收入家庭,租住較爲寬裕的住宅和購買房屋也應該獲得支持。因此,租金補貼的範圍應該適度放寬,不侷限於廉租房;而對於適合中低收入家庭的小戶型住宅,可以借鑑國際上已經相當成熟的貸款支持政策。
爲了降低富人對土地資源的競買程度,最容易想到的可能就是以行政手段減少高檔住宅的土地供應和限制投資性購房。然而,這兩條舉措其實都需要更有針對性一些。
許多高檔住宅位於城市遠郊,這些地方往往並不是窮人適宜居住的地段,因而適當放開遠郊高檔住宅土地供應,反而可以分流富人的購買能力,將更多的城區土地讓給窮人。因此,限制城區的高檔住宅土地供應也就可以了。
而投資性購房也應該分類對待。如果投資性購房者是購買中小戶型住宅用於出租,那反而有助於增加出租房屋供應、平抑租價。因此,對於中小戶型和其他適應中低收入人均租住的房屋,恐怕不僅不應該限制出租型投資購房,反而應該鼓勵纔對。