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報告初步發現:嚴格地說中國35個大中城市多數房地市場健康。
所謂健康的房地產市場就是在規模、結構、速度、質量方面,房地產系統與宏觀經濟及其他系統相互適應和相互促進的狀態。房地產促進城市經濟發展的前提是房地產市場的健康。根據健康度理論框架及指標體系,建立理論標准模型,計算經驗數據,最後計算健康偏離度。
本報告從城市住宅、商業、工業、土地市場全面分析得到了中國內地35個大中城市房地產健康偏離程度指數(見圖2-2)。根據分析,可得到下面論斷:
1?多數城市的房地產市場不健康。嚴格地說中國35個大中城市房地市場都不健康。按照放松的標准,35個城市有15個基本健康,15個不健康,5個嚴重不健康。
2?工業用地市場最不健康,住宅市場和土地市場次之,商業房地產市場相對來說比較健康。
3?房價收入比東部地區比西部地區高,沿海地區比內陸地區高。東部地區城市相對西部城市的住宅市場要不健康的多,熱點城市和環境良好的城市的住宅市場相對來說要不健康的多,如北京、上海、南京、杭州、廈門等熱點城市的住宅市場相對西寧、銀川等城市的住宅市場要不健康的多。
4?房價收入比偏高,居民的購房壓力比較大。
5?住宅出售價格的增長速度與租賃價格的增長速度相背離。住宅的出租價格在合理的區間內而住宅的出售價格卻增長過快,出售價格與出租價格的增長不符。
6?住宅投資過熱。
7?社會保障房投資規模偏小,增長速度偏低,這也是很多城市住宅市場健康程度不高的主要原因。
8?土地市場不夠市場化。目前大多數城市的土地價格要低於其理論價格,增長速度要低於其理論增長速度,土地市場不夠市場化。