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京津新城開創復合地產大盤新紀元紀實
作為天津市罕有的復合型地產大盤項目——京津新城,從立項之初就引起了市場和業內的極大關注。項目的開發商——有中國地產『大鱷』之稱的合生創展&珠江投資集團也的確沒有令天津市場失望,其先進的開發理念和銷售思路,為天津市場,特別是別墅市場增色不少。終於,在2004年的秋天,京津新城煥發出耀眼的光芒,成功地演繹了這場『秋日傳奇』,其銷售業績令市場為之震撼,令業界為之嘆服。
與眾不同的公司理念
合生創展集團多年來一直以『優質生活,完美呈現』為公司理念,在京津新城項目的運作中,也秉承了這一思路。與天津市內諸多項目在立項之初就瘋狂炒作有所不同,京津新城項目自2002年立項之後,一直不事聲張,采用了非常低調的操作路線,在整個2002年到2003年,基本上處於『無人問津』的狀態,甚至當時很多天津市的業內人士紛紛認為該項目已經不做了。其實,合生&珠江集團的舵手們,一直沒有停下腳步。從土地的平整,到市政工程的完畢,再到項目內自身產品的打造,所有這一切都在悄無聲息地持續進行。談到不事張揚的原因,該項目銷售部的負責人表示,對於像京津新城這樣的一個遠郊大盤項目來說,在初期其開發的風險是比較大的,因為在交通成本比較高的情況下,如果有客戶來到項目,但是看不到他想要看到的東西,或者與自己的預期值有落差,那麼他再來項目的可能性就非常小了,而且通過口碑傳播,會使得項目的名譽受到損害。另一方面,不事張揚也可以使得開發商處在一個相對『隱蔽』的地方,不會成為別人的模仿對象,避免了同質化產品的出現。
獨具特色的開發思路
在京津新城的整體規劃上,開發商也展示了與眾不同的大手筆。整個京津新城項目的規劃包含若乾個版塊,即帝景溫泉度假村、水上皇宮大酒店、國際標准27洞高爾夫球場、珠江國際外國語學校、水上娛樂休閑區以及上京別墅群落等。各個版塊之間作用互補,相輔相成,舉例來說,度假村和酒店等高檔的配套設施,提昇了上京別墅產品的檔次,也為項目聚集了人氣(當然主要是高端人群);反過來,大量的別墅產品也為在這裡進行商務、會議、度假的客戶提供了與賓館截然不同的居住產品,增強了度假村、酒店等配套設施的吸引力。就別墅產品自身來看,考慮到開發量比較大,開發商確定了區域分割和組團式遞進的開發思路。在上京別墅一期,引入了模仿北美建築的維多利亞風格、伊麗莎白風格和模仿歐式建築的地中海風格、巴洛克風格,各種風格組成自己的區域和組團,保持了建築效果的一致性和觀賞性。在戶型比例上,將250 m2—350m2的獨棟產品作為主打產品,同時保留了一部分面積在200 m2左右的雙拼和聯排產品。上京別墅的業主在購買別墅產品的同時,還將保留對私家庭院的使用權,這在後來也被證明是項目成功的重要因素之一。上京別墅產品的花園面積(不包括建築物基底面積)一般在500 m2上下,總的來看,大戶型的產品其花園面積也越大。在對於別墅產品罕有的溫泉的處理上,開發商的做法也與眾不同。上京別墅的產品保證溫泉水入庭院,並為一部分產品在庭院中制作了溫泉池,使得業主能夠在自己的庭院中享受舒適的溫泉生活。
匠心獨具的銷售手段
京津新城於2004年的10月份正式開盤,在同期市場上,新開盤的別墅盤很多,而且大部分項目都經過了很長時間的炒作,所以京津新城在開盤之初,在『天時』上面沒有優勢。眾所周知,天津市的重心一直在南移,一個高檔生活居住群落在天津市的南部已經在逐漸形成。所以,作為一個國際標准的地產項目,處於天津市北部的京津新城在『地利』上也處於劣勢。在這種情況下,上京別墅的開發者們在營銷方面選擇了一條因勢利導、因地制宜的推廣路線,即選擇自身的強項作為主要賣點,以凸現產品差異性為第一要務。比如,雖然該項目具有強大的商務會議、會務功能,但是在推廣中不將其作為主要賣點,相反將項目得天獨厚的自然環境、項目風格與原始環境的融合、項目對原有資源的巧妙結合和利用等作為推廣主線,無論是對於項目上風上水的區域概括、罕見的高礦療養溫泉,還是天津獨有的27棟高爾夫球場、潮白河大面積的水域,這些賣點的推出,都准確抓住了產品與其他項目的差異點,使京津新城項目在市場競爭中脫穎而出,從而大幅度提高了市場對於項目的興趣和關注度。目前,上京別墅一期基本售罄,二期將在2005年初推出,一些全新的理念和思路已呼之欲出。(孟建)
京津新城相關鏈接
規劃:真正意義上的超大型復合地產項目,超低容積率僅0.28,以高檔次的配套為依托,提昇別墅產品的檔次,大量的別墅產品又為高檔次的配套聚集人氣,吸引資源,良性互補。項目擁有170萬平米的水景面積和超大規模的度假村和酒店設施,別墅群體與水系和高爾夫球場相隔交錯,和諧有機地融為一體,形成優美的居住環境。
建築:倡導多元化、個性化,在項目內既有日式溫泉度假村、又有與非洲迷城類似的超豪華酒店、既有原汁原味的國際標准高爾夫球場,又有歐、美等多種風格的別墅產品,不拘一格。項目的建築風格分維多利亞、巴洛克和伊麗莎白三種形式,優雅大氣;建築類型包含坡地別墅、溫泉別墅、水岸別墅、高爾夫別墅、企業會所型別墅以及領袖級獨島別墅,強調以客戶高舒適度和高品質的生活為設計出發點,
戶型:注重細節、倡導人性化。比如,200m2以上的產品預留工人房,300m2以上的產品預留車庫,多數產品都在一樓設置一間臥室,便於老人居住等。目前推出產品共有40多種戶型,包括獨棟、雙拼、聯排等類型,面積從165平米到500多平米不等。
園林:贈送每位業主超大面積的私家花園,私家花園用鐵藝或柵欄進行圍閉,打造純粹私密空間。
配套:天然溫泉資源,溫泉水可以接入庭院(極少項目有此種做法),使得業主可以在自家的後院裡面享受到溫泉服務。每個獨立的別墅組團都分別擁有相配套的歐式風情商業街,為精致生活提供全方位的便利。