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近年來,商業地產逐漸成為人們競相追捧的投點,但在高回報的同時,它也具有風險大、周期長等特點,因此『如何投資一個高回報的商業地產』成為人們越來越關心的話題。應該說,根據地段、性質、功能的差異,不同的商業地產具有不同的特色,沒有簡單的規律可循,但專業人士還是總結了幾個參考的關鍵。
不可忽視小環境
商業小環境主要是看其內部環境是否協調、物業管理是否規范等。一個好的商業地產項目首先要具備統一的街區形象,在商業業態互不衝突的前提下,能夠互相協調,共同帶動其穩步發展。因此選擇一個好的鄰居也是商業地產投資的關鍵。如果在一家時尚前衛的咖啡吧旁邊有一家五金百貨店做鄰居,想必對其經營及銷售一定有所影響。
而物業管理更是投資商業地產不應忽視的實質問題。一個擁有良性物業管理模式的地產公司不僅可以滿足商家日常所需,還可以創建一個良好的銷售環境。因此在投資商業地產中,不僅要看好其周邊環境,也不應該忽略其內在環境的細節。
臨街商鋪潛力大
商業地產的結構布局大體以商廈和臨街商鋪等形式為主。商廈具有規模大、密度高等特點,所以較為適合從事服裝、飾品、化妝品、小商品等業態形式,但缺乏自由的經營時間且很難形成自身的品牌形象,適合小型商業地產的短期投資。
而臨街商鋪則避免了大型商廈的種種弊端,擁有較大的發展空間,容易樹立自身的品牌形象,形成特色店,建立固定消費群,符合各種業態類別的需求,富有較強的生命力,更適合大、中型商業地產的長期投資,如餐飲、娛樂等。因此近年來商鋪一直深受業界人士的關注。尤其是臨街商鋪,在今後的政府規劃和商業設施建設中,臨街商鋪將不再審批、興建,所以對於一個成熟商圈來說,超值的臨街商鋪將蘊藏著無限的潛力。
成熟社區是根基
鄰裡型購物中心已經成為發達國家幾乎每一個社區都有的流行商業形態,主要為周邊居民日常生活、休閑提供最大便利。街區式的商業布局、天井式的共享空間、循環式的人流動線構成的豐富多元的賣場空間,形成一個固定消費網。例如本市南市商圈周邊200萬平方米高檔社區的興建,就預示著未來商業的跨越式發展。因此選擇一個成熟社區也是商業地產投資中至關重要的。它不僅決定了其客流量的大小還決定了其消費水平的高低。
良性循環是關鍵
開發商合理的商業運作,也是商業地產投資的又一著眼點。良性循環的運作模式,不僅能形成統一的商業形象,創造良好廣告效應從而提昇該地段的價值,帶動超高人氣,而且還能促進其未來的穩步發展。以南市商圈『棕櫚陽光』時尚商街為例,特色的概念店,定期的時尚文化活動,合理控制商街的業態定位,為投資商組建了一個富有時代感的尖端商業街區,引入了不少高消費人群。可見良性商業循環對商業地產投資確實具有其不容小看的重要地位。
如何避免弊端
目前商業地產在全國范圍內均有一些不健康的因素,如近期常常出現的產權分割就給商業地產帶來了眾多弊端,使其管理難以統一,難以形成規模優勢,得不到品牌做依賴,投資風險較大,租金呈混亂狀態。其不穩定性使商家在無意識間喪失了固定消費群體,往往消耗大量的人力、物力重新建立銷售網,進而縮短了其發展進程。產權出售則打破了這一尷尬境地,使其成為商家的固定財產,不僅可以進行長期維護,建立自己獨特的經銷風格,博得廣大消費者的感性認識,在一定的基礎上進行穩步發展,還可將其進行轉讓、租賃,獲取更多的產業價值。因此在商業地產投資份額中,產權地產投資是相對穩定的。
商業管理決定昇值空間
在商業地產投資中人們往往注重地段、周邊環境及投資金額,很少去關心其商業管理。殊不知商業管理在商業地產投資中也存在較大的昇值空間,統一的形象定位,業態的合理區隔,規范的物業管理模式都能促進商業的穩步發展,避免商業業態的混亂不堪。定期的整合推廣,更帶動了其超大客流量,增強其企業實力。故此選擇一個商業管理成熟的商業地產項目也是投資首要考慮的問題。
商業投資應有遠見
作為未來本市北部城市中心區內的唯一一條商街,『棕櫚陽光』具有較大的地理優勢。目前該區域已匯集了十幾個規模相當的項目,吸引了天津泰達、北京萬通、上海廣洋、上海陸家嘴、香港新世界、新加坡仁恆等國內外十幾家實力雄厚的地產商進駐,房地產注資金額高達數千億元,商業地產投資佔全市的60%左右。其中,將完成百萬平方米以上的舊房拆遷,直接拉動近1500萬平方米的城市規劃建設。正在實施的400萬平方米以上、住宅均價7000元以上、投資超億元的項目有18個。
大品牌企業與大規模資金的介入,將襯托出無窮的市場潛力,同時也可為投資人群消除諸多顧慮,引領商業地產投資的新方向。北部中心區必將成為天津新一輪的投資開發熱土。而與之相鄰的南市商圈已經完全成熟,逐漸被消費者認可。目前和食品街相對而望的『棕櫚陽光』已成為該商圈中被普遍看好的項目。