房地產界的世界杯

　　6月，因為世界杯的開戰而使世界充滿著激情和對抗。6月，因為新政的頻出而使北京充斥著爭議和觀望。整整一個月過去了，讓所有京城開發商和媒體期待的細則仍沒有出臺，而關於『90平方米』究竟是套內面積還是建築面積的爭論還在繼續。

　　購房者在觀望，開發商在觀望，政府也在觀望。新政牽動著的利益三方在6月集體選擇了觀望，這或許正是與去年調控有所不同的又一種表現。沒有誰能夠斷言京城樓市下一步會是怎樣的走法，就如同誰也不能斷言正在征戰中的世界杯冠軍會花落誰家一樣。

　　6月30日，爭奪世界杯四強的球隊纔剛要拉開激烈的對抗，而京城樓市的三甲新政卻已經橫空出世。在7月就要到來的時候，回顧6月裡震蕩京城樓市的新政，或許可以讓我們更為清晰地體會到這場中國房地產歷史上最嚴厲的調控風暴。

　　《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(以下簡稱『意見』)。該意見一共15條，其中有兩個數字成為引發日後全民大討論的關鍵——90和70%。這兩個數字出自意見第二條，原文如是說：『自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上』。

　　這條意見在出臺後不久就被部分開發商無情地批判為是一種『計劃經濟』的表現，根本不符合當前市場經濟的規律。可見該條意見之於開發商的利害關系有多深，事實上，對於那些開發低密度住宅的開發商來說，這樣的意見幾乎是致命的。

　　不過，頗為戲劇化的是，就在開發商們誠惶誠恐地琢磨著該意見的執行力度會有多大，並開始計劃應對措施的時候，來自政府相關部門的解釋讓開發商偷偷地松了口氣。雖然這些解釋時至今日依然很模糊，且讓各方越來越『難懂』，但至少在開發商眼裡看來，這就是『政策執行會有松動』的信號。

　　不管這樣的變化是不是就能代表『宏觀調控將會軟著落』，開發商最初嚴陣以待的心情肯定是沒有了。或許這也正是北京遲遲沒有出臺落實9部委意見細則的原因——讓市場的聲音來評斷新政是否有足夠的可操作性，然後再根據市場的聲音來制定最符合實際的落實政策。而相信在不久之後，關於『90平方米』和『70%』這兩個數字的最終解釋將會還開發商和購房者一個明白。

　　營業稅VS個稅

　　同樣是出自9部委的15條意見，『從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款後的差額征收營業稅』。

　　如果就『90平方米佔70%』的意見對於市場銷售層面的深遠影響還有一定的滯後性，那麼征收營業稅帶給京城二手房市場的震蕩則來得更為快速。在意見出臺後的短短一周時間，京城二手房市場交易量就下降近三成；同時，市場房源出售量也急速下降18%。從來自專業代理機構的案例分析來看，二手房營業稅征收年限的延長，使絕大多數二手商品房的業主在出售其房產時交易成本增加、預期利潤減少。以一套80萬元房產為例，滿5年出售僅需要支付400多元的稅費，而未滿5年出售則需要支付5.5萬元的高額稅費，兩者之間差距是顯而易見的。

　　在這樣的成本差距下，誰也不願做虧本的買賣。『囤房』自然也就成為二手商品房業主們的共同選擇。而這也的確起到了抑制市場買賣需求的作用，但其帶來的反作用也是直接而明顯的——截至目前，京城二手商品房報價繼續上漲。市場上可供選擇的房源少了，房價自然也就跟著漲了，這個規律也已經是被市場驗證多次的。

　　而就在這樣的環境下，日前，又傳出了北京計劃在7月全面對二手房交易強制征收個人所得稅的消息，業內人士也已經預測屆時二手房價將會上漲8%以上。如果這樣的傳聞最終被確定，無疑會給已經開始略顯蕭條的京城二手房市場『雪上加霜』，在賣方因營業稅征收之限而『囤房』，買方因個稅增加、房價上漲而『觀望』的情況下，不知道京城二手房市場究竟何時纔能真正地加快建立起來？

　　作為新政調控的重要部分，對於土地市場肅清也是從月初進行到月末，尤其是在6月25日第14個全國土地日前後，更是達到了一個高湖。而在一系列關於嚴控土地管理的政策中，『中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理』的規定，大概是讓別墅開發商們最為心花怒放的政策。

　　雖然停止別墅類房地產項目供地的相關規定早有成文，但比起之前『有規定無執行』現象，這一次國土資源部看來是鐵了心要在別墅供地上做個了斷。沒有供地，自然也不會再有新的別墅項目面市；沒有新項目入市，目前在售或已經獲批規劃的項目自然也就『物以稀為貴』。在這樣的邏輯之下，別墅開發商也沒有理由再苦著臉，發愁自己的房子不好賣了。

　　事實上，自停止別墅類房地產供地的政策下發之後，多數在售別墅項目都紛紛放緩了項目的銷售節奏，而放緩節奏的一個最有效辦法就是漲價。據稱，在不到一個月的時間裡，個別別墅項目每平方米的售價就上漲了2000元；而一些尚未開盤的項目，也都采取了高於周邊項目平均售價的定價策略。

　　除此之外，另一個放緩節奏的辦法就是遲領預售證或乾脆不領預售證。根據北京市建委在月初出臺的落實宏觀調控政策的相關規定，開發企業自領取預售許可證之日起3天內必須開盤，並按整棟對外銷售。此條規定的目標旨在消除開發商『囤房』現象，這對於有資金壓力的開發商來說肯定會起到相當大的作用。但在別墅市場上，部分開發商並沒有過多在意，不少開發商表示，目前別墅市場局勢大轉，一些尚未銷售的房子可以等到再成熟一點的時候再領預售證，屆時售價肯定也會有所變化。由此看來，在這一次的新政風暴中，別墅市場可能是目前惟一也是最明確的調控獲益者。