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陳淮(中國著名經濟學家,中國城鄉建設經濟研究所所長,我國房地產政策理論權威)
“大家可能有兩個問題,一個是房價會漲還是會跌,坦率地說,我不知道。因爲房價上漲和下跌的理由都存在,市場是不可預期的。
第二個大家問政府還會有什麼政策出臺。我也不知道。
就像醫院對待一個病人一樣,病人問:下面會給我吃什麼藥?以後會開什麼藥?醫院說:後面什麼藥都有,關鍵看你明天的體溫血壓和其它症狀。
我不知道會出什麼樣的政策,但是作爲學者,我知道未來什麼樣的政策一定不會出。”
理性理解政策
第一個“一定不會”——幫助開發商在一個特定的價格點上把房子賣出去。
這不是政府的職能所在。政府提供的政策是維護公共產品,維護社會經濟秩序,調控政策根據房地產投資規模過大,房價過快上漲,供給結構不合理以及市場經濟秩序這四個問題出臺的。政策有進一步儲備,但是這些儲備並不包括怎麼樣幫助開發商,把現有的房子或者已開發的房子賣出去。市場的變化不管你認爲它多麼的不合理,你去順從它比較好!
第二個“一定不會”——政府肯定不會出臺任何政策去幫助富人優先地更多地佔有優質資源。
這既不符合政府的職責,也不是當前房地產市場發展的當務之需。解決更多的老百姓住房問題,合理地配置有限的土地資源,實現社會公平,這纔是政府政策的根本立足點。
第三個“一定不會”——一定不會有支持老百姓不恰當地過度消費的政策出臺。
我們可以理解老百姓追求更美好的幸福生活,住更寬敞的住房,這是社會發展的動力。但是政府不鼓勵超出社會資源所允許範圍內的消費趨勢。
上世紀80年代初,我們上海的年輕人結婚的時候90%的人找不到住房,兄弟姐妹在一個房子裏擠在一起,這是很普遍的事。今天,已經有30%、40%或者更多的年輕人結婚的時候,在父母的幫助下,已經可以有自己擁有獨立產權的住房。20年發生這麼大的變化。我們把每個年輕人結婚都有自己房子作爲目標的話,我們走得快還是不快,發展的速度可以這樣說,在全世界的城市化歷史上,都是不多見的。要求現在就達到我們需要較長時間才能達到的目標,這樣的政策肯定不會出。
第四個“一定不會”——政策一定不會被各種各樣危言聳聽的警告、譁衆取寵的言論所挾持。
如果舉個例子說,當年家電業發展過程中,政府出臺了很多政策,叫定點企業,只有那些經過電子工業部、輕工業部等這些部委定點的廠家才能生產,沒有這個許可證就不能生產,生產了也不能銷售。但是政府定點的這些企業,至今何在?而今天,中國的家電產業是全世界的佼佼者,不論是白色家電還是黑色家電,我們都是當之無愧的世界第一。儘管那些政府定點企業確確實實不復存在了。
我們還能舉出很多很多類似的例子。那些偏激的,言過其實的言論,不應該是我們研究客觀規律時應有的立場。
政策未來趨勢
那麼政策會怎麼出臺,從研究者的身份、學者的眼光來看,我覺得有這麼幾個趨勢。
第一,需要保證老百姓、普通居民、困難羣體的住房問題。
現在如果把全中國的城鎮居民都住上全面小康標準的房子,作爲一個既定目標,實現這個目標,我們大約需要20年。
20年讓現在5.2億的城鎮居民,20年後8億至8.5億的城鎮居民住上全面小康標準的房子,不是一個很長的時間,而是一個非常快的速度。那麼顯而易見,簡單的數學方式去計算就可以知道,20年能讓市民都住上全面小康的房子,我們每年只能有5%的人羣解決住房,達到這種目標。
但是現在的問題是,如果我們的開發商所能運作的力量,我們社會所能提供的土地,我們每年所能形成的產品資源,只能滿足5%的人羣的話,那我們是優先滿足富人奢侈性消費的需求呢,還是滿足困難羣體、一般老百姓改善住房的客觀需求?這是政策要解決的問題,政策絕對不可能在2005和2006年裏,把56%的大多數老百姓要求買到自己理想住房在一個短期內辦到。但是政府可以辦到的是,假如我們每年只能滿足5%的人羣的居住需求可住量的話,保證老百姓、困難羣體居住改善的優先權,而不是富人佔有這5%的名額。因爲純粹市場出價的話,誰出價高,誰先獲得資源。那麼顯然收入最高的羣體最先獲得這個資源,這是調整社會公平。
第二,是節能省地。
政府推進節能省地已經是一個既定的計劃,本屆政府重點要抓這件事。兩星期前,國務院常務會剛剛開過會,溫家寶總理要求建立“節約型社會”。在建設領域裏,推進“四節”———節能節地節水節財。爲什麼要這樣呢?因爲我們沒有那麼多的地,那麼多的資源。照這樣的情況,開發商蓋得起房子,銀行供得起資金,也沒有用。我們不希望上海今後出現這樣的樓盤,因爲資源供給不足,而被迫退出市場,這是我們不願意看到的。
第三,要完善市場體系梯度消費理念非常好現在這個市場並非是開發商賣新房子的市場。在發達國家,每年的房地產成交組合中,80%是在二級市場中完成的。一定是由一級市場、二級市場、租賃市場、中介市場全面發展,相互構成,成爲一個合理體系的市場。政策一定指向有利於推動資源優化配置,市場體系不斷完善的方向。
第四,一定會讓老百姓有更多的機會
這裏指的老百姓是住房者,有更多的機會分享土地增值收益的政策體系,而不是開發商在開發過程中把土地未來可能的潛力、好處一網打盡,不是地方政府把土地收來的錢一網打盡。把土地升值帶來的房產升值,以及由此帶來的在居住過程中獲取的投資收益的好處,怎樣均衡合理地留給老百姓,這是政策制定的方向。