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鼓樓是天津的三件寶之一,它的歷史和天津建衛的歷史一樣久遠。它的重建標誌着天津六百年傳統文化的復興。目前其周邊改造項目以及老城廂區域的整體建設方案尚處於論證過程之中。對於這種肩負着天津民俗、文化、旅遊多種功能於一體的特殊區域的改造,究竟應該如何進行整體規劃和定位,才能夠真正深入挖掘出這塊地域應有的價值內涵?究竟應該用怎樣的業態構成才能夠重新激活這片區域的商業活力?日前,本市有關方面的專家學者及業內人士就以上問題展開了熱烈的研討。
城建學院副院長王建廷
鼓樓:認識價值綜合分析項目定位面臨問題區域開發四個層面
第一,如何看鼓樓的價值,如何從價值上去看。鼓樓的價值極其特殊,至少可以歸納出以下幾個方面。第一,天津的三件寶都在這裏,鼓樓、炮臺、鈴鐺閣。這個全國都知道,甚至海外都知道。老城廂承載了天津600年的歷史,這個鼓樓街又在天津的核心地帶,鼓樓街新的輝煌將成爲天津城市發展的新的里程碑。
第二,鼓樓街改造項目的優、劣勢以及機會與風險分析。
首先是優勢分析。優勢一:它的文化價值是至上的,是不可比的。它的歷史與建衛歷史一樣長,人文遺址豐富,是京都歷史文化的縮影,記載着城市的興衰和繁榮,保留着城市過去的記憶,肩負着城市復興的使命。優勢二:從地段來說,具有不可替代的區位優勢。隨着海河綜合開發的全面實施和老城廂全面規劃改造,該項目的地段優勢日益彰顯。優勢三:市政設施。老城廂周邊都是建成區,同時它緊鄰海河綜合開發的軸線,總的基礎設施條件是很不錯的。優勢四:景觀。我們通常理解的景觀就是山水、樹木、花草、廣場,而這個地方的景觀不能用這種概念來衡量,鼓樓街的景觀是鼓樓街周邊的一些東西和鼓樓街一起形成的一個有文化韻味的景觀羣。優勢五:內部空間組織結構。從商業街的經營角度看它有兩個特點。一,相對封閉,而且規模比較大。二,它具備了可以深度開發、延伸開發的一個物質環境基礎和空間基礎。優勢六:尺度比較合理,層數不高,街比較窄,這是最好的商業街環境。另外從現在已經建成的佈局看,它是一個矩形佈局,又有廣場,又有道路,還有像鼓樓、廣東會館、徐家大院等特色資源,這些都是其他地方沒有的。
其次是劣勢分析。劣勢一:已建成街區對總體效果的影響。當時建鼓樓的時候,迫於時間上的壓力,留下了很多遺憾。比如說簡單的街巷構成,單一的業態方式,缺乏活力,這塊地域應該有的價值內涵沒有被深入挖掘等等。我們說一張白紙好畫最美的畫圖,現在已經形成了這樣一種格局,又不可能把這片拆了重來,所以就要求我們必須在承認既定事實基礎上,進行調整和優化,這樣可能會給新方案的形成帶來一點負面影響。劣勢二:鼓樓街在老城廂大的區域裏面,老城廂總體的改造對鼓樓街的成功形成了很大的制約,如果老城廂總體規劃是成功的,發展項目是協調的,對鼓樓街會起到價值提升的作用,反過來如果老城廂做得不倫不類,鼓樓街想做好也很難,這是相輔相成的。劣勢三:定位不準確。究竟這個地方是一個市級中心,還是區級中心,現在還很模糊。這樣開發商和投資商以及參與經營的商家都會缺乏信心。劣勢四:特色不鮮明,應該有一個準確的結構定位。劣勢五:周邊競爭壓力比較大。文化街是一個競爭對手,爲什麼鼓樓開街的時候搞的文物商店,博物館,還有一些民俗的東西不火呢?就是因爲客流都到文化街去了,經營結構同質化。
再次是機會分析。從大的層面講,天津經濟的快速發展,三步走戰略,五大戰略舉措的實施,爲這個項目發展提供了良好的發展環境。在這樣的大前提下,天津應該集約自己最優勢的東西。傳承歷史文化的精髓是構建和諧社會的重要內容,這是天津的優勢。何謂和諧社會和科學發展觀?它首先應該是一種先進的文化,而先進文化決不是排斥我們祖宗創造的優秀歷史文化,而是要傳承,如果我們可以把好的精髓發揚光大,恰恰是我們構建和諧社會最重要的內容。
最後是風險分析。風險一:必須要正確處理好傳承歷史文化和營造商業氛圍的關係,這個關係如果處理不好,是一定會失敗的。風險二:準確的項目定位才能吸引資金投入,如果項目定位不準確肯定沒有吸引力,但是如果因爲投資商的干預而影響了項目的味道,也將是失敗的。
第三,項目定位。所謂城市形象記憶,就是當旅遊者到這個地方時,還能想起鼓樓原來的樣子,還能想起天津的過去,如果在形象上做不到這一點,這個建築規劃設計就是敗筆。所謂城廂文化記憶,應該是通過建築藝術形式、工藝產品等給人留下具有濃郁地方特色的民俗記憶。所謂城市生活記憶,就是雖然我們不可能完全複製過去的生活,但是卻可以通過場景設計和街巷展示等方式凝鍊和再現不同歷史階段的市井生活。以舊金山的漁人碼頭爲例,外國人到了那很興奮,而美國人去了多少次也不煩,就是因爲它雖然有古味,卻又不是完全復古,它把內容和形式靈活多樣地經營了起來,讓人覺得又有味道,又有玩兒頭,能想起很多事,能玩到很多東西。這種概念可以借鑑。
開發理念:文化功能優先,旅遊功能凸顯,商業功能做足。對此有五個方面的對策。第一是以市井文化和民俗文化功能作爲落腳點,同時又要有很多商業運作的內容。第二以休閒娛樂和文化產品消費爲商業功能的基點。就是說不能在這做SHOPPING MALL,那一定是錯的,它的商業一定做符合它的邏輯。第三以參與互動和感受爲特點,形成與古文化街不同的經營方式。要讓顧客能夠參與,能夠互動,能夠感受,這樣即使跟古文化街內容一樣,味也不同了。第四以展示天津文化爲核心,吸收北方地區特色的民俗活動爲內容,形成更大的聚集力和輻射力。第五提供旅遊、餐飲、購物於一體的,以文化爲主線的綜合服務。玩兒的內容要成系列,這樣纔能有一個聚集效應,比如旅遊者上午在捏泥人,在中午吃飯的時候還有這個內容,這個話題就得到了延續。而如果飯店經營的內容和上午的活動一點關係都沒有,思緒就斷了。
第四,應該注意的問題。一個就是應該做足記憶的亮點,一定要把城市歷史上發生的值得記憶、而且一定能記憶的東西做足,這個需要提煉。第二個要做好總體規劃,實現以文化爲主線的各種功能的有機組合。第三,注重和其他特色區域的互補,包括功能互補和人流共享,比如說怎麼把去文廟和大悲院的人再吸引到鼓樓來?而且得讓他必須來,不來就覺得是遺憾,這是比較難的。第四,特色是商業價值的最大賣點。
天津社會科學院經濟預測研究所所長盧衛
經營:“兩分法”概念建築具有通用性化競爭爲合作開發一塊做熟一塊
首先,應該對這個項目的市場定位樹立一個觀念。這個觀念就是“兩分法”的概念,共分六個方面。第一個是客流的二元構成,就是說本地的客流和外地的旅遊客流,既區別又要聯合。第二個是消費的二元構成,就是動態的購物消費和靜態的體驗性消費的結合和區分。第三個是資源的二元構成,就是常規的資源和有特色的旅遊資源的結合。第四個是時間上的二元分配,就是日間經營和夜間經營,日常經營和假日經營的結構。第五個是業態的二元結構。第六個是經營內容的二元結合,就是傳統民俗的經營內容和時代性、潮流性的經營內容的結合。
第二,關於整個市場定位的基本原則的認識。在這個定位下建築儘可能地要具有通用性,就是又可以做餐館,又可以做旅店,還可以做商店,這樣建築的適應性就比較強。同時在基礎設施的配置上考慮得要足一點,比如說餐飲的排油煙問題,比如說足夠的空間院落問題等。另外要因勢利導,主要就是化競爭爲合作。要把優勢用足,避免劣勢。要錯位經營,看準市場。商業開發可以分步搞,啓動一塊,搞活一塊,因爲商業規模的形成不是一日之功,所以要開發一塊,做熟一塊。再一個就是要尋求各方面的政策支持。最後就是經營模式。要有出售,也有出租,避免純粹賣空間,賣商鋪的感覺,要靈活一些。在民俗方面,不要僅限制在天津的民俗上,有可能的話,北方的民俗、甚至是國外的民俗都可以引進來。
社科院歷史所專家羅澍樹
繁榮:北門外東門外南門外鼓樓區缺乏三個過渡
應當藉助廂的優勢來促進城的繁榮。首先從總體來看,目前周邊與鼓樓區之間缺乏一個應有的通道,缺乏一個過渡。不把這個過渡通道打通了,就無法把古文化街南口出來的人誘導到鼓樓街去,鼓樓就活不起來。其次是如何把老的北大關地區和今天的鼓樓街聯繫起來,也缺乏一個過渡。再次是如何把南門大街和鼓樓南街聯繫起來,現在也缺乏一個過渡。這需要統一進行整合,把北門外、東門外、南門外這三個商業區有機地和鼓樓結合起來。
社科院歷史所所長劉海巖
發掘:充分利用老城資源換位思考不要把歷史當成裝飾
充分發掘人文資源,千萬不要把歷史當成裝飾。天津老城的優勢資源要充分發揮,包括目前存在的大院和教堂。一個十字街把老城切了四塊,每一塊都可以作爲一個文化的定位。比如說西北角,歷史上它是衙門所在地,是個政治中心,這些東西可以發掘,大有文章可做。另外就是換位思考,我們如果在設計上經常站在一個旅遊者的角度來思考的話,可能會有更多的內容會被挖掘出來。同時要總結國外設計規劃中的成敗經驗,來考慮我們的規劃。一個設計一個規劃,都可以影響到人的生活方式。所以如果有一天天津市民把逛老城當做一種生活方式時,這個老城就復興了,所以應該把逛老城作爲老城規劃的一個定位思考。
李國是建設投資公司總經理。施航華建設投資公司總工。南開區區長齊欣;關肇鄴,清華大學建築學教授,工程院院士;張頎天大建築學院院長;齊欣;周愷;張良,縱橫地產策劃公司經理;何宏斌,商業地產經營專家,是麥購集團有限公司常務副總經理;沈建霖商業經營專家,天津市;王輝,故事世界建設設計有限公司建築師;孟巖;夏若湘;李冀。
麥購集團常務副總經理何宏斌
設計:“狼披羊皮”統籌考慮超前設計路線簡捷建築要利於商業經營
第一,談到歷史與現代,商業與文化的結合,這個點的把握比較困難,有點兒像披着羊皮的狼。21世紀的建築和工程設計都比較發達了,所以無論是建築外形,還是中國傳統北方建築特色的突出都是可以的,但是整個建築的構造、佈局,包括工程設計水平應該是現代化的。
第二,如果是做一種封閉的商業街,那麼無論是從前期的規劃設計,還是後期的經營管理都要有一個統籌的考慮和結合,否則將來的管理者難以操作。
第三,一定要超前。包括老城廂的其他地塊都要考慮這個問題。比如地下能不能搞出一片停車場來,設置一些功能區的出口,象餐飲區、民俗區、商務區等。這樣可能在投資上會多一些,但卻是必要的,因爲如果這些配套現在不做,將來想做恐怕也做不了了。
第四,如果把一個商業街搞得像迷宮一樣,路線過於複雜,過於繁多,是不利於商業經營的。除非有非常明確的業態功能區的合理分佈,而且相對固定,雖然很曲折,但是路線單一,這樣可能還好一些,否則將對經營造成不便。