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『市中心高層住宅發展論壇』活動現場 |
北方網消息(記者孟建 王爍):今天(4月15日)下午,由《每日新報》和天津市安吉拉房地產公司主辦,天津標榜廣告公司承辦,《天津日報》、天津電視臺、今晚報、北方網等多家主流媒體聯合支持的『天津市中心高層住宅發展論壇』在濱江萬麗酒店隆重舉行。來自天津市有關部門的領導、房地產業界專家學者、部分開發商代表以及新聞媒體記者共40餘人齊聚一堂,就市中心高層住宅開發及未來發展趨勢等課題展開了深入探討。北方網對此次論壇進行了現場直播,以下是直播實錄:
主持人(張磊,天津標榜廣告公司總經理):各位來賓、各位房地產界以及新聞界的朋友,大家下午好,歡迎大家在百忙之中來參加『市中心高層住宅大型論壇』活動。首先我代表主辦方《每日新報》和天津安吉拉房地產開發公司向各位的到來表示熱烈歡迎和衷心感謝!
張磊(天津標榜廣告公司總經理) |
在座有很多是老朋友,也有一些是新朋友,熟悉我們論壇的老朋友們都知道,我一用天津話來進行串場主持就說明是很輕松的氛圍的論壇,大家可以探討、研究,沒有任何人在做報告,也沒有必要做演講,所以是一個非常輕松的朋友聚會形式的平臺。讓大家都可以說說自己的感想和心裡話。
今天我們的主題是關於市中心的高層住宅。為什麼要選擇這個主題呢?最近這幾個月來,老城廂和北部工業區等區域很多項目要上馬了,市中心地價貴,只能采用高層住宅為主,但是那種形式大伙兒不知道怎麼研發、怎麼樣錯位經營,都很困惑,所以很多開發商都跟我們提出來這方面的探討的願望,得到了華門集團的支持。共同搞一個論壇,給業內一個引導。大家互相認識一下。我們按照座位的順序介紹一下:
南開大學經濟研究所季任鈞教授,北京大學房地產經濟人高級研修中心主任,還有南開大學教授劉玉錄博士,戴德梁行趙勇總經理,於志傑經理,以及萬順置業凌朝翔經理等等房地產公司的代表。另外,安吉拉房地產公司總經理單志強女士和常務副總經理也來到了現場。
後面是我們媒體的朋友,和我們一起關注這件事情。既然大伙兒都想說點什麼,一會兒都不要保留,說點心裡話出來。現在聽聽大伙兒要講什麼。看看誰談談自己的想法。對這個高層住宅的研發上有什麼看法。首先請安吉拉房地產公司單總先說說。
單志強(安吉拉房地產公司總經理):大家下午好,首先非常感謝各位專家及同行的老總以及新聞媒體界的朋友,在百忙之中參加本次論壇,大家也都知道,近兩年來,天津市的房地產市場發生了巨大的變化,大片的危房改造直接拉動了房地產市場的剛性需求,經濟的快速增長,老百姓生活水平的不斷提高,再加上土地政策的變化,以及房地產業這些政策法規不斷健全,然後政府又在投資環境上做了很大的努力,所以天津的房地產市場應該講進入了快速發展的階段,這樣吸引了我們外地的開發商紛紛進入『摘果子』的行列。
單志強(安吉拉房地產公司總經理) |
當初我們在市中心開發這個項目,當時給予兩方面的考慮,第一個是充分利用市中心資源的稀缺性,開發高層住宅。我們開發高品質的高層住宅。當時我們就認為這勢必是一個趨勢,按照我們南方的發展經驗就是這樣的。另外當時老百姓對天津的高層住宅我感覺大家不太認可,我想最終慢慢會被老百姓接受。第二個就是體現一個城市現代化,特別是像天津這樣一個現代化的大都市的文明形象跟住宅的體制,我覺得用高層住宅更能體現。而且它也更能塑造我們外來的開發商的企業品牌。所以當時我們也就這麼定的。在和平區、老中心區開發了這個項目。
和平區是天津市傳統的中心商業區,地區的價值是無可替代的。因此我們希望通過開發這個項目來最終促進和平區住宅產業的更新換代的步伐,從而也引領和平區住宅產業進入後和平時代。並且也跟區政府共贏、共榮。我想先講這麼多。
主持人:大伙兒隨時可以插話,可以打斷。高層住宅特別是北部中心區集中了20多個企業,這些企業大部分是外地的企業,更不了解天津的市場,很多都想把原來在自己家鄉其他城市的經驗搬過來搞高層住宅。這是一個問題,大伙兒現在心裡都很虛,誰也不敢首先推出來。所以說這個話題咱們盡量的深入一下。大家馬上可以回去借鑒的,在企業的經營當中可以利用的,我們就達到目的了。
季任鈞(南開大學教授博士生導師):因為最近天津市都在忙於『十一五』規劃,今天晚上戴市長又要講天津的形象問題,天津市城市的競爭力問題,現在看來老總們對天津很熟,外地也來了很長時間總覺得天津發展得不是太快。特別跟南方比,我也是上海人,在天津時間比較長,還有北京。最近忙於這些東西,讓我說這麼具體的問題,我腦子裡沒有這個概念,我想結合天津市的發展當中的一些問題,感覺到的一些現象說說。
季任鈞(南開大學教授博士生導師) |
我覺得這個論壇的形式很好。有老總,有實際部門,有輿論界的。這樣的會形式很好。大家都可以溝通。不是專門談某一個具體問題,這樣的會形式很好。現在天津市也很需要這樣形式的會。包括輿論界的,戴市長也幾次講了這個問題,各個方面的人來發揮探討問題,大家每一次會上講跳出天津談天津。我想這是一個想法。這個會的本身的特點。這個會的本身的做法也挺好,我怕今天的會是不是又要准備稿子來這念。
主持人:不用。
我想我跟在座的老總們,因為你們都是在第一線,很多具體的問題我自己沒有經歷過。自己也沒有搞過公司,我結合我接觸到的一些問題談談我自己的想法。我想談中心高層住宅的問題本身的時候,有一個問題,我不知道老總們關心沒關心了解不了解,就是最近咱們國家的發展形式很快,天津市發展得也很快,這個很快就是對我們房地產帶來了很直接的影響和要求,一個就是國家啟動了很多的發展的戰略。特別是對天津來講,跟我們直接有關系的就是環渤海地區的發展,多少年不提了,現在陸續又提出來了,而且對天津市的發展啟動得很快。最近一系列的會議,都在搞。剛纔我講到天津的『十一五』規劃定位的問題,發展的問題已經報到國務院去了,這裡有一個很大的變化跟歷年不一樣,天津市的十一五規劃戰略裡,包括了北京如何發展,京津冀怎麼發展,這是天津歷來沒有的。今年的十一五規劃都談到的京津冀如何發展。天津、河北都是這樣。這提出一個問題,城市的發展已經到了城市地區的發展問題,經濟由行政經濟變成為區域經濟。這個對房地產的開發發展帶來一些直接影響跟間接影響。天津的發展今後的形象也好,競爭力也好,不能僅僅為了天津服務,要為環渤海地區甚至為東北亞服務。我想這樣一個目標已經定出來了。所以已經報國務院去了。這個要求恐怕對房地產開發商的品位有要求,不能僅僅滿足於天津城市本身的要求。高層也好,什麼也好,這個問題就出來了。
另外就是現在我們經濟發展階段跟房地產的要求有一個質的變化。產業方面也是處在這個方面,對整個城市的品位要求又高了。戴市長專門要求做一個課題叫做天津的形象設計,提高天津市的競爭力的問題。過去沒有這個問題,這個問題好象是很宏觀很理論的問題,天津的品位就是要對得起天津定位的要求,房地產也好,產業也好,包括對普通老百姓素質的培養都提到日程上來了。這是要說的第二個問題,第三個問題跟天津市最近的經濟發展,過去就是產業上的,各個部門的,現在不是這種情況,首先解決一個問題,網絡經濟循環經濟,網絡社會這些東西在天津市的總體規劃裡提出來了。循環經濟提出來以後,我想這不僅僅是對其他的產業部門,對房地產也提了很高的要求,現在普通的老百姓也好,政府部門也好,企業部門也好,要求從環境這些方面,另外從循環經濟的角度,我們國家的這個問題已經到了非常重要的時候。就是能源、水、土地資源,資源危機成了我們整個經濟發展當中的瓶頸,我們房地產到底要搞成一個什麼樣的房地產?
是不是也提出了更高的要求,就是說你智能化的,節約的節水的一系列問題,環境方面的要求也更高的。我想提這些問題無非就是說,我們現在處的這個環境,發展得非常快,很多的觀念很多做法,提出更高的要求,對房地產來講,恐怕也多多少少會影響發展和要求的問題。
結合到現在我們正在做的課題,跟房地產也有關系,就是提高天津市的城市的競爭力的問題。因為天津市大家覺得是直轄市又是北方的經濟中心,但實際上他的功能沒有起到這個作用,或者說越來越衰弱。過去解放初解放前南有上海,北有天津,這個地位無可替代,現在恐怕只是直轄市在天津,真正直轄市的地位和作用遠遠沒有起到。因為我不是官員,所以我說話比較隨便一點,我到天津市政府開會的時候,我說直轄市的定位是政府封的,現在能不能起到這個作用。
主持人:直轄市的概念,政府封的可以引申到我們今天的市中心。市中心是我們的北部中心區,當時您是我們的顧問之一,和平區南開區紅橋區,圍繞那個區域是不是政府封的,或者說跟政府沒有關系,這方面您講講,圍繞這塊講講。是不是以後會很有發展。
季任鈞:這就提出了一個問題,在新形勢下天津市有哪些品位說得上的。或者天津市以什麼特色,對外的時候北京人說北京是文化的城市,天津是什麼呢?香港可以說出來,上海現在也是定位很清楚,天津市是什麼?天津形象包括兩部分,一部分是看得見的,一部分是看不見的。一個外地人問天津是什麼樣的城市,有些什麼樣標志性的建築也好,或者有什麼特色的東西?這恐怕是很大的問題。我在路上也在想這個問題,高層住宅有點可以說很多,問題也可以說很多。在國外的高層住宅,我在國外待了幾年,基本上大的方面具有兩塊,一種是美國式的,一種是歐洲式的。歐洲沒有像美國那樣那麼多高層,各有各的考慮。澳大利亞地多人少,2000萬人,面積卻跟我們差不多,所以沒有必要談高層。我覺得談高層的時候,應該考慮到整個經濟的發展到什麼階段。因為你是天津,或者是安徽有些地方,不是這樣的情況。高層有高層的問題,就是說在新的情況下,你搞成什麼樣的高層,既有需要又有可能。
單志強:澳大利亞土地資源非常大,不需要建什麼高層。高層的缺點要看從哪一方面去講,任何東西都有它的優點和缺點。如果說天津現在人口沒有這麼多,或者整個天津的發展沒有這麼快,可能還是像以前的大道。我也非常喜歡。但是現在天津的政治經濟發展,本身土地資源使用上不是很多,可能在中心還不需要建高品質的高層。
主持人:高層畢竟是以後的趨勢,大趨勢。趨勢就得要它完善,完善最後盡量完美。有些企業做得很成功。比如像萬順,咱天津市的業內都知道,萬順選哪兒哪兒火。讓林總說說他們的好經驗。
凌朝翔(天津萬順置業副總經理):今天的議題我覺得很好,針對天津未來的發展趨勢,根據天津的經濟發展的特點,高層住宅或者說高層建築以後會大量的在天津出現,這是一個不可逆轉的趨勢,但是在這種趨勢下怎麼樣把握高層建築的品質我覺得是一個我們所有人需要關心的問題。講到品質,像市中心這種項目,土地比較稀缺,不可再生,大家都非常珍惜這種資源。我們今天回頭看城市的發展,我們發現好多的建築垃圾,但是它是時代的特點和特色,我們今天搞了十幾年房地產了,發展到現在由一個純私秘性的,發展到天津的大門洞開,外地的、南方的、有經驗的、成功的地產商都到天津來了,這實際上是一個非常好的態勢,把南方、北方甚至國內比較先進的理念都帶到天津來,這是一個很好的競爭。
凌朝翔(天津萬順置業副總經理) |
我想就品質的問題說點自己的觀點,建築的品質尤其是高層住宅,在市中心,剛纔說了土地的稀缺性,從規劃設計上要把握它的品質。它的整體的形態外觀造型是不是具有地標性,是不是和周圍的環境尤其像我們自己的建築,我就在五大道邊上,有一個高層住宅,現在正在做,怎麼和五大道相協調,因為五大道的建築,根據政府的規定不允許再拆再動了。現在做新的建築怎麼和原有的建築相協調,因為像天津,從歷史的發展來看,很不平均,沒有一個完整的計劃,尤其是近現代以來,我們基本上自發式的很少有規模的規劃。不像歐洲的一些城市,城區規劃得很早,非常好。歐洲新區都有一個新建的高層,老的城區基本上保留在100年以前原貌。天津市沒有這種條件,天津市和平區五大道的地段和解放北路以前所謂租界的地段是政府要保護的,其他的建築都是老城鄉原來的建築,另外就是其他一些地方,以南市為主,然後到小白樓等,其他地方的建築基本上談不上什麼規劃。所以我們就沒有條件形成一個比較完整的特點,只能利用現在現有的條件來搞一些新的規劃,規劃設計的品質就顯得尤為重要。我想說建築本身,實際上我們未來發展的目標應該在環保節能和景觀上。這樣使整體建築需要一些多重的施工性,可以利用比較新的高科技的,比較現代的技術。再有一個關於品質方面問題,選材等等。尤其像節能、保溫、隔音等等,都需要全體投入大量的資金,比如我們目前做得高層住宅在外維護系統上投入得比較大。我們可能是天津第一個用寫字樓的成本造住宅的開發商,因為我們在市中心,我們四面環路,西康路是城市主乾線,我們考慮了與主乾線的間距,我們這次在保溫和節能方面都投入得比較大。住宅類高層的外沿,大多數好一點的是貼瓷磚,普通的就上點涂料,涂料經過天津四季分明的變化,比較矮的像水晶宮飯店每兩年就得刷一次。我們這次住宅采用的鋁板木牆。
我們做馬場道,用了目前國際上比較先進的產品。隔音效果也非常好。中間有充氦氣的空氣層。我說一個最簡單的道理,如果你看安裝窗戶的時候,把兩片玻璃先裝上,絕對是雙玻,如果從工廠裡來兩面玻璃已經裝好的,四面打上膠條的,纔是真正的隔音玻璃。
以上這些品質的保證,實際上是一個企業品質的問題。是不是朝著這種適合於可持續發展,是不是朝著這個建築未來給業主帶來了一世的平安的生活,就看整個從剛纔我說的規劃設計到配套到選材是不是一心一意在做。如果大家都這兒做的話,我想未來天津的城市景觀也會非常好,而且我們在建築、科技各方面會達到一個非常領先的一個目標。現在像南方深圳也好上海也好,應該說雖然價格炒得很好,上海現在最貴的房子賣到5萬多,還有一個起價7500到15000元,也是個高層住宅,但是回過頭來想想,我們天津開發商應該走哪條路,一個是高品質化,我們的建築應該是高品質,我們天津應該保持減少泡沫成分,未來經濟發展有這種能力能賣2萬賣2萬,能賣3萬賣3萬,但是天津現在賣到1萬以上還是有難度的。
主持人:您打算您的項目賣多少?
凌朝翔:我現在還沒有定價。現在正在考察設備階段,我不想銷售房子的時候,告訴你選用這個或者同級什麼什麼,我告訴你就告訴你一個真實的東西。假如我選一個門,假如我是從德國買的,我就告訴你廠家,我不會告訴你我選了這麼一個牌子,所以現在都沒有確定,都在進行內部的調研和考察的過程。今天暫時說這點。
主持人:您說提高品質,是不是跟提高價格劃等號。
凌朝翔:不一定,因為高品質有時候是用規劃設計來體現的。我剛纔說的是成本的提高,是在目前的條件下,你可以保障品質的條件下,沒有其他材料可以替代的,只能用好的。用好的相應的價格會提高,但是業主會認可的,不是憑空抬高的價格,而是讓他們看到物有所值的東西,感受到房子的品質。
主持人:不過在大批量供材上,有時候時間不太固定,不太好弄,我跟別人溝通的時候有這樣的問題。比如我要1000個門,我要7月15日運到,那個是很費勁的。遇到類似問題我們也探討過幾個,各有利弊。
周湘津(華門明築建築設計師):高層是有一定高度的,和正常人的尺度上有一定的衝突,但是並不是不可解決的問題。比如說像美國那種城市建設的方案都是高層林立,最後很多人形容混凝土的叢林。如何跟人性化的生活相協調,很多的設計師,規劃師,建築師在這方面都做了大量的研究,如何讓高層在必須要蓋的情況下,能夠和人可以接受的尺度,環境的氛圍可以協調。比如我們像一開始做萬順的ICTC,已經建成的辦公樓,包括現在正在做的奧林匹克的一個中心,都是在五大道的附近蓋百米的高層,對設計都是一個挑戰,在一些細節上能夠跟五大道相協調。在單總項目合作期間,我們也進行的廣泛的調研,位置實際上也是一個市中心比較豐富的地區,還有中國傳統的街區,南市食品街等等。包括它的旁邊比如說多層的建築比較有名。還有一個,在做高層規劃和建築創造的時候也充分考慮到這些,一個要完善城市格局,通過三個大樓,有計劃的,有想法的來圍繞一個空間,在單體方面也通過各種尺度比例關系的把握,通過各種劃分。比例指的是外形。
周湘津(華門明築建築設計師) |
高層首先是要對社會負責,對城市負責,包括開發商。我們還曾經考察過南方的建築物。說明大家都很重視這個項目,因為高層一旦蓋起來首先不能馬上被摧毀,50年到100年存在的時間段,在這段時間裡,建築物對過往的行人對城市的居住的人,都要起到潛移默化的作用,如果是一個丑八怪,就是對這個城市的形象,對於人的影響都是不好。不負責任的。不是說賣出去就完,賣出去只是一部分,我們做設計也是期望它在短期內有成功,在長期的時間場合內也可以對環境產生積極的影響,對人的心理造成一個很好的形象。
主持人:今天一些細節的話題出來了,開始有不同的立場了。大伙兒就得議議了。哪種建築是適銷對路,怎麼樣彼此錯位經營。今天的目的就出來了。這個大伙兒說說意思,把這個話題打開。剛纔都泛泛的,現在把這個打開了。看誰講講?
袁春(松江置業公司營銷策劃主管):剛纔幾位專家還有老總都說一些問題,我們公司也不是市中心,我簡單說一下天津市目前關於高層的可解決的問題,還有一些未解決的問題。主要我覺得以前購房者不買高層集中在三大點。一個是高層的建築材質各方面成本比較高,當時的售價比較高。第二塊是後期的關系問題,比如說二次給水的問題,水質的問題,還有一個將來電梯的問題,這些問題基本上解決了。
袁春(松江置業公司營銷策劃主管) |
比如一些高層都做成兩梯兩戶,甚至三梯兩戶的。還有一個房型的問題,當初在做高層的開發商,有不少是南方過來的,他們可能對南北觀念性的問題不是很了解,他們覺得以前做高層有可能做到兩梯或者四梯,或者有得更多,但是出現了問題,在天津,就是朝向問題,有可能他有的位置一年四季見不到陽光。這樣房型再好,面積再合適,天津人也不會買這樣的房子。還有天津基本不可以避免的問題,就是綠化的問題。本身天津氣侯的原因,高層住宅密度比較高,本身天津的氣侯冬天就是光禿禿的一片,有些房子的綠化密度都是比較差的。最後一點是出房率的問題。這些問題集中在一塊,就是最早天津購房戶不太喜歡高層主要原因。請大家多提意見。我覺得目前擺在我們眼前的問題就是出房率的問題是避免不了的。其他的朝向問題,我希望在座的開發商,包括我們的開發商,朝向問題應該是擺在很重要的位置。包括南方很經典的項目,照搬他們的房型過來,在天津的話,不太可能好銷售。
主持人:市中心的高層大戶型好,還是小戶型好?
袁春:土地價值和人員因素還是中上戶型比較好。我覺得200平米好賣。
主持人:因為萬順就200平米。
袁春:土地的問題,包括將來的成本問題,所以200平米比較合適。這個區域的人流,包括購房戶,心理承受到200應該不成問題。關鍵是品質。當然要做的都是四五百的也好賣。做小了,也出不來好房型。
劉瑞(天思置業發展公司):剛纔說大戶型小戶型這塊,這些都好賣,關鍵是產品定位的問題,定在哪個市場定在哪個客戶群上。我們的項目推了178套小戶型。是老居民。而且我們大概推了一個月,178套小戶型一套都不剩了。單體面積最小的是56平米左右。一梯七戶。
劉瑞(天思置業發展公司) |
我們小戶型推完了之後,來得人還是特別多。還是需要小戶型。基本上是老的居民,還有外區的一些照顧子女就近入學。因為和平區的一些教育環境不錯。還有一些新結婚的,為了方便工作,還有商業這塊。所以在很短的時間之內,這些小戶型是一銷而空,緊接著是我們100多平米那些,那個也沒了。
主持人:言外之意是不是要漲價。
劉瑞:漲不了了,因為沒了。
電梯的使用率我們也考慮到了,當初把梯速弄到2.5米。這個梯速很多大廈都有,但是針對於上了歲數的人,是否適合住,這個問題還沒有整個的引申出來。到底以後這個電梯會怎麼樣,這個還真是有待於最後辦理入住之後,纔能再定。
我們原來做過一次調查,這裡80%還是和平區的人居多,剩下的20%外區的這些,素質也不是很低,因為現在一套房子,如果30多萬的話,最起碼這個人稍微得有點錢,一般的素質特別低的老百姓我估計在那兒也買不了房子。其他的倒沒有什麼了。
目前為止問我們那邊大戶型的很少很少。能買得起這樣房子的人,對大廈的品質和居住的環境非常非常在意。我有那麼多錢,我買這樣的房子不甘心。
袁春:有一些大戶型不願意和一梯七八戶的一起住。假如這個社區都是200平米有可能物以類聚,有可能倒也相當好銷售。
劉瑞:我覺得他剛纔說得對,大戶型要不就都做大戶型,整個小戶裡面的居民的素質都差不多。
單志強:均好性我非常贊成,速度和品質必須共同來考慮,這就費勁了。
主持人:其他人再研究研究,請劉玉錄博士談談觀點。
劉玉錄(南開大學博士):最近論壇挺多,反映房產是好時候,我六天參加了四個論壇。現在宏觀調控一個土地一個是貨幣,由政府控制。市中心地是越來越緊缺,而且地價決定也不可能搞多層。在這種情況下研討這個課題,我感覺是一個理論問題,也更是一個實踐問題。在這之前我想,我對形勢的看法。剛纔季老師講了一個總的大好形勢,我講房地產周期到了緊縮周期,我們討論,我們搞開發,屬於中長線的,應該隨時注意中長期的形勢,今天的報紙發表了我的一篇文章,我的題目是『房地產周期拐點即將出現』。這輪的房地產周期從2000年開始,到現在5年了連續增長,按照經濟的周期規律,短周期已經到了一個從高處往低處走的時候了。而且房地產周期,大家認為有長周有短周,短周5至7年,政府這次決心是空前的,不把房價壓下來,總理都寧可不當了。國務院31日可能這8條是真的。大家在網上看的8條土地下一步還有新政策。我們操盤的應該考慮到房地產中長期的周期。再一個老百姓都認為房價高。按照經濟學理論,大家都對市場喪失信心的時候,市場就應該出現拐點。我們要入世,我們的房地產需要一個穩定的價格,我認為這個周期已經到來了,作為操盤的要改變從春節,甚至去年夏天以來的情況,該賣的就得賣,如果不賣,推遲一下,把售房時間躲過周期。有些項目比較大,比如三大河口,我記得2002年就在討論這個,到2005年也沒有動靜,實際上錯過了一個時機,我感覺最主要的沒有抓住周期,找誰營銷也得看市場。所以我認為在討論具體問題之前,作為房地產中長期投資,應該首先掌握大勢,其次纔是一個技術問題,這是在我發言之前,我的個人觀點。我認為應該在時間內考慮問題,經濟學講究時間,房地產講究地點,時間、地點是不能缺的。在這個時間討論這個問題,現在的形勢對我們來說是趨緊的問題。
劉玉錄(南開大學博士) |
我想我沒有必要說很多,大家都是業內人士,尤其都在第一線,我自己一個研究人員很多情況不了解,第一個觀點我們今天的題目叫做市中心高層住宅發展專家論壇,我認為高層住宅首先應該放在一個經濟發展階段,收入階段來考察這個問題。不能無時間無地點的來談論高層。
比如中小城鎮根本談不到高層問題,但是高層主要是地價問題,我個人認為。我查了一下,大家可以簡單看一下這個圖,我畫了一下,叫『同心圓』理論。比如說天津發展,濱海一個定向爆破往塘沽這邊,從中心區往塘沽發展資源,整體上同心圓是一個基本的發展模式。縱軸是寫字樓,橫軸是距離。圓點是GDP。靠近縱軸的是商業中心。復蘇的一般是商業用房和用地。第二條線就是一些輕工業和批發業,復蘇能力的曲線。這個綠線是多層住宅的。這個基本上反映了一個工業化晚期時代一個規律。
首先是商業,其次是加工業和批發業,然後是多層住宅,然後是平房等等。中心區的建築物必然是高的,不管是住宅還是寫字樓必然是高層,根據這個圖,根據一些人的地圖理論,這個和剛纔的坐標是一樣的,這邊是復蘇能力,大家看到我把住宅都標出來了,這個綠的是住宅,中心區最好的房子在低層是零售業,然後是倉儲,然後是辦公用地,最上面是住宅,這實際上代表了建築高度,然後市中心商業區是紅的。中間出現一個過渡階段格比較大,上面還是住宅,下邊零售業,中間有事務所,一些軟件、會計師、律師等等中介機構,中間是的紅線,叫過渡性地區。上面就是郊區了。我的意思是,它是一個規律性的東西,不是說安吉拉想在這兒給自己項目制造一個效應,或者別的中心區開發高層住宅通過研討會給自己制造一個廣告效應,他是探索一種規律,這個規律關鍵剛纔說的,就是說在什麼時間,什麼地點,可以蓋什麼樣的高層。三個『什麼』,來討論這個問題。這個時間應該考慮到客戶群的成熟程度,地點要考慮到是不是適合蓋高層住宅。地址、大家的認可度、交通等等。什麼樣屬於內部的,我不是學這個專業的。
市中心高層住宅發展是一個地租規律,一個歷史的必然,但是實踐不一樣,一般還是人均的GDP,特別是人均可支配收入。第二個觀點,天津中心區特別是和平區,高層發展有兩個題目關系到這個問題。和平區現在有交通問題,而且有城市出現某些空心化前期的跡象,人口減少,晚上黑的地方比較多,亮點少。
但是也不違背它仍然是一個中心區,我前幾天在君悅大廈有一個小戶型研討會,我做了一個發言,我個人認為,我們天津住宅發展可能是這樣,當然得過一段,大概是這樣,可能和平和河西還有南開一部分,包括河東十一經路,南站,河北區靠近東站這塊,可能是將來高層的集中區。按土地區標准地價是一級地和二級地,城鄉區中心集團和北京也准備搞高層,基本上在中心區是以高層為主。戶型比較大。當然也不排除一些小高層。但是主要還是高層。這叫核心區。在城市外圍和郊區結合部,比如說中環線以外,外環線以裡的地方,可能是多層為主。
在外圍區核心區之間過渡,可能是要高層為主。在多層和高層之間也是過渡期,在外圍區之外的郊區是低密度為主,這個低密度包括農村,農村就是低密度,一個大院子,未來我們天津可能大概的輪廓比北京清楚,因為北京的發展是沿線發展的,沿著地鐵。我們天津基本上往外滲透。不像北京沿線發展。我的意思就是說,和平區作為核心區自然是未來高層的必然。這些事也不是誰說了算,因為發達國家已經走過這條路了,我們不可能跨過這個。這個是不可逾越的。因為經濟是鐵律。
最後一個觀點高層住宅發展障礙很多,一個是心理上的一個是技術上的,應該承認在心理上大家有恐高癥,過去都是住多層,甚至住平房的。中國的傳統觀念是天人合一。懸在空中睡覺不方便,半夜老醒,認為在空中上不著天,下不著地,有點半仙半人的感覺。心理障礙還是有的。另外確實高層有一些問題。尤其是我們的高層發展是初級階段,不像國外是一個比較成熟的情況。比如說前些日子晚報登的,暖氣到三月份來沒有給,因為物業費沒交。高層停電也因為物業費沒交。大家可以想象樓道裡有幾臺發電機的生活。
比如說二次供水問題,剛纔談到的。風比較大,有很多不便之處。這是技術性的。心理上的恐高癥,大家不習慣,這些應該從兩方面入手。心理上的障礙,我們應該通過營銷,宣傳,像今天的研討會,我們來介紹這個產品,讓大家理解接受這個產品,未來你想在中心區,想享受城市中心的方便,只有住在高層。
未來的中心區的一些成片的多層,除了個別高檔的,有些未改的,過些年也得拆。
讓大家接受這個。再一個在技術方面我們應該完善,二次供水,今天新報發了一條消息,自來水公司說二次供水工程已經啟動,二次污染問題有望解決。高層感覺與世隔離,比較孤單,這個怎麼解決。我記得開會的時候和周湘津博士有過兩三次接觸,搞規劃設計的都了解這個。現在有人提出來上海的高層把陽臺稍微加寬點,在不影響光照的情況下,搞一個空中花園,加寬以後種些花草,等於一個家庭小花園,不要封閉,這是一個。當然這都是設想,還有經濟性和安全性問題。兩層搞一個比較大的平臺,這個平臺下面這層可以直接進入,上面那層在樓上的陽臺可以觀景。還有像潘石億,實際上要搞一個空中庭院,我想這個形式可以探索,解決這種高層比較孤獨的問題,在空中『廣寒宮』的問題。我們提出問題這裡有很多探討的東西,要結合中國的國情,大家可以接受的。
按照深圳陳建松的歸納,中心商業區CBD的高層住宅應該有八大標准,我念一下,一個是交匯空間,第二是開放街區,第三是私家領域,第四是特定客戶,第五是彈性功能,第六是國際配套,七是國際視野,第八是生活高度,歸納是不錯的。高層因為高有些缺點,用一些品質彌補,這樣大家可以接受,比如多層比較好賣,一般人們不大願意買高層,根據房地產互聯網的信息,高層住宅在市中心有一個回歸資本,如果現在經濟泡沫已經回歸到開始時候八幾年的價格水平了,現在不少人往市中心回歸。
我打了一個照片,有幾個賣得特別好,銷售率85%。東京的高層賣得特別好,前些年大家不認可高層,寧可到郊區,多兩個小時的路程,現在大家感覺兩個小時擠電車和公交還不如在高層裡睡兩個小時的覺。美國也是,跟日本一樣前些年到郊區,現在感覺還不如在市裡高層多睡兩個小時的覺。這樣舒服。
單志強:英國前一段時間也在提。
劉玉錄:我感覺這是一個觀念問題。我們現在還沒有認可高層,和他們不是一個階段,我們應該有一個認可階段。另外郊區住戶也不都是一個階層的。
郊區有一個發展中國家城市用地模型:麥基模型。是根據發展中國家設計的,符合天津的城市。在外邊高檔住宅區和窮人的區域是並存的。我的意思就是認可事物不是絕對的,應該從現實情況出發來研究我們天津的市場。我個人認為,根據我們的定位和發展勢頭我們搞高層是沒有問題的,但是不要一窩蜂一下子搞很多,高層的住戶收入比較高,絕不是解決窮人的。是高端的客戶,要研究市場,要研究買高層人的心理和生活方式,根據他們的生活方式來給他們創造空間。謝謝。
主持人:大戶型好賣還是小戶型好賣這就要問您了。
李建民(京兆集團副總裁):大戶型好賣還是小戶型好賣,我覺得定位對了哪兒的房子都好賣。我們現在的設計是改了第72遍,我們的項目實際上是犧牲了兩棟樓,在市中心創造了一個16000平米的中心大庭院。我們犧牲了一個很好的底商,做了一個挑高9米的大堂,所有的住戶、人流都從這裡走,覺得非常有尊貴感。實際上住高層還是屬於高檔客戶群的。
李建民(京兆集團副總裁) |
我想在未來的發展當中,肯定是高層和低密度一起發展的過程。天津市迎來一個環渤海地區的發展趨勢,我想我們的發展趨勢一定要和我們珠江三角洲和長江三角洲的基本的城市的發展規律是一致的。其實國家在學先進,包括日本,一直在學習美國。城市發展也是在學習先進的城市。所以我覺得它的發展規律肯定是這樣的。包括我跟一些外地的先進發達城市來到天津的一些發展商也好,代理商也好,將來都要做比較的。
我曾經跟一些香港的業內人士探討,香港現在很好的地點是一萬多塊錢甚至兩三萬塊錢是一英尺,合到我們這兒是1.06倍。第二個他們公開的承認香港永遠比不過上海。香港的發展是在80年代。
上海將來肯定會是我們中國包括亞洲金融非常好的中心,我們環渤海地區也會迎來這樣的趨勢,包括東北河北還有內蒙等第一些就業人口進來和投資人口進來。我覺得對市中心我自己充滿了信心。
主持人:72變過來,增加哪些技術創新?我們都感興趣。對於您的項目。現在看作為一個疊式的高層把內廊引到外廊。
李建民:天津大家只看到外廊都是板樓。而且我們把外廊和我們前面的住戶距離拉到了將近8米的距離。這樣保證了私秘性。二是透風。現在可以搞鋼化玻璃的外廊。很漂亮的。
第二個創新我們第一次把電梯按戶型面積分開了,往往設計電梯都為了節省面積把電梯並在一起,這樣在多梯戶人下來非常非常集中。分開之後可能有兩戶幾乎坐在一部電梯最近,另兩戶和三戶坐在另外一部電梯。電梯的品質上和速度上稍微做了一下調整。超過兩米不太合適。超過1.5米的現在不是很多。
電梯的速度。我覺得電梯現在加工工藝上包括一些控制板上,都非常穩定了。現在也不能說日本的最好。加工的工藝都差不多了。現在關於保溫的問題,實際現在南方也在強調保溫的問題,現在我們的外保溫牆和我們現在是一樣的。我們天津應該這麼說,天津我們現在的設計看,我們天津很多方面在設計上非常的保守。不該大的非得大,該小的不敢小。比如管道小,我把我們的設計人員帶到南方,咱們的管道井水表都得一個一個水平的,肯定會拉得很長。在南方是錯位的。這樣就節省面積了。我覺得天津住宅,包括建設整個的提昇,需要不光是開發商,包括我們的建築商,甚至一些政府的審批部門,都要提昇。我覺得我們要有一個發展的過程。我就講這麼多。
主持人:您是做大戶型多,還是小戶型多。
我這次做得應該是中小戶型。我房型最大的面積三室雙衛。但是我們的三室雙衛是4米開間。而且每間房子都有廚房,廚房還帶陽臺。一是做精,二是從布局上盡量做足。
主持人:您這個案子在那兒附近是一個典型。萬順也是,富力也是。天思也是一個典型。周總您也講講。
周松(安吉拉房地產公司常務副總經理):很高興跟各位業內的一些同行坐在一起討論。我自己也是做建築設計的。應該講可能了解南北方對建築的理解差異在哪裡。先講講作為我們外地的開發商對天津整體的理解,首先我感覺天津的房地產開發的起步是比較晚的,但是起步晚不是起點低,天津的老百姓對買房子有自己的看法和認知,對房地產本身有自己的辨別能力。老百姓對房子的自身品質對開發商的信譽對樓產品的各個細節的關注比任何一個地方都不會少。你得去真正的作為一個業主的身份去體會自己開發的房子,你可以提供給業主怎麼樣的房子怎麼樣的產品,這是我們需要真正研討的問題。作為我們的區域,華門明築地塊不大,一個是小地塊,第二個是大容量,第三個是高品質。因為有兩面兩個,限定了我們很多東西,你要去做到一個品質特點的話,當時我們跟周老師溝通了很多次。周老師也是不厭其煩,72變我們可能是100多變有了。沒有辦法,市區的高層勢必會存在很多問題,天津市老百姓對高層住宅有幾個看法,封閉,恐高,為了解決這些問題,我們得去方方面面進行一些努力,封閉用外廊式的,明廳設計,讓你在等候的時候去欣賞風景,讓你的心情有一種沈靜,把下班回來的煩惱沈靜一下。市中心房子有好處,因為生活便利,周圍的配套齊整,往往市中心的房子給人的感覺是嘈雜擁擠,我們要把這兩個問題給一個圓滿的解答,從汽車一進入我們的大廳開始,我們有雙大堂設計,很多地方進入地下一層的電梯是非常不到位的,我們在這次的設計中,我們做成雙大廳,一進來就感覺到到家了。可以享受到這種服務,還有一個構造溝通無處不在。一進入我們的地下室你的手機是完全被覆蓋的。可以跟任何人聯系,在溝通方面增加一些便利,包括我們的電梯。在我們的手機信號中,讓它盡量沒有盲點。講到剛纔停車系統裡,大家都在考慮智能化停車是怎麼做的,卡式還是卡控式的,我們現在提出的口號是遙感式的。有車可以把裝置放在車頭。
周松(安吉拉房地產公司常務副總經理) |
進去之後我們是充分利用土地,我們地下室是兩層的機械式停車,進入地下一層的大堂,直接到住戶。出電梯的一刻可以在電梯廳等候看風景,然後回家。這是從進小區到入戶一段過程心理的感覺,空間上也是這樣,虛實虛實,可以慢慢的過渡到下班回來到家裡的感覺。天津已經給我們留下了很深很深的記憶,我們作為開發商在天津往國際化大都市發展的過程中留下自己的記憶。我覺得我們可能需要做得更多一些,因為很多人不認識我們,我們要靠我們的產品,在這個過程中,我們一直跟周老師探討幾個問題,居住的舒適性問題,恐高,怕我一進入之後,我到上面很長時間,我們的速度就是2.5米,我們用的都是品牌電梯,我們從每一個細節開始做起。
周老師可能會覺得我們很煩,因為我們老是要改。但是他們被我們對產品的追求打動,所以他們一直在配合。我們後來對外牆的選材對我們每一個細節的做法對進行的深入的研討,我們到天津之後也是一直聽別人介紹,說周老師他們的房子做得很OK我們覺得確實有溝通的,也從萬順裡學到了很多東西。
我們這批房子是天津市第一批實行三部節能的。用這個玻璃我們每平方需要增加100多塊錢,用高速電梯每一部電梯增加8萬塊錢,我們一共有8部客梯。
我們在業主真正需要關心的地方,加大投入,可以做到業主心中想要的東西。我們從軟件上提出的口號是24小時的社區保姆。小區的保安需要7分鍾之內到達我們的報警樓層。因為高層很高,一個怕不安全,一個怕到達不便捷。我們盡量解決這些問題。作為不大的樓盤我們的會所面積不小,我們的裝修標准是按照星級酒店大堂的裝修標准做我們的會所。市中心的房子不是沒有錢的人買這個房子,我們的戶型是中小戶型,我們覺得買這批房子的人僅僅對他這一階段身份的認可,和自己成果的肯定,他們會有更多的追求,他看到我們的會所,他會想來,會憧憬未來的目標。
我們可以給他一種身份的認可,另外一個給他一種今後對生活目標追求的一種向往,具體的一塊內容。這就是我們的會所。包括我們到現在在做另外一個工作,申報天津市住宅現代化示范小區。這個工作我們做得非常辛苦,過程中對我們的產品提出的更多的要求,我們一直在努力,並且在實施的過程中,我們會更加注重一些細節,希望做出來的作品可以對得起我們自己對得起我們的設計師,對得起天津的整個城市建設,和建成後可以在南門外大街形成新的城市亮點。就講這麼多。
郝保唐(天津德蘭智業科技公司高級諮詢師) |
郝保唐(天津德蘭智業科技公司高級諮詢師)::我剛纔聽了挺受感動。第一個我非常贊同劉博士,房地產周期問題確實希望大伙兒認真的考慮,從國際歷史上來看,房地產有兩面,資料上講,三四十年代美國的金融危機就跟房地產有關,最近的八九十年代的東南亞和日本的經濟泡沫也是房地產引起的。所以房地產本身的周期跟整個的經濟周期要和諧共振纔能發展,要是阻力就會帶來問題。我們國家的情況來看,今後的情況不好說,但是90年代正好一個10年,92、93年的時候,如果不是國家軟著陸給我們帶來的經濟的影響,現在這種需求我個人認為有一定不正常的現象,特別是房地產住宅有它的特點,需要的時候,你多少錢他也得買,不需要的時候,他就不買,我就想從一個例子說明這個問題,過去解放前,因為價格的問題,甚至兄弟倆結婚就一間屋子裡掛一個簾兩邊住著都可以。10平米住八九口在解放前一直到文化大革命一個階段我們國家有很多。反過來又特別需要,農村收入非常苦,指著賣雞蛋掙點錢,但是就把那個錢省下來買房子,自己蓋住宅。房地產住宅有這樣的特點,現在形成這樣的局面有點不正常。統計數字好象說我們收入增長多少,但是有時候聽中央統計數字得聽話聽音,我們最近引進政策好些都沒有獨體產權,到底引進還是沒有引進技術。具體數字沒有。開放引進特別是最近這一段,國民經濟的增長是很多,但是個人可支配的收入增長得不多,維持原來水平。別看各個省市人均增長多少,最低增長百分之十幾,可是國家的統計數字最高只有百分之幾。現在對房子需求那麼多,我認為這是不正常的。所以不正常到什麼程度,到了一般老百姓現在都想買房子,剛參加工作沒有多長時間,賺一兩千塊錢就貸款買房子,以後每個月要還一千兩千三千這樣還,我們國家跟別的不一樣。有個笑話說兩個老太太死了到地獄裡,美國老太太說剛把房錢還上,中國老太太說我剛攢足房錢。
主持人:您要是買房子,比較起來會考慮市中心還是其他的地方。
郝保唐:要看收入情況,如果在可能的情況下,還是要在市中心。應該遵循我們搞企業經營管理的基本規律,周轉要快。這是最基本的規律,也是最正常的規律,機會的差別來獲取利潤這總是巨大的風險。
主持人:那您為什麼還抵觸高層呢?
郝保唐:我們在日本學習的時候,專家講什麼叫質量管理,不是千方百計把東西做得越好,像以前說的,我們穿衣服新三年舊三年,不是那個意思,質量管理是要使你的產品的使用價值與價格相符。這叫質量管理。所以剛纔楊總說,提高質量和提高價格的關系,提高質量就是提高價格!什麼叫質量?它就是要使你的使用價值跟商品價值相符合。
主持人:如何提高高層的品質質量?
郝保唐:你把我的思路打亂了。另外搞市中心,市中心是在變化的,這個變化既是隨著時間變化,空間也變化。不一定一個地區的市中心就在一個地方。它在遷移。剛纔我聽說的那句話,好象法國的商務中心就不在原來的老地方,都是新建的。不要說市中心了,連國家的中心也在變化。日本的京都和東京不就是一個例子嗎?天津究竟什麼是中心?有的說小白樓,有的說咱們和平區。
主持人:咱們不管哪個中心的,咱們就說咱們這塊,和平區和南開區附近原來那些中心區,這個區的高層的特點。
郝保唐:這個地區的高層的特點,我先說說中心區的變化。所以剛纔說的回歸中心這確實是一個世界的趨勢。八、九十年代日本是緊跟美國的,因為80年代美國提出共同體,把住宅建成一個共同體,產、學、住。產業、學術、住宅。共同體為什麼要建?目的就是固著化。房地產肯定不能動,相對於城市的移動潮流。從國家大范圍講就是農村往城市移動,但是移動到一定程度以後,城市承載不了了,對經濟有影響,還有一個移動高潮就是城市從中心向郊區移動,這兩個方面已經影響了經濟了,所謂的空心化的問題。
市中心牽扯到地價的問題,高層是必然的趨勢,但是我說高層的時候,什麼事都不能絕對化,不能說高層絕對是方向,也不能說高層絕對不是方向。只有在一定階段在一定時期,它是一個方向,現在的城市中心,回歸應該說到了一定的時候,但是在我們天津這個地區,中心是不是真正的空心化了,我認為人家是已經從同心圓然後扇狀的結構返回來。我們的市中心從國家來講,從政府就從來沒有讓市中心空心化了。並沒有完全老化,但是也不是說我們在等著那一步老化完了再回來,現在還需要中心。
要解決這個問題,就要知道一個概念。高層要脫住宅化。住宅的功能不是管住,晚上睡覺是宿捨。剛纔說戶型應該怎麼設計,這是應該的。但是住宅要想解決這個問題,下一步就要脫住宅化,簡單的說,這個平房或者是多層的房子,好多功能是在室外完成的。你可以住宅怎麼怎麼回事都可以。但是你住在高層裡就不能強調住的功能。比如人跟自然的接觸功能,綠化功能,彼此交往的功能等等。天津市最初的高層一上來是樓梯,大長走廊,就是一個住的功能,現在這個不行了,要活動,多功能化,把整個的生活功能提昇起來。不是把住宅疊起來。
主持人:現在的高層住宅,您現在的顧慮基本上不存在了。肯定很有深層次的。挺完善的完善也還是有。比如說,IBM他蓋的城市花園,另外功能就是把住宅和辦公、商務甚至知識產業這一樓合在一起。在裡頭有花園和綠化。
郝保唐:我們天津有一個摩托羅拉。靠在解放南路那兒。那個住宅當間是花園,裡頭有綠化。我在日本看高層商店,他們隔幾層有單面的綠化區,在中心幾條新興的匯聚到一塊。有椅子之類。新型結構,中心和邊上相連是錯開的。陽光可以透過來。甚至裡頭有的你可以有流水,這些成本上要增加,過去陽臺在外面,現在陽臺在裡頭。這些都需要解決的。他們提出的口號,要舒適、快樂。包括人與人之間的交流,人與自然的交流等等。過去我們老說產品,產品是指物質。
主持人:我理解您的意思,住宅起到了一個人和自然之間的一個紐帶,一定程度上互相承載。更加人文化和自然化。便於溝通。
張彥霖(北京大學經濟研究所教授) |
張彥霖(北京大學經濟研究所教授):很高興有機會來參加這個論壇,我覺得空間是建築的主角,中心城市的土地區的稀缺性,決定了我們只能建高層住宅,城市的回歸與城市的復興也決定了我們對建設高層住宅的判斷和共識,我認為建設中心城市的高層住宅,應該打這種後現代主義的簡約風格和科技住宅、生態住宅和節能住宅這幾張王牌。我們前階段帶著房地產經理人班,我們參觀的北京當代的一個項目,他們提出了衡濕衡溫的概念,新風置換和外窗簾遮陽。這個設計是非常以人為本的。衡濕衡溫提出的標准是這樣的,溫度控制在20到26度,濕度相對保持在30%到70%。另外他們的外窗簾遮陽不是我們制冷降溫,在夏天已經把光擋在了外面。這些設計都以後高層住宅設計的發展趨勢,這種科技不是一種高智能高科技,更多的是理念上的設計,而不一定采用了高科技的成本,所以他們對成本的增加不是很多。我認為建設這樣的住宅是我們今天作為天津市城市中心區發展的一個趨勢。我就說這些。
單志強:我補充一些,為了解決綠化問題,我們損失了6000平米的地,騰出來搞綠化。另外知道天津市老百姓喜歡南北通透,我們幾乎都搞了南北通透。我們采用了掏槽的形式使中戶的北面也開窗。相反我們是設計一點一點的在扣。我們的出房率是比較高的。面積我們也布置的比較好,最大的面積也沒有超過140。還有很小的戶型60多平米是兩室的。
主持人:趙總講講。
趙勇(戴德梁行總經理) |
趙勇(戴德梁行總經理):聽了大家很多開發商談的東西,經典的案例,從自己的產品上都是深入挖潛。專家從公關和理論上進行的論證。這次的會包括設計公司,還有戴德梁行,今天這個會也是以我們的華門明築為樣本展開空間的討論。戴德梁行有幸作為安吉拉的合作伙伴,目前正在努力合作。另外我發現在座的剛纔幾位房地產商代表,我們也探討過。包括剛纔講的和平區的平臺,我們也接觸過等等。我想談一下我個人的觀點。城市中心區的高層住宅我想補充一點,因為考慮到一個是宏觀上天津市在環渤海區域中心城市的定位,加上城市運動造就了我們要發展天津,作為直轄市一個新的亮點高速地發展。另外還有一個要考慮的就是我們在中心城區,選擇這個地塊,一定要考慮到一點建議,商圈的配置,剛纔大家都考慮到自己產品的深入的挖潛。追求高的品質。我覺得應該充分考慮到配置商圈。剛纔大家爭論,在天津不考慮哪個是中心區了,我們講CBD有人說在小白樓。我認為這個區域,一個城市有一個大的CBD的區域,配合會有一個中心的生活區,CLD。作為我們的區域來講,可以作為區域的中心,我們考慮到南市,或者說和平區到南開的區域來講,作為一個區域來發展的話,作為高層住宅的選擇來講,同時要考慮到商圈,考慮到未來城市的規劃。很多消費者買高層住宅,一個是克服的原有的恐懼心理。天津普通消費者對高層住宅的認知度比較低。
天津市普通的消費者對高層住宅在天津市的發展基本上得到認同。從這個區域來講,選擇高層住宅不外乎有這麼幾點,一個是回歸中心城區,很多是回歸和平區,大家知道和平區在天津市的版圖來講是比較封閉的商業區。大小戶型的問題,剛纔大家各抒己見,完全在於你個人的定位,雲臺小戶型賣得好,就是老產品新定位,他們的產品設計,包括機座,建議它改掉,但是從傳統上講,沒有辦法改掉。但是現在賣得這麼好,也是沈積了很多周邊的人鍾愛於和平區這個位置。一個是老的居民,還有周邊在上班的。還有吸引的就是一部分人在和平區置業。大家都知道尤其是小學,知名的學校都集中在和平區域,很多人為了拿到上學的便利,戶口都鑽到和平區。包括這個區域的大戶型來講,李總也談到了,一定要做精品條理要清。坐落的位置要選擇合理的規劃,包括交通。硬件的東西包括材料,包括能源配合等,還有一個就是舒適和便利,比如說我們現在探討的華門明築的項目,處在未來河北區到河西區主乾道,包括未來磁卡橋,交通非常便利。選這兒置業的人,不外乎為了交通的便利。往北可以延到河北,往南可以到河西。還臨界著南開,考慮到未來子女的小學、中學、大學。加強品質來講,我不想重復了。剛纔張教授提到一點,擔懮的事情一個是物業管理,從我們公司來講,這幾年在天津隨著房地產市場的發展,經歷這麼一個過程,我們做物業管理顧問的項目比較多一些。剛纔林總也提到了一點,他現在做的特點就是要麼不做,要做就是精品,我同意一個觀點,如果做精品的高層住宅,可以用高檔的,商業的,用寫字樓的配置,一定會提高這個樓的品質,用寫字樓的管理去管理這個樓,這個住宅應該沒有什麼可以挑剔了。華門明築是管家式的管理。我希望物業費不要太高了。你所帶來的是消費者的超值的服務。物業管理應該是最關鍵的。要克服這種封閉性,我們的項目中提出要會所先行。過去在中心城區開發高層也罷,很多人也忽視了這點認為會所面積要共享,會給開發商帶來成本上的投入和收入上的損失,但是從長遠來講,這種投入是很值得的。天津市未來在高層住宅的趨勢來講,應該是具有相當優勢的。天津市整體大的框架,包括CBD的框架,不可能周邊都是辦公樓宇,不可能在大的辦公樓宇都設有這樣多層住宅。另外以後土地的稀缺性也不可能是多層住宅的樂園。
主持人:謝謝大家的熱情參與和積極發言,2005年天津市『市中心高層住宅』專家論壇研討會馬上就要結束了,最後,再次有請本次活動的主辦方之一——天津安吉拉房地產開發有限公司的單總進行精彩的總結發言。
單志強:今天論壇會開的非常成功,各位專家和業內同行都發表了許多真知灼見,使我本人受益受益匪淺。我想,通過在座專家的理論引導,地產同行的經驗交流及媒體朋友的積極關注,市中心區高層住宅的開發建設必將全面實現質的提昇和迎來全新的發展階段。天津安吉拉地產公司有責任、有義務、也更有信心將華門·明築項目打造成為天津市中心區的又一品牌工程與形象工程,不僅能夠與大家共同『摘果子』,更希望與地產同行一道,為天津市中心區高層住宅的發展和整體人居品質的提昇作出積極的貢獻,謝謝大家!
主持人:2005年天津市到此結束,謝謝大家的積極參與,今天的會議開的很成功,感謝大家的光臨,我們下次再會。