|
||||
目前本市『以房養房』者不在少數。所謂『以房養房』,一般有三種方式:一是出租舊房,用所得租金償付銀行貸款來購置新房。二是投資購房,出租還貸。買一套用來自住的新房後,再買一套租價高、昇值潛力大的房子專門用來出租,用每個月穩定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息。三是將舊房出售或抵押,再買新房。
一般的『以房養房』方式,主要是滿足購房籌資的需要。近年來隨著房地產市場的發展,『以房養房』愈演愈熱,開始由單純的購房籌資行為演變成一種購房投資行為,形成了房地產領域內一個新的投資群體———新房東。但既然是投資就會有風險,『以房養房』也不例外。采用『以房養房』方式除了每月固定要支付銀行貸款本息和物業管理費外,還要承受出租收入不穩定、物業貶值等多種風險。在此提醒『以房養房』者,有必要提防六種風險:
1.房市波動風險。不動產價值的波動性相對股市要小一些,但仍然有波動風險,在某些特定情況下,其波動幅度還很大。尤其是在形成高價的房地產『泡末』破裂後或經濟危機及經濟衰退期則更是如此。
2.供求關系變化的風險。房產的供給量與客戶的有效購買量是動態變化的關系。在供應量超過購買量時,房產的價值一般向下運動。
3.公共環境風險。房產價值與其所處的公共環境好壞是聯系在一起的。公共環境由於城市發展中的問題而發生不好的變化,或者相對其它地區停滯不前而引起的落後等,都會對房產價值構成風險。
4.人文環境風險。一般來說,一個房產項目的人文環境好壞,與其房產價值成比例增減。同樣的房子在人文環境不同地區的價值,往往會有很大差異。如果出現社區人文環境變差、治安不良等情況,那麼這樣的房產出現貶值是肯定的。
5.房產落後風險。房產發展總是一代接一代向更合理的設計、更新的建築材料設備、更符合信息時代需求的方向發展。因此,由於房產落後,會造成房產價值下降的風險。
6.按揭還貸風險。如果還貸額佔收入或資產比重較大,將來一旦出現沒有預料到的事情而發生還貸困難,則房子有被銀行收走的風險。
從總體上看,目前商品房的空置率還比較高。房地產商手裡的空置房越多,『以房養房』的風險就越大。當房地產商的房子賣不出去時,他們在市場上的拋售和壓價出租,特別是房地產商一邊將房子抵押給銀行、一邊將房子出租時,小投資者承受的風險就更大。因此提醒『以房養房』的投資者,一定要慎之又慎,避免因盲目投資而遭受損失。