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現在有些開發商動不動就說會將上昇成本轉嫁給消費者,這是非正常的。目前房地產價格已經嚴重超過和背離其價值,但這種情況不可能長期存在下去。
政策劍指『納稅侏儒』
賣方聲音:成本上漲會轉嫁給消費者
國家稅務總局日前發出《關於房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(簡稱31號文件),對房地產企業預售收入的預計營業利潤率作出調整,按不同區域分別確定房地產企業預售收入的預計計稅毛利率。其中,省會城市和計劃單列市的城區和郊區將由目前的15%提高到不得低於20%,這意味著房產企業要拿出更多錢來預繳企業所得稅。提稅新規是否會助長房價繼續攀高呢?
剛剛過去的2005年被業界稱為房產新政年,新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改……輪番轟炸高房價。此次稅率調整無疑再次刺激了買房人和賣房人敏感的神經。
2005年國家稅務總局和《中國稅務》聯合推出的中國納稅500強企業排行榜中,僅有一位房地產人士。自此『納稅侏儒』便成為公眾心目中的房地產商形象。當『納稅排行榜』與『財富排行榜』的反差躍然紙上時,國稅局重新拾起了『提稅』利劍,直指房產業。
稅率的變化將直接影響到開發商的利益。31號文件出臺後,雖然一些房產商表示不願過多表態,需要仔細研究後再下結論。但也不乏公司在第一時間作出反應,認為新的政策進一步加重了企業的負擔,表示要將多出的稅款『讓消費者埋單』。
中原地產華北區總經理李文傑對記者說:『該規定實施後會減少開發商的利潤。如果房地產市場出現供應短缺、市場熱銷,開發商可能將稅收成本轉嫁到房價上。』
甚至有的開發商為稅率算出了總賬:15%的稅率如果加上利息,算起來累計稅收大於45%;而目前各種稅費加起來約佔房地產開發成本的65%,建安成本(房屋的建造成本)僅為35%。華遠房地產董事長任志強更直言,房地產企業的預售收入應當算作應付款,在沒有經過最終結算的情況下就預征企業所得稅,是沒有道理的。
短期不會反映到房價上
專家聲音:5%的成本在開發商承受范圍內
『成本提高,銷售價格就會上漲,這不是市場經濟發展的規律性結論。在當前的市場上沒有人會說,你的成本高,所以價格就高。』對於開發商轉嫁稅費的說法,一些專家和業界人士提出了質疑。
『5%的成本上昇還在開發商的承受能力范圍之內,因此短期不會反映到房價上。』鴻泰地產總經理張鳳春說:『況且價格由市場供求雙方決定,開發商就算想轉移成本,也要顧及到市場能否接受。』萬年花城副總經理黃璽慶也指出,目前成本與房價的關系尚不直接,主要是需求拉動,多數開發商都可以承受這樣的成本,短期內不會反映到房價上。
河南省地稅局所得稅處朱雲副處長直言:『提稅不會對房產企業帶來太大影響,因為其利潤非常高』。此話猶如巨石擊水,專家大多拍手稱快。北京師范大學經濟與資源管理研究所研究員張琦就說:『開發商的「你加大了我的成本,我就將它加在銷售價格上」的說法,邏輯極其錯誤。因為那些動輒1—2萬/米的房子,並不是因為成本高,而是由供求均衡程度來決定的。現在有些開發商動不動就說會將上昇成本轉嫁給消費者,也確實存在這種現象,但這是非正常的,利潤應該是由市場來決定的。目前房地產價格已經嚴重超過和背離價值,但這種情況不可能長期存在下去。而且從房地產市場環境來看,也遠未達到政策效應和合理的價格區間范圍。』
31號文件一出臺,不少人就在猜測,這是不是為了迎合『取消房地產預售制度』的民意。對此北京師范大學管理學院教授董藩認為,開發商因為『預售所得稅提高』而選擇『現房銷售』的可能性不大。他表示在當前的資金實力和運作模式之下,大部分開發商還是在用較少的錢蓋房。雖然稅收增加,但開發商手裡沒有足夠的資金,只能預售。而且盡管稅收增加了5%,但預售能避免銀行開發貸款每年6%以上的利息,這個成本賬很難計算。
降價尚遙遙無期
買方聲音:別總讓百姓空歡喜
在董藩看來,國稅總局此舉的真正動因是針對大家一直討論的『房地產暴利』問題,老百姓這方面有很大的情緒。董藩認為,國稅總局是運用稅收手段來調控房地產企業的收入,讓國家多拿走一部分。
但在中國社科院金融研究所研究員尹中立看來,國稅總局調整預售所得稅雖是為了抑制房價,卻起不到作用。如果說是為了減少開發商的利潤、平息老百姓的怨言,那真正應該起的作用是降低房價。
近期准備買房結婚的王先生對記者說:『現在對這些文件的出臺和作用已經越來越不看重了,如果看好了就會買。反正房價是在一天一天漲,以前那麼多政策也沒有起多大用。』
對於提高稅率能起到的作用,很多百姓同樣持觀望態度,曾經的『繳稅侏儒』會不會通過各種方法來避稅是很多人心中的疑問。一般來說,內資房地產企業在所得稅上『做手腳』多采用虛假成本的方式,而外資房地產企業則擅長運用『轉讓定價』的手法。業界就流傳著這樣一個關於開發商避稅的『經典』版本:廣州某房地產公司想轉移利潤到國外,對會計說弄個『海外業務接待費2000萬元』。另一個房地產企業,則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做,將設計費用定得很高,以此轉移利潤。
在2004年福布斯中國內地富豪榜上,前200人中有64人來自房地產行業;前20名中,有11位涉足房地產行業。有人用簡單算術,即幾個主要大城市房地產利潤總額除以全年天數計算,北京不到兩天就產生一個房地產億萬富翁,廣州約三天產生一個億萬富翁。面對如此暴利,買房者只能慨嘆:莫再讓我空歡喜!