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廣州市政府近日召開了全市物業管理工作會議。會議期間,記者瞭解到,截止今年7月,廣州市共有物業公司712家,從業人員近5萬。此外,該市享有物業管理服務的人口超過222萬。但是,廣州市物管行業仍存在水平參差不齊、投訴較多、業委會欠規範及法律、法規的具體操作欠完善等四大問題。對此,廣州市副市長許瑞生指出,廣州市將建立完善的“三級管理網絡”,以加大管理力度,爲廣州物管業的健康發展清障。
物管行業存在四大問題
廣州市的物業管理起步較早,市場化、社會化程度較高,目前正朝着理性選擇和穩步發展的方向邁進。廣州市物業管理從上世紀80年代初發展至今,全市物業管理覆蓋的物業類型包括了住宅小區(含經過改造的舊住宅區)、寫字樓(含機關辦公樓)、工業廠房、醫院、學校、倉庫、機場、體育場館、酒店、農貿(專業)市場、步行街、道路和車站等,涉及的小區、大廈近3000個,面積達1.18億平方米。該市獲得全國物業管理示範小區(大廈)54個,廣東省物業管理示範小區(大廈)97個,廣州市物業管理示範小區(大廈)205個。目前,廣州市物業管理行業從業人員近5萬人,2002年的經營收入爲17.9億元。這些都表明物業管理行業已初具規模。
但是,目前廣州市物業管理行業仍然存在四大突出問題:
1、物業管理企業發展參差不齊,專業化水平有待提高。廣州市物業管理企業712家,但二級企業以上的不到20家。目前,物業管理從業人員普遍收入不高,難以吸納到高水平的管理、服務人才,物管公司競相壓價降低服務標準,相當一部分公司僅停留在初級管理服務的狀態,這些都是制約廣州市物業管理企業上檔次、上水平的瓶頸。
2、物業管理仍有不少投訴。據悉,目前廣州市每年都有500多宗涉及物業管理的各類投訴。統計數字表明,其中超過50%的投訴與建設單位有關,這些問題主要是建設單位在開發建設過程中造成或遺留的。其餘的投訴涉及物管公司的服務、收費等問題以及業主、業主委員會的運作問題。這些投訴反映出來的問題主要是物業管理服務不到位、水平不高等原因引發的。
3、業主委員會有待規範。據反映,有相當部分的業主不熱心參與成立業主委員會的工作,不參加業主代表、業主委員會委員的選舉投票等工作;個別建設單位阻撓成立業主委員會,不按時或不按規定提供物業區域業主的基本情況、物業的相關資料;有些業主委員會籌備小組不按規定程序操作,規避主管部門監管,造成業主委員會合法性受到質疑;有些業主從表面上看很熱心業主委員會工作,而實際是帶着私利或其他目的,達不到目的就跟物管公司唱對臺戲,煽動業主拒交物業管理費,甚至損害廣大業主的共同利益。此類行爲擾亂了物業管理秩序。
4、法律、法規的具體操作需要完善。針對當前尚未成熟的物業管理市場,政府還應當完善相關法律法規,以加強監管,規範市場各方主體的行爲。會議認爲廣州現有的物業管理法規對違反規定的物管公司處罰力度不夠,因此,行政主管部門只有通過協調、引導雙方當事人通過法律途徑解決糾紛,否則難以有效地處理物管公司的違規行爲,對業主委員會、業主的一些違法行爲也沒有約束力。
建立完善的三級物管網絡
針對上述問題,許瑞生副市長指出,爲解決物業管理目前存在的諸多問題,下一步廣州市將着重處理好政府監管與市場調節的關係、業主自治與企業經營的關係、建設單位與物業管理公司的關係、主管職能部門和其他部門的關係。廣州市近期將抓好以下工作:
1、建立完善的“三級管理網絡”,加大管理力度。物業管理方面的管理權限可按照“屬地管理”的原則進一步下放到街道,進一步完善“市級負責制定政策措施;區級負責指導工作,加大行政處罰的執行;街道負責日常的物業管理工作”的三級管理網絡。
2、完善配套的規範性法律文件,加強指導監督。廣州市國土房管部門將根據《條例》的規定,結合廣州的實際,抓緊清理和修訂現有與《條例》不相一致的物業管理規範性文件,加快制定配套的規範性法律文件和指導性文章。配合物價部門儘快出臺物業管理服務的收費指導標準。
3、建立物業管理事前防範機制,減少民事糾紛。建立事前防範機制,小區的水、電管線和計量表直接由供水、供電部門接入每一戶家中,以減少業主與物管公司的矛盾,避免物管公司將自用水、電轉嫁到業主身上。做到物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關費用,並由這些單位依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、保養的責任。
4、監督建設單位的履約行爲,保障業主合法權益。要爲物業管理企業參與平等競爭創造條件,落實前期物業管理招投標制度、業主臨時公約制度、前期物業管理服務合同制度,維護業主的合法權益。
5、落實住房專項維修資金制度,保證物業正常使用。廣州市、區國土房管部門在依照《條例》完善專項維修資金的歸集、管理、使用和監管等各項制度的同時,要加大對住房專項維修資金清理力度,堅決查處挪用行爲,迫繳挪用資金。