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海南得天獨厚的自然條件以及較低的房價,吸引外地投資客前來淘金。
浙江遊資捧紅海南房地產?
在三亞興風作浪令房價大漲,地產商驚呼“錢賺得連自己都看不懂”
從北京博士畢業來海口工作的文先生,剛來時住在一所大學的校園裏。後來有機會搬到了海口市最繁華的居住區——國貿一帶,他所在小區有幾棟20多層的高樓,文先生就住在一棟臨海方向的22層。
搬來之前,他想得很美,每天晚上在寫作備課之餘站在自家陽臺看看海口的萬家燈火,因爲他極目所望之處是海口濱海一帶這兩年新建的高檔樓盤。不過很快文先生有些失望,因爲他晚上看到的並不是想象中的萬家燈火,而是稀稀落落的幾點燈光。文先生後來也就慢慢習慣了,倒是那持續不間歇的建設場面沖淡了些許晚上的寂寥。
外地豪客以浙滬人士居多
海口新世界花園度假村一位售樓先生向記者所作的一番介紹,倒是很好地回答了文先生的疑惑。他告訴記者,人們走進他所服務的這個高檔樓盤,見不到幾套裝修過的房子,還以爲是這兒的樓盤不好賣呢。其實不然,因爲整個一期的300多套房子現已賣出了70%,僅去年下半年就賣出了100多套。不過,這些賣出去的房子大部分沒有裝修,因爲絕大多數業主是外地人。也有個別人裝修了並偶爾來住上一段時間,但更多的人還是將房子原封不動地空在這裏,冷冷清清就很平常了。
記者這幾天走訪了海口濱海大道兩旁的幾個高檔樓盤,見到的情形與新世界花園差不多。即使是那些剛開盤不久還在促銷的新樓盤,估計日後也會重複海口新世界花園“昨天的故事”。因爲,記者所獲的信息基本相似,即買房的客戶70%-80%都是外地人,而且以浙江和上海地區爲主。
海口濱海大道一帶和往西方向延伸連成一體的西海岸,集中了該市幾乎所有的高檔樓盤,近三年這一帶新開發的樓盤至少有15個以上。這些樓盤的行情是,公寓均價在4000元/平方米左右,個別所謂的“極品”達到了6000元/平方米;別墅價位則在8000元/平方米上下。至於開發規模,小的不過200餘套,大的達1000套以上。據當地一家房地產諮詢公司的副總介紹,海口濱海大道一帶近兩年商品房的年供給量在2000套左右;憑海口乃至整個海南的消費力是不可能支撐這樣一個規模的高檔樓盤羣,儘管這個價位相對於北京、上海、杭州、溫州等地的房價來說只是中低水平。更何況海口當地相當一部分有消費能力的人還可以參與集資建房,這無疑又分流了一大部分中高檔樓盤的消費羣。
市場走暖正是入貨時
某城市花園售樓部的何小姐跟記者說,那些浙江、上海來的客人一看房價這麼便宜,即使買一套三房兩廳的海景房也只用四十萬元,比起他們那裏動輒每平方米七八千元的房價來極具吸引力,能不動心嗎?海南一位房地產經紀人士告訴記者,外地很多人到海口、三亞一帶來買房,房價低雖然是一個重要因素,但更重要的是海南具有在國內獨一無二的優越的自然條件,加上海南這些年基礎設施得到了極大改善,前幾年房地產泡沫留下的陰影也正在消除,所以現在進入海南房地產市場,無論是個人還是公司都正是時候。
不過據記者調查,海口中高檔樓盤中主力消費羣固然是外地人,尤其以浙江、上海等地的客戶居多,但大多數業主購房時還是非常理性,相當一部分只購買了一兩套,雖然也有客戶一次性購買15套以上的,但只屬個別行爲。
尚不存在大面積過度炒樓
當地建設部門的一位官員對記者表示,海口現在還不存在大面積過度炒樓的現象,海口的這些新建的中高檔樓盤就像股市中的長線績優股,若想進行短線投機並能快速變現,可能沒有多少賺頭,說不定還會被套住,但從長期來看,這裏的房子肯定會升值。一位在海南房地產界混了好幾年的青年經理人說,從外地來海口買房的人大多數屬“兩棲型”,也就是說既投資又自居,所以買一兩套的人比較多;價格上去時他們就出貨,價格平穩時就空置在那兒或者簡單裝修一下供自己和親友度假用,反正現在海口的房價便宜。
如果說浙江人在海口房地產市場上的投資是小打小鬧的話,在三亞的作爲則可以說得上是有些興風作浪了。兩年前,三亞即使是海景房售價每平方米也不過1500元左右,現在已經躥到4000多元,而且這個價錢還買不到一線海景房。就連三亞多年難“啃”的120多宗“爛尾樓”也被一搶而空。據業內人士介紹,三亞房地產成本依然維持在每平方米1000多元的水平。樓價的急劇升溫,雖然與市場環境走暖有關,但浙江、上海等地遊資的投機性炒作使三亞房地產價格出現了一定程度的虛熱。在去年二十一世紀博鰲地產論壇上,有人在會上問奧園總裁郭梓文,在上海之後中國樓市下一個升值最快的地方是哪兒?郭當時頓了一會兒便說,是海南。不知當時郭出此言,是照顧東道主的情面還是憑職業直覺,但海南的房價從三亞開始真的出現了井噴。
錢賺得連自己都看不懂
浙江、上海等地的遊資是順勢而爲還是推波助瀾目前還不得而知,但一個個炒房大戶接踵而來。彭小斌是三亞很有名頭的“碧海藍天”的老總,他在與海南當地一位專業人士交流時用“生猛”一詞來形容這些來自浙滬等地的炒家。他說,一位來自浙江的客戶一下子就購買了50套用於投資,買二三十套的也大有人在。而其它的一線海景樓盤遭遇浙滬遊資“襲擊”的情形跟“碧海藍天”差不多。彭小斌當然是大喜過望,因在2000年來三亞籌劃這個龐大的房地產項目時,認爲每平方米能賣到2000元就已經心滿意足了,誰知道現在期房起價已超過每平方米5000多元。彭連稱這錢賺得連自己都看不懂了。據說現在在浙江杭州、溫州以及上海,時不時能碰到一些三亞的房產商帶着銀行工作人員,親自上門爲客戶辦按揭和籤合同辦手續。三亞世嘉海景公寓的銷售經理謝天在去年年底就帶領公司一干人馬到杭州爲已經購房的客戶辦按揭手續。謝說,對於江浙投資客的熱情其實早有所聞,但讓他沒想到的是,樓盤開盤後,還沒等他們到杭州推銷,衆多的投資客已跑到海南下單了。他們在杭州爲十多位杭州及郊縣客戶辦理按揭和籤合同,接着去上海爲20多位客戶辦理按揭。
對三亞房價格猛漲態勢,有相當一部分業內人士持非常謹慎的樂觀態度,甚至相當憂慮。因爲三亞畢竟城市太小,GDP勉強才40億元,財稅收入也就10個億左右,本地人很少有購買力,來的都是投資客。在新一波房產高潮中,這種情況並沒有改變,因此投資風險是不言而喻的。海南聯合資產管理公司的一位研究人員說,由於這些投資客多是通過按揭的方式來買房,他們自己出的錢大多數不過是總房款的兩成,其實最大的風險是由銀行兜着;一旦出現波動,銀行又會因此形成一大堆新的不良資產,而且目前來看這種可能性越來越大。