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自2002年,鼓樓商街建成至今,已形成了規模的十字街及清式風格的沿街商業建築。目前,該商街“集旅遊、文化、購物、休閒於一體”的定位已經遭遇尷尬:除節假日外冷清的街市,主要依賴露天攤點單調而低檔的業態;二層及以上店鋪的出租經營面臨極大困境;快速路將嚴重阻隔相鄰街區的商業人流……這種慘淡的經營現狀,已經引起有關部門的重視。
今年5月,京津兩地的經濟學家、歷史學者、商界權威、市場研究機構、國內外建築創作界和理論研究界權威人士及新銳建築師齊聚津門,共同爲鼓樓商街的改造出謀劃策。在主題爲『記憶的城』專題論壇上,與會各方就鼓樓商業街的開發理念、經營定位、文化傳承、呈現歷史做了深入探討。
尊重現狀
天津民俗歷史學家/劉海巖
老城更適合一個歷史街區的設計,在整個規劃中考慮怎麼符合歷史街區,一定要整體思考,不要光孤立考慮單方面,不要把周圍地區都變成競爭關係,而要考慮周圍不同的功能。
拒絕孤島
天津市社科院經濟社會預測研究所所長/盧衛
雖然快速車道將鼓樓分割成所謂孤島,但從商業街經營角度有兩個特點。第一,它是相對封閉的,而且規模比較大,作爲商業規模足夠了,不會和居民、公共建築、環境產生相互干擾。所以,它具備了深度開發,或者延伸開發的物質環境基礎、空間基礎;第二,尺度比較合理,層數不高,街比較窄,這是商業街最好的環境。現在已經建成的是一個矩形佈局,有廣場也有道路。其空間結構已經具備了一個商業步行街的基本條件,道路骨架要合理。
天津市建委副總工程師/王明
浩鼓樓周邊的交通阻隔了人流,就現狀看很難將人流引到項目區塊內。作爲商業建築,必須按商業經營場所考慮,因此需要一定數量的停車位,但結合地塊特殊的交通情況,停車場的位置、進出口的設置也有一定難度。交通問題必須解決,現有的交通路線破壞了整個區域的商業氣氛,必須將這個錯誤修改過來,可嘗試走地下,或者將道路改成雙向道,降低車速,將割斷的人氣重新引進來,交通問題不解決,一切都將是空話。
麥購(天津)副總經理/何宏斌
商業絕不能成孤島,一定要和周邊的老城廂以及現在新世界這些地塊、南馬路以南的地塊、和平路相融合。
誰是目標客羣
中原地產華北區總經理/李文傑
目前階段商業定位可向多元化方向發展,最大限度吸引本地客人,包括兼顧到外地遊客,但最重要的是本地客人來不來。而吸引他們最重要的是我們是否具備休閒、娛樂和文化功能。從能否吸引年輕人,或當地有購買力客戶羣上做文章。對商業配比要有相應調整。一方面增加一些休閒娛樂,包括能否建延長的店,如24小時經營的電影院、餐飲,來拉動夜晚人流的提升,延長商家營業時間,增加營業人流。購物人羣不是純粹目的性的,還有附帶性,如看電影、滑冰,可帶動其他消費。最重要的是商家有沒有賺錢,如果賺錢了,這個商業就是成功的,如果沒有賺錢,現階段無論如何補貼、如何設計,都不是成功的。
縱橫地產總經理/張良
天津是一個本地的市場,不能過多依賴旅遊和外來人口。首先要讓本地人願意來,讓本地的哪部分人來,有不同的客戶羣分析。要讓本地消費能力比較高的人,一些時尚的人羣到這個區域來,提高經營價值。因爲處在天津城市中心,我們希望能夠出現一個代表天津市形象的街區。
對民俗這部分大家有懷舊的情感,但是一個商業形態必須要有國際性品牌,有活力在裏面。目標定位的主力消費人羣還是年輕人,或者是白領階層,他們會喜歡哪些消費環境,或者是哪些消費品牌,這些都需要研究。
對於客流人羣定位這一問題,業內人士分析,隨着老城廂60萬平方米住宅的建成使用,將吸引近三萬居住人羣;同時周邊地區的寫字樓區也都將會成爲鼓樓商業街最直接的客流。
鏈接
鼓樓商街最新規劃方案新的十字街被分隔成4個獨立的、無法聯繫的地塊。以鼓樓爲界,分成南區和北區。
北區西側——名人故宅羣落:曹錕故居、範竹齋故居、卞家大院、徐家大院、楊家大院、東門裏高臺階華家舊宅、魏記風箏鋪、天津電報總局等。以成功商務人士爲客羣定位的,以恢復展示歷史場景的餐飲、茶肆、客棧和俱樂部爲經營業態,並少量穿插零售店,突出一種經營特色同時適當多元化。其人流動線組織來自於鼓樓北街和城廂中路。
北區東側——新民俗院落:以小資白領,特別是女性白領爲客羣定位的書吧、風味餐吧以及大型主題時尚餐飲。帶玻璃天棚的商業內街匯聚了以知名品牌爲主的時尚精品購物。其人流動線組織來自於鼓樓北街和城廂中路。小資和女性無疑是時尚消費的生力軍,是保持城市活力的重要角色。
北街——清式老街:以經營古玩、仿古傢俱、配飾工藝品爲主題特色。
南區西側——百工坊:以家庭消費和旅遊者爲客羣定位的民間手工藝產品(糖人、泥人、風箏、年畫等)的製作演示和展賣區域、混合地方特色小吃、餐飲,強調引人入勝的體驗型消費。其人流動線組織來自於鼓樓南街和城廂中路。
南區東側——百藝坊:結合廣東會館,融傳統地方曲藝、民族武術和現代演藝爲一體的綜合娛樂消費場所。設立電影廳、KTV房、演藝吧等,以吸引年輕人消費爲主。其人流動線組織來自於鼓樓南街和城廂中路。
南街——清式老街:民俗風情走廊,業態配合南區整體定位適度整合。將百工坊與百藝坊連爲一體。(吳江)