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有人形容,2003年的北京樓市起伏跌宕。人們經歷了『非典』時期樓市的極度冷清,感受了一個個房產新政策新法規帶給樓市的強大推動,更看到了房地產開發投資的持續昇溫和商品房的火爆旺銷。
1、經濟適用房建設全面提速造福廣大普通百姓
今年是北京經濟適用住房建設的高峰年。截至目前,北京經濟適用住房的開復工總面積已達726萬平方米,在建項目多達36個,竣工面積超過100萬平方米,銷售面積已達216.9萬平方米,其建設速度和銷售速度均超過往年,大批中低收入家庭通過購買經濟適用住房圓了多年的住房夢。
在今年的經濟適用住房項目名單中,除了天通苑、回龍觀等百姓耳熟能詳的『老』小區外,還增加了許多新面孔,像翠谷玉景、西府景園、瑞海新城、世紀風景、首科花園等,這些今年開盤的新項目在北京的東南西北全面『開花』,給了廣大中低收入的家庭更多選擇。
北京經濟適用房建設的快速發展,對於保證住房分配制度改革的順利實施,解決中低收入家庭的住房困難,平抑房價過快上漲,促進危舊房改造等方面都發揮了不可替代的積極作用。由於經濟適用住房比同地段商品房價格每平方米普遍要低600元,而且『價格不高品質高,面積不大功能全』,因此成為今年北京房地產市場中表現最為卓越的特殊商品而受到廣大百姓的青睞。
2、高法新司法解釋改變購房者弱勢地位
今年6月1日開始施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》,針對商品房買賣過程中容易引起糾紛的房屋買賣合同、商品房廣告、房屋質量及面積縮水等方面具體適用的法律做出說明。規定,合同無效可解除按揭貸款;商品房廣告可視為合同內容;嚴重質量問題可解除合同;遲延交房催告後可解除合同。
特別是司法解釋明確提出,對故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明事實或者提供虛假商品房預售許可證明等五種開發商惡意欺騙消費者的行為,購房者除可以請求解除合同,返還已付購房款及利息、賠償損失,還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
這項司法解釋的出臺,受到廣大消費者的積極評價和廣泛稱贊。
3、18號文件促樓市持續健康發展
國務院《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》的18號文件,在社會引起積極反響。
通知要求各地、各部門加強經濟適用住房的建設和管理,增加普通商品住房供應,努力使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應,同時要控制高檔商品房建設。此外,在繼續推進現有公房出售,完善住房補貼制度,搞活住房二級市場,完善個人住房貸款擔保機制等方面都做了詳細規定。
《通知》對解決一些地區住房供求結構性矛盾,規范房地產開發和交易行為產生重要作用。
4、按套內建築面積賣房樓市一大進步
12月1日開始實施的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》中明確規定,本市范圍內涉及商品住宅預售的交易都必須按照套內建築面積(牆體面積+套內使用面積+陽臺面積)進行計價。此舉在相當大的程度上促使商品住宅預售過程更加公正、透明。
近幾年來,該市預售商品房面積縮水的投訴呈直線上昇趨勢,而造成這種現象的根本原因是公攤面積計算方式的不甚明了和測繪標准的使用混亂。按套內建築面積售房由於標准統一,為開發商創造出更加平等的競爭環境,有利於房地產市場的良性發展。與此同時,對大多數普通購房者來說,實行按套內面積售房,將會在很大程度上保障當事人的合法權益。
5、央產房上市強力拉動二級房產市場
10月1日開始執行的《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》將北京市二手房市場最大的一塊蛋糕——『央產房』推向了市場。此項政策的出臺,對北京的二手房市場乃至整個房地產市場都產生了深遠的影響。
在北京市200萬套公房中,央產權房約60多萬套,相比於市屬產權房有三大特點:一是品質優良、交通便利、社區成熟、配套齊全;二是空置率高,更有可能進入市場流通;三是房主改善住房條件的意願強烈。央產房上市交易標志著北京市形成了統一的住房二級市場,統一的規范和管理。
6、多項新政策鼓勵外地人在京購房面對外地人來京購房所呈現出的強勁勢頭,該市今年出臺了多項政策給予支持。
6月30日,北京市政府辦公廳轉發的市人事局《關於實施北京市工作居住證制度的若乾意見》開始實施後,持有北京『綠卡』(北京市工作居住證)的外地人可以按相關規定購買商品房、批准上市的已購公房和經濟適用住房。緊隨其後,市國土房管局頒布的《關於外省市個人在京購房不再經審批的通知》規定,從7月15日開始,沒有北京戶口的外省市個人在北京購買新建商品房或二手房不用再辦理《外省市個人在京購房批准通知單》,也不用再繳納3?的手續費。而12月1日開始實施的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第三條則進一步指明,房地產受讓人可以是中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織。
非北京戶口在京購買商品房不再辦理審批,只須持合法有效證件就可以直接購買商品房。上述政策的相繼出臺,大大降低了外地人士在京購房的『門檻』,成為鼓勵他們在京置業投資的加速器,是對已經形成的外地人土購房熱潮的更大推動。
7、受『非典』影響健康住宅盛行
今年一場突如其來的『非典』,對正在購房的消費者的選房心態發生了重大影響,曾經沒有受到特別關注的健康住宅突然成為眾多購房者的首選。
在『非典』流行期間,低密度健康住宅由於綠化率高、環境美、通風好、人口密度低,並在一定程度上減少了呼吸道疾病交叉感染的機會,受到購房者的青睞。『非典』過後,花錢買健康已成為越來越多購房者的選擇,消費者關注的已經不僅僅是住宅本身,住宅的周邊環境的好壞已經成為人們購房的重要依據。健康住宅在建築容積率、建築密度、建築間距系數、建築的長高比、綠化率等方面都有嚴格要求,因此正好符合了人們對居住環境的追求。業內專家認為,住宅向健康方向發展是大勢所趨,隨著該市綠化隔離帶、邊緣集團和小城鎮發展戰略的快速實施,將對健康住宅起到積極的推廣作用。
8、別墅類土地供應叫停制止房產市場結構失衡
國土資源部今年2月18日在『清理園區用地,加強供應調控』的緊急通知中明確規定,停止別墅類用地的土地供應,過量供應的地方,要認真進行清理。
通知要求,各地要嚴格控制土地供應總量,特別是住宅和寫字樓用地的供應量,防止樓市動蕩帶來風險。停止別墅類用地的土地供應;嚴禁違法下放土地審批權。
此次國土資源部叫停別墅類土地供應的主要原因,是別墅類住宅不符合用地政策。如果一些地方別墅建設過多,住宅產品就會出現結構失衡問題。
9、物業管理條例賦予業主10大權利
9月1日開始實施的《物業管理條例》是我國首部全國性的物業管理法規,對推進我國物業管理行業的健康快速發展,具有深遠的影響。
《物業管理條例》規定:一切權利屬於業主大會。明確了業主在物業管理活動中享有10項權利,其中包括:有權提議召開業主大會並提出相關建議;監督物業管理企業履行物業服務合同;對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用等。同時,《物業管理條例》對物業公司的命運由業主決定、物業管理推行招投標、業主公約為小區內的最高自治規則等方面都做了具體規定。
《物業管理條例》的出臺,結束了我國物業管理行業法規不健全的局面,確立了業主的主人地位,明確了各方主體的責權利,從法律上為消除許多引起物業管理糾紛的隱患提供了可靠的保證,對房地產市場健康發展起到了積極促進作用。
10、廉租房保障最低收入家庭基本需求
作為市政府2003年為民辦理的60件實事之一的廣渠門廉租房建設工程,主體工程已經完工,很快就可投入使用。
據了解,申請廉租房配租登記的條件為申請家庭的主申請人是本市非農業戶口的常住居民且原住房人均使用面積低於10平方米;相關證件為《革命烈士證明書》、《革命軍人因公犧牲證明書》、《革命軍人病故證明書》、《革命傷殘軍人證》、《定期撫恤領取證》、《定期補助領取證》及區縣以上民政部門出具的證明。
目前北京廉租房的建設規模和數量還不太大,但以廣渠門廉租房為標志的北京廉租房建設,卻有著重大意義和影響。