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近來,廣州某某爛尾樓被某某地產開發商盤活的消息時有耳聞,尤其是近三四月,就有六七個爛尾項目獲得新注資或被收購。據記者了解,在今年8月份,市國土房管局便出臺了有關政策,計劃用3?5年時間幫助現有的爛尾樓復工,而從目前的情況來看,已經初見成效。
政府整治爛尾樓初見成效
近三四個月來,廣州不斷傳出闌尾項目傳出獲新注資和被收購的消息,讓人幾乎懷疑今年是爛尾樓『盤活年』。
從今年6月份被香港某獨資企業收購的三期『玫瑰園』及後續開發用地的紫雲山莊,到今年9月份被萬菱實業(廣東)有限公司盤活的京光廣場,目前由保利入主的豐興廣場,再到通過賣地獲得大筆新資金的大鵬國際廣場,被富力接手並且已經復工的九洲文化家園,以及再次獲得注資的『廣州第一爛尾樓』中誠廣場,近期陸續被媒體曝光的爛尾樓注資或收購事件一樁接一樁,掀起了一股爛尾樓盤活熱潮。
近期來被盤活的廣州市爛尾樓數字如此可觀,市政府絕對功不可沒。據了解,在今年上半年,市國土房管局出臺了相關整治措施,計劃用3?5年時間基本解決現有的『爛尾樓』問題。市國土房管局相關負責人表示,接下來下一步將加快推進處理餘下的爛尾地塊工作。
復活爛尾樓多在繁華地段
仔細分析這些『咸魚翻生』的爛尾項目,可以發現它們有一個明顯的共同點,那就是所處的位置基本上都是在繁華的路段。房地產研究專業人士韓世同也認為:『一個爛尾項目受不受歡迎,主要取決於它的地段,區位好的爛尾項目自然比較吃香。而今年以來被盤活的都是地段比較好的爛尾項目。』
中地行董事長徐建平進一步指出,能夠被盤活的爛尾項目,一般有以下幾個特點:債務簡單,手續簡單;位於老城區,昇值潛力大;土地儲量比較大。據徐建平透露,今年以來共有8、9個爛尾項目被盤活,目前老城區還有很多爛尾項目,大約有80多個左右(包括爛尾樓和爛尾地)。
盤活爛尾樓有盈利空間
近幾個月被盤活的爛尾樓,都是被一些資金實力強的大企業所收購(或注資)。如富力地產、保利集團都是廣州房地產市場上的龍頭老大,萬菱實業於2003年以5.48億元投得荔灣區著名爛尾樓億安廣場,資金實力不可小覷。對此,韓世同認為:『品牌開發商因為具有較強的資金實力、操作能力,接手爛尾項目的話,成功率會更高。』
對於為何最近有這麼多爛尾樓被盤活,被訪者都自然而然地將之與土地供應量和樓價聯系起來。徐建平在采訪中表示,最近之所以有這麼多爛尾樓復活,主要原因是因為土地供應量少,可賣的房子少,市場承受價格高了。韓世同也表示,爛尾項目越來越多被盤活,除了土地緊缺之外,很大一個原因是廣州住宅樓價上昇了,尤其是目前市區房價都上漲了,樓價上漲讓開發商在盤活爛尾項目之後能夠有一定的盈利空間。
據了解,以前普通市民能夠承受的一手房價一般在四五千元左右,而從最近的市場情況來看,廣州樓價因為產品越做越高檔而不斷抬昇,舊八區的房價早已超越6000元/平方米大關,而事實上,在國慶節買樓的消費者仍然為數不少,一些以『天價』出售的房子也賣得比較火爆。
盤活爛尾樓壓力小贏利快
事實上,地產開發商願意接手爛尾樓,還除了可以獲取一定盈利之外,還因為盤活爛尾項目要比重新拿地、規劃、開發簡單便捷得多。在廣州土地出讓越來越少、價格越來越高、拿地越來越難的情況下,只要爛尾樓地段好、沒什麼復雜的債務糾紛,這無疑是一條開發房地產項目的捷徑。
據了解,一個正常樓盤從開發到上市,起碼需兩三年,而接手爛尾樓不用通過項目報批、土地征用、基礎開挖等工程前期階段,而且大部分爛尾樓主體已封頂,有的甚至只要進行注資裝修就可直接推向市場。徐建平表示,對地產開發商來說,盤活爛尾樓不僅開發周期短,而且資金壓力小,可以省去土地招標程序,通過與前開發商談判的形式拿得爛尾項目。
外來基金『戀上』廣州爛尾樓
從近幾個月被盤活的爛尾項目來看,收購者(或注資者)很多都是來自外地的資金實力強的大企業。由於廣州房地產市場一直比較堅挺,相比上海、深圳等地,泡沫較少,而且房價一直穩中帶昇,因此引來不少外來基金和地產大鱷入穗『覓食』。
事實上,外來開發商或其它資金機構早就盯上了廣州的房地產市場,今年拍賣的土地就有不少是被外來開發商或不知名的基金所摘走,包括種雞場地塊、琶洲商務地王、龍田地塊和龍津中路地塊等。但是,廣州土地供應量的短缺卻讓這些外來企業的胃口難以『橕飽』,地段好、債務簡單的爛尾樓便成為它們的下一個目標。
而近期被盤活的爛尾樓中,就有不少是被外來發展商所攬下的。來自深圳的萬菱實業繼2003年競得億安廣場之後,今年又出手拿下京光廣場;近期注資中誠廣場的『佳兆業地產』也是來自深圳;位於廣園東路的紫雲山莊則是被香港某獨資企業所收購。
『事實上,國內機構資金和國外基金銀行早在前兩年就已進入中國房地產市場,一些基金銀行那時侯就已盤活了一些爛尾項目,只不過一直很低調,而且把項目交給原開發商或其他開發商去做。』廣州宏宇集團副總裁梁上燕說,而一直穩定發展的廣州房地產市場自然是這些基金的好歸屬,包括國內機構資金和國外基金銀行在內的外來基金,將成為中國房地產未來融資的一個主要渠道。