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土地裏“該種什麼”農民“最清楚了”
以前在延安縣馮莊公社插隊時,當地的農民主要靠粗糧維持生活,即使全部靠粗糧也不能滿足吃飽肚子。但種糧時,他們卻願意將大部分好的土地拿出來種植細糧,如小麥、小米,而用極少量土地生產高產量的地瓜。由於靠天吃飯,同樣的土地種細糧的產量反而可能低,所以這讓我們這些自以爲有文化的學生們百思不得其解。等到收穫的時候,我們才發現,農民會用這些小麥或小米到集市上去換粗糧(換玉米或其他雜糧),經過交換之後,同一畝土地上用細糧換回的粗糧,比直接種粗糧的產量就大大提高了。
原來農民會充分利用土地的宜種性和商品交換,使土地產生最大的利用價值,同時調節了不同收入地區之間的需求差別。
改革開放之後,有一些地方政府在農民的市場信息不對稱的情況下,用行政命令和輿論干預信息的方式讓農民種這樣或那樣的產品,不但沒有提高土地的利用價值,反而讓土地的利用價值成爲了負數,連本都保不住。
改革初期大量地區曾出現這種地方政府主導農民種地選擇權的情況。一是行政干預、指令性計劃的惡習;二是自認爲判斷正確而產生的信息誤導。最終造成農民重大的經濟損失,但卻無人爲此而承擔經濟賠償責任。
目前的情況有所改變了,中央政府用減免農業稅的方式減輕了農民的土地負擔,同時給以了農民充分的種植選擇權,使農民可以按經濟的發展規律去尋找和發揮土地的最大利用價值。除此之外,政府不再用行政命令或信息誤導的方式去指揮農民種什麼,而是用政策的優惠與保障,用信息的公開化去讓農民進行選擇。當種糧有了優惠和最低收購保障時,調動了農民種糧的積極性,降低了農民種植選擇的風險,自然提高了土地的利用價值,也增加了農民的土地收益。
房地產對土地的利用與農民種地的道理大致是相通的,其最基本的都在於土地的價值來源於土地的產出價值。種玉米與種小麥的產出價值不同。水稻可以出高產量,但並非所有土地都能種水稻,也並非所有的土地都能無差異地生產同一種產品。
當政府用土地招拍掛的方式收取了高額的地租,並將一定期限的土地使用權出讓給了承租人(開發商)時,那麼在這塊土地上種什麼就應該是開發商的權利了。當然,前提是要符合城市規劃的要求。
政府已用稅收政策和金融政策對不同的產品實行了差別稅率和信貸限制,同時又在用輿論和其他相關政策做出約束,開發商可以嚴格地執行高度、容積率、綠化、消防等等城市規劃的要求,但種什麼產品是否也要政府限定呢?當城市規劃要求種玉米或水稻時,種什麼樣的玉米或種什麼樣的水稻是否也要做限定呢?如果投資者按政府的要求(不管這個要求是指令的還是輿論的,不管是政策引導還是限制性的)去做,但不能使土地產生最大利用價值時或造成了虧損時,誰承擔投資者的經濟損失呢?
與農民很清楚自己種植什麼可以發揮土地最大價值的道理一樣,開發商高價取得了土地的承租權,一定會盡一切可能發揮、挖掘土地的最大價值。這個價值不是市場中其他土地存在的最大價值,而是根據這塊土地的位置、條件等,決定生產最合適的產品,取得對這塊土地而言的最大價值。因此,有的土地會建設普通標準的商品房,有的生產高檔的公寓,有的建成商業辦公,有的建成別墅和其他。可惜曾用管農民如何種田、種什麼糧的指揮方式,今天仍在房地產市場中充分體現。在人民生活水平日益提高的今天,仍拼命地要求種粗糧,並要求所有人都必須種粗糧和只能種粗糧,也許是在重複中國農業發展中曾犯過嚴重錯誤的老路。事實證明,不是政府比農民更知道種什麼,而是農民比政府更清楚如何讓土地產生最大的利用價值。
住房的消費政策確定之後(稅收和信貸政策),開發要挖掘土地的最大利用價值,也同樣不會都生產同一種產品。連被稱爲知識與文化程度最低的農民都懂得的道理,不會反而在城市中卻成了大家都不懂的道理吧。
房子一定要買,貴了也得買
整個SARS我們沒死多少人,死的人大概是一個月的公共汽車撞死的人,我們是不是就不出門了,不坐那個汽車了,不逛街了,不是的,所以房子你還得買,貴了也得買。政策實施的效果不佳有兩個方面,一個是停止土地出讓,第二個就是停止土地出讓也沒有招拍掛的供應,如果你問停止土地出讓是不是還有協議出讓,這個我不清楚,也可能政府還會繼續有協議出讓出來,如果停止協議出讓以後,招拍掛的供應量滿足不了市場的需求,那麼這個房價和地價一定會高速增長。我們當然也希望看到8.31之後大量沒過關的土地都進行招拍掛,市場給他一億兩億平方米,他的房價,地價可能就下來。但是這些土地對不起了,都沒開發完,你要變成能夠進行生產的土地,纔可以行,一年,兩年,三年。
我們大概有三個三分之一,開工量和竣工量是三分之一,就是我生產一百萬平方米的開工只有30萬平方米的竣工,還有不到三十萬平方米。那麼三十萬的平米開工需要一百萬的土地,因爲大部分的土地,現在即使招拍掛了,也需要一年以上的時間,就是剛纔招拍掛他需要一年的時間。沒有招拍掛的,連土地開發都算上,大概需要三的年時間,就是每年供應三分之一的土地,假設招拍掛的土地在政府的手裏,還得有三分之一,還得縮小一個三分之一,爲什麼,他得去徵地,他得安排居民,然後才能把這個地進行大量的建設,道路修完以後,才能向市場供應。現在我等於開三十萬平方米,可能不是平方的乘乘,而是立方的乘了,我說的不是預算,而是以前歷史經驗告訴我們就是這麼一種現象。你要不承認這種現象的話,你的土地供應量,以爲我今天開一百萬,就可以供應這麼多,我們去年是一億平方米,按照北京來算,我們大概就是三億。那麼一億平方米,需要三億土地平方米的土地儲備,如果這麼多,我來不及去開發向市場供應。如果政府保證我一個億,你最起碼要有三個億,你要是保證三個億,你就得有九個億的土地儲備,根本不可能的事,政府也沒有這個錢,也沒有這個腰包。政府是沒有辦法的,除非就是讓開發商去進行一級土地的開發,這樣的政府就不會靠借貸去做了。我們認爲新的招拍掛很好,但是以後的效果如何,我想要把它改造得更好一點。改造得更好一點,可能市場會會受這樣的影響。但是如果改造不好,就可能會出現很多的問題。
房地產“組合拳”後的冷思考
自1998年住房制度貨幣化改革之後,房地產市場出現了自1997年全行業虧損之後的連續高增長,給中國的經濟發展注入了新的活力,從投資與消費的兩頭形成的巨大雙引擎拉動力讓中國的城市面貌煥然一新,也讓中國的城市居民改變了居住的條件、生活的方式和消費的習慣。
也許是這把火燒得太旺了,同時紅火之中還夾雜着像富豪排行榜的藍火、以及類似周正毅的鬼火,引發了天怒和衆怒。於是一場蘊育了多年的夾雜着冰雹的暴風雨從天而降,將沉澱了多年的積怨一股腦的傾泄在房地產業上。一連串的組合拳,不但打亂了市場的生產循環節奏,也打亂了資金鍊條的循環節奏,同時更重要的是削減了投資與消費的預期。一時市場沉寂了,消費凍結了,從上到下的各種博弈先由明轉暗,再由暗轉明,逐步在市場中顯現出來了。
中國經濟必須保持快速發展的壓力落在了從中央到各級政府的頭上,城市化不可逆轉的進程推動着車輪在繼續向前移動,居民的消費慾望在沉積中壓抑,投資者並沒有因一時的調控而放棄市場佔有率的競爭,對政策的觀望和對機會的選擇從不同的角度考驗着市場和決策者,看誰能在各種難以預計的發展軌道中猜得更準、抗得更久、跳得更歡。
即將公佈的REICO工作室二季度研究報告發現中國的城鎮中低收入家庭的住房並不是依賴於市場的商品房供給和經濟適用住房供給。在過去的七、八年中,房地產市場所提供的解決中低收入家庭的經濟適用住房僅爲2.68億平方米,而非房地產業提供的合作與集資建房等以成本價、房改標準價購買的帶產權的住房約爲13億平方米,超過了市場經濟適用住房的4倍。自1998巡003年以來,這類由政府定價的帶有社會保障性質的滿足中低收入家庭的住房總計約16億平方米,佔全部城市住宅新增面積的48%,其中房地產開發商提供的僅爲新增面積的8%。
在十六個大中城市的調查中發現,2004年中低收入家庭佔全部城市居民家庭羣體中的70%,高收入家庭佔全部城市居民家庭羣體中的30%,前者的住房面積佔後者的79%。如果採取另一種算法,中等偏下和低收入家庭佔全部城市居民家庭羣體的30%,中等偏上收入家庭佔70%,前者的住房面積相當於後者的73%。而前者(70%的中低收入家庭)的收入情況佔全部城市居居家庭羣體的37.17%,後者(30%的中等偏下和低收入家庭)的收入佔23%。結合收入的對比情況和住房面積的對比情況進行分析,不難看出,中低收入家庭的住房情況遠遠高於收入水平的對比,或者遠遠高於高收入家庭的相應收入與住房面積的對比關係。
鬧了幾年的問題,扣在房地產市場中房價引發中低收入家庭購房的矛盾,突然在調查中雲消霧散了。市場中的房價高低與中低收入家庭的住房關係甚小,住房結構也與中低收入家庭解決住房問題幾乎無關。甚至將購房價格計算在內,連被經濟學家們高呼中國貧富差別過大的基尼係數也因住房消費成本的差異而變得不足爲奇了。低住房支出平衡了兩者之間的差異,說明政府行爲的轉移支付使分配公平的問題在通過住房向中低收入家庭的特殊政策傾斜中發揮了巨大的作用。
尤其令人欣慰的是當中低收入家庭有了自有產權的住房之後,並沒有因爲購房使月收入減少而成爲媒體中所宣傳的“負”翁現象。在對首都北京、太原(經濟適用住房試點城市),西安(全國經濟適用住房市場佔量最高的城市)三城市的入戶調查後發現,購房之後的家庭月收入都是普遍增長的。暴風雨來得越猛烈,對大地的有效水存量會越少。但來得快而猛烈的暴風雨也許去得也越快,天空總會放晴。未來的市場並不會因一時的扭曲而停止發展,滾滾而來的巨潮會捲起點點泡沫激流而去,掀起新的高潮。
中國不存在實驗建築師
創新是指從無到有的過程,是國際上從未出現過的建築理念、技術形式,屬於專利設計。中國實驗建築師沒有在技術、材料、空間的任何方面有超越國際建築的創新之處,只是將國外的理論、形式搬進來用,因此,中國不存在實驗建築師。和中國歷史相比,幾千年不變的古建築對現代居住毫無意義,與之前的建築師相比,中國建築師只能說有微弱的創新,但是與國外建築師相比,還處於學習引進階段。中國建築師整體的落後,是由中國建築的大環境和其背後的市場措施造成的。
規範探討
1.規範標準和技術落後
中國很多強制性建築規範非常落後,並且限制很死,造成中國不可能出現好的建築。例如,按節能標準來說,中國的材料基礎差,阻熱標準太低;懸挑部分的限制影響建築形式的突破,嚴守規範無法做出好的建築。規範標準的落後,會造成技術手法的落後,從而使中國的實驗建築不可能有技術的創新和突破。
但技術提高是建築設計提高的前提之一。國內先進技術信息的落後,導致技術和生產難以提高,設計師的方案沒有相應的材料、技術支持。當然,建築規範的改革不是一個簡單的問題,它涉及到很多部門的利益,如果技術標準過高,現有工廠的技術達不到,現有工業就會在競爭和標準限制下垮掉。
2.設計觀念落後
中國原本沒有好的現代建築,現代幾乎所有的建築材料、技術和設計方法都是從國外學習引進的。歐洲經過兩次能源危機,比中國更重視節能環保,如南京金陵的一個項目,國外工程師首先測量當地的溫度,然後決定材料、結構的選擇,國內卻沒有一家設計院有溫度工程師。如果中國的教育體制、傳統觀念沒有改變,中國很難出現真正的實驗建築師。
市場探討
1.建築的市場經濟性
每個開發商在開發一個產品之前都會先做市場定位、價值定位,而開發商的任務就是在適合的地點、用適合的方式開發適合的產品。開發商看重市場,更瞭解市場和客戶的需求,並會直接影響建築師的設計表達。然而中國建築師的整體設計水平相對比較落後,部分建築師缺少社會責任感,缺少市場意識。商業價值和建築價值是相輔相成的,兩者都很重要。除非是政府搬入的公共建築,否則如果只有建築價值,市場和商業價值不成功,這個項目就是失敗的。
建築和社會經濟、體制是息息相關的。在非市場經濟和國有體制的分配製度下不會產生好的建築,也不會有好的建築師。好房子是市場經濟的結果。
2.建築背後的市場化措施
管理體制和配套措施的不健全;國內設計院中畫圖的建築師與方案設計師設計費的分配不合理;國外建築師方案費高,國內設計院配合其施工的圖紙費用也高,就導致了建築師的直接利益和創新利益無法結合。
中國建築師沒有接受過國外先進的教育和訓練,國內體驗生活的條件相當落後,居住觀念也不先進,不瞭解富人的生活方式,如何設計好的房子?另外,國內缺乏建築師的行業約束和建築師責任險等制度,對學術的約束機制不夠,出現問題缺少法律制約。還有政策問題,過度限制設計費用和降低建造標準是做不出好的設計的,落後的制度約束了建築師的發展。
文化探討
1.建築上的皇權文化
中國文化從時間上是大國,但是從文化產業和文化產值上是小國。美國雖然是文化小國,但卻是文化產業大國。五千年的中國文化是以封建王朝爲代表的皇權文化,如四合院的一明兩暗、正房廂房、大屋頂、臺階級數、獅子是皇權文化等級制度的反映。中國如果繼續堅守落後和錯誤的傳統文化,就會更加落後,沒有真正的創新、民主可言。
2.強制管理造成城市雷同
城市中應該保留一些歷史古蹟,但是不必在新建築中效仿。北京的故宮存在,歷史的文化就存在,沒有必要之後的建築也按照故宮文化建設。既然天安門前的“鳥蛋”可以存在,那爲什麼蘇州新建的就必須都是園林呢?現代城市的雷同不是由於傳統的城市文化丟了,而是強制性管理和地方長官的意志造成的。如果將規範放開了,每個城市必將形成特色。
目前中國的很多項目聘請國外建築師,因爲長期的經驗使開發商對中國建築師非常失望,一些大設計院的建築師連一些基本的結構問題都處理不好。請國外建築師服務於中國房地產設計是中國進步的表現,一方面使中國人住上好的房子,同時爲國內建築師提供好的學習範本。當然,不能達到良好房地產性價比的設計師就會被淘汰,市場是通過不斷競爭來產生好房子,建築在改變人們的生活方式。
“地產行業是否存在暴利”的爭論仍在如火如荼,平面媒體與網絡都在大版面地刊登和PK,都是公說公有理、婆說婆有理,但究竟以什麼爲依據和標準呢?筆者以爲現在終於有了定論。
2005年12月20日國家統計局正式公佈了全國經濟普查的數據,並以此次普查結果爲準調整與修改了中國已向全世界公佈過的2004年的統計數據,GDP總量上調了16.8%,可見這次的普查結果是可靠的、認真的,能代表中國經濟真實的運行情況。從統計數據中,不但可以看出中國二、三產業的發展和運行情況,也可以看出各行業的盈利狀況以及是否存在暴利。
普查數據公佈之後,很多媒體都用醒目的標題公告“2004年房地產業利潤1200億元,其中房地產開發企業盈利1035.2億元”。這個醒目的標題似乎仍然要告訴公衆房地產開發是個暴利行業,卻沒有人認真分析整個行業的盈利能力和運行情況。如果我們信任這次國家統計局耗資10多億元而取得的統計結果,那麼我想對房地產開發行業是個暴利行業的爭論可以中止了。
真實數據會說話
當我們用歷史的統計數字來證明中國的房地產開發業不是一個暴利行業時,似乎沒有人相信統計局每年公佈的這些信息。但本次經濟普查數據再次用2004年的情況告訴了社會,儘管2004年是中國商品房價格增幅最高的一年,儘管房地產開發業在2004年利潤暴漲了10多倍(與2003年相比),但房地產仍然不是一個暴利的行業。
從全國情況看,2004年房地產開發企業利潤總額爲1035.2億元(含租賃利潤),看起來好像很多,但實際主營業務收入爲13315.0億元,行業營業收入利潤率僅爲7.77%,其中商品房銷售額爲12601.3億元,利潤全部計爲銷售利潤的話,利潤率也僅爲8.2%。按所有者權益計淨資本收益率僅爲6.46%,全行業總資產61790.0億元,總資產利潤率只有1.67%。
也許有人說,全行業非暴利,但北京的房地產開發是暴利的。但2005年12月21日公佈的北京市經濟普查數據,從數字上遺憾地否定了那些認爲房地產開發爲暴利行業的觀點:北京市房地產開發利潤情況低於全國平均水平。北京市的房地產開發企業利潤總額爲107.01億元,營業收入總額爲1518.3億元,行業營業收入利潤率僅爲7.04%,低於全國平均7.77%的水平。按實收資本1498.34億元計算,淨資本利潤率也僅爲7.14%,仍低於全國平均銷售利潤率7.77%的水平。假如按北京市房地產開發企業的總資產8752.41億元計算,則總資產利潤率僅爲1.22%,明顯是低利、微利。
這些統計數字告訴社會,房地產開發業不是一個暴利的行業,房地產開發商也不是“黑心的”,更不是人人都能幹的白日做發財夢的行業。
行業對比求證非暴利
我們也可以從經濟普查的數據中,計算出其他行業的盈利情況,從而明確地對比出房地產行業並非暴利。
普查數據中,第三產業第一組的交通運輸業,其主營收入利潤率爲10.1%;第二組信息、計算機業的主營收入利潤率爲41.4%,其中電信業銷售利潤率爲95%;第三組批發零售業爲2.3%;第四組住宿與餐飲業爲全行業利潤虧損,但虧損的是國內企業,外資企業都盈利,利潤率爲8%,高於房地產開發;第五組爲金融業,全行業利潤率爲5.78%,如果扣除金融證券業的虧損,則利潤率就不同了,保險業爲12.4%,金融服務業爲45%。
第二產業中的工業企業的平均主營收入利潤率爲6.2%,實收資本利潤率爲7.31%。雖然銷售利潤率低於房地產開發,但淨資本利潤率卻高於房地產開發業。如扣除其中部分虧損行業,則利潤率大大高於房地產開發,連被普遍認爲虧損的自來水及燃氣的生產和供應業,銷售利潤率都高達12.8%,遠遠高於房地產開發業。
第二產業中的建築業收入利潤率較低,爲2.25%,但其淨資本利潤率卻達5.81%,僅略低於房地產開發業。
經濟普查數據中的利潤總額爲所得稅前的利潤總額。除與其他行業企業一樣要繳納企業所得稅外,房地產企業還多繳一項土地增值稅,因此,如果扣除各種所得稅和土地增值稅後,房地產開發企業的稅後利潤就會大大低於所得稅前計算的對比結果。由此可見,房地產開發中的個別項目、優秀企業也許會獲得高於行業平均利潤的超額利潤,或者說被社會稱爲是“暴利”的利潤,但房地產開發的全行業利潤情況則大大低於市場的預期,更遠遠低於某些媒體和少數外行經濟學家的估計與假想。
給公正話語權一個空間
如果全世界都公認和確信國家統計局這次公佈的經濟普查數據,那麼全社會都不得不以這次的統計數據爲基礎重新做出分析,重新認識中國的經濟運行以及重新評價中國房地產開發行業的發展情況和盈利能力。
雖然有很多人認爲,房地產開發過多地佔有了不斷高漲的土地價格中的增值收益,但是統計數據告訴他們的則是另一種情況。土地招拍掛中的超額利潤流入了地方財政,而不是由開發商分享了。僅北京市2005年土地招拍掛中,實際的中標價高於土地起拍價20%,個別項目高達230%。開發商的利潤是要繳納所得稅和土地增值稅的,利潤從而打個折扣,但土地的出讓價格中高出底價的收益則是不繳納任何稅費的全部超額利潤,這還未包括土地底價中地方政府可能已收取的超額部分。
當開發商爲保護行業的健康發展而辯說沒有暴利時,並不能被有話語權的人們和操縱話語權的媒體所接受。但國家統計局的數字實際上爲這個暴利的爭論劃了個句號。不管學者、民衆是否心中有懷疑和不滿,但統計局的數字卻絕不是從開發商的利益出發而編造的,無論如何都無法從已公佈的數字統計中得出房地產開發是個暴利行業的結論。
很多媒體積極參與了“房地產開發是暴利行業”的宣傳或爭論,但是這次普查數據公佈後,應該有人用事實告訴公衆房地產行業經濟運行的實際情況,勇敢地站出來爲這個行業說句公道話。房地產開發商並不想過分地要求媒體對這個行業進行偏袒,而只是希望媒體從公平公正的立場出發,把統計數字中反映出來的房地產開發行業的真實盈利情況告訴公衆,而不是僅僅用“房地產業利潤總額1200億元”的標題繼續掩蓋事實和欺騙公衆,不要再用僅僅爲吸引“眼球”的方式誤導民衆,並無形中起到破壞建立和諧社會的作用。
感謝這次經濟普查的結果,給了社會一個真實的統計數據,並用這些統計數據爲房地產開發行業做出了非暴利的證明。許多地方與民衆仍在熱衷於討論,讓這個所謂的“暴利”行業公佈房地產開發成本,看來這種本來就違背市場經濟自由競爭的管制可以休息了,關於房地產開發行業暴利的爭論也可以閉嘴了。