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日前,由天津市消費者協會牽頭、7家開發商參加的『商品房銷售律師見證』方案正式啟動,這是天津房地產領域首次嘗試由消費者維權組織出面協調、開發商參與、律師介入並負責向消費者提供專業購房法律服務。『律師見證』方案強調律師應在商品房買賣過程中充當見證者角色,為不懂如何起草和修訂合同的消費者提供必要的法律支持。
據消費者協會負責人路華忠介紹,去年天津共受理商品房投訴347件,其中60件屬於定金交付不規范或合同簽訂不詳細導致對開發商缺乏制約措施,一房多售,合同條款有失公平以及利用虛假廣告欺騙消費者,這一切大多都是由於消費者對於合同條款的認識不足而盲目簽署造成的。因此,如何幫助消費者正確認識合同條款,識別合同中的某些陷阱,保護他們的合法權利,減少住房消費糾紛,促進房地產市場消費向健康、有序的方向發展是當前急需解決的重要問題。『律師見證』就是在這個背景下為了解決上述問題而適時推出的一項舉措。據了解,目前,北京、廣州、貴州等城市已有律師介入房屋交易。
南開大學法學研究所所長張勇教授認為,『律師見證』方案的意義在於從根本上解決商品房市場現存的問題,建立銀行、房地產開發商和購房者之間的信用機制,加大對購房者權益的保護。他指出,消費者在商品房消費中往往處於弱勢,缺乏一個有效的自助機制。律師作為第四股力量,具備豐富的法律知識和良好的社會資源,在房地產的信用機制中處於必不可少的地位。
參與『律師見證』方案制定的李秉熙律師介紹說,目前天津市推出的『律師見證』主要包括商品房買賣合同、開發商售房廣告真實性、開發商資質證件、物業合同四方面的見證。對消費者來說,這些方面的見證可以保證開發商資質的可靠性。基本上可以杜絕因證件不齊、拖欠初始登記費等原因無法取得產權證,以及虛假廣告承諾損害消費者利益等現象的發生。目前天津市『律師見證』收費標准是根據樓盤項目坐落地點來確定,每件500—1000元左右。
針對『律師見證』方案的實施,不少開發商表示歡迎,認為這不但可以保護消費者利益同時也可以保護開發商的利益,這是對買賣雙方都有利的事情。但同時有些開發商也對『律師見證』在實施過程中可能遇到的問題提出了自己的意見。開發區建設集團的許立凡認為,住房消費是一個復雜的交易過程,單靠律師來規范其中的不法行為似乎不太可能。很多購房的細節問題涉及面很廣,消費者對於格式合同不歡迎,但如果由律師出面細化合同,恐怕不會得到政府主管部門或開發商的認同。永泰公司的田維東則表示『律師見證』是非強制性的,律師本身應承擔的責任比較模糊,律師見證的只是事實,但不會保證其真實,如果這樣,將會影響見證的效力。目前購房糾紛主要表現在房屋質量、配套、配件、產權證等方面,這些問題涉及開發商、建築商、政府機構等多個部門,現在的律師對此普遍缺乏深入研究,這在一定程度上也會影響『律師見證』的實際效果。
此外,『律師見證』方案的有效實施還需要購房消費者積極參與,但現在購房者在買房時往往較多地考慮現實的經濟利益,不願花錢請律師把關,這種認識在廣大消費者中普遍存在。有消費者認為,律師見證好是好,如見證後一旦出問題,責任方由誰制裁、律師的公證性由誰來保證。再有,現在用的是格式化合同,消費者在買房簽合同時,都是按開發商准備的格式合同填寫,即使有了律師又能怎樣?這樣律師介入的作用大嗎?如果推行律師見證,律師就要從合同簽訂到房子交付使用都要負責。此外,還有一些消費者提出疑問,見證費用由開發商來定還是律師或消協確定,會不會到頭來又成了各項『不明』款項中的一個?這些問題還有待商榷。
關於律師在見證中能否做到公平公正,也是大家特別關心的問題。對此,消協負責人路華忠表示,為保證『見證』效果,消協將設立常務人員隨時抽查監督,一旦發現律師在見證過程中弄虛作假,違反職業道德規范,將由消協取消其繼續從事此項工作的資格,給當事人造成損失的,還應按規定賠償。針對律師弄虛作假行為,購房者可以到律師協會投訴,經過調查一旦發現律師有違紀行為,則要對律師進行行為技術處分,涉及刑事責任的還要對其進行處罰,嚴重的還要吊銷律師執業資格。據了解,現在天津市經過消協和房協認可從事此項業務的律師事務所只有一家,但有關部門將在今年內陸續考察認證一批具備房地產專業法律能力的律師事務所,並將擬訂相關的從業標准,以規范律師認證的法律市場環境。
業內人士表示,盡管『律師見證』在實際運作過程中可能會遇到一些問題,但大家畢竟已經走出了向國際接軌的第一步,這是一次可喜的嘗試。其中所遇到的問題需要包括政府主管部門和組織、開發商、銀行、律師、購房者在內的所有當事方共同努力來解決,希望不久的將來,『律師見證』能夠作為一種行業制度為社會各界所接受,為天津樓市的健康發展起到其應有的作用。
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『律師見證』指律師及其工作的律師事務所應當事人雙方請求,依法對其親眼所見或親自審查的法律事務或法律行為給予證明的具體法律行為。
美國房地產市場的交易過程采取的是經紀人制度。買與賣之間不經過經紀人的中介服務而形成的交易不被法律認可,中介服務費從交易雙方獲取。從其他中介人中獲取的信息而形成的交易須自覺向信息源方交納傭金。因此有品牌與信譽的中介服務會代替客戶解決購房中的所有糾紛與法律問題,客戶只要認可產品與價格,其他就都是中介服務商的事了,包括免費諮詢、貸款安排等等。在這種成熟的市場條件下,中介服務不但解決了大量政府管理中的問題,也解決了市場交易行為規范問題。而律師事務所無疑是中介機構的主要組成部分。香港的房地產交易必須有律師參加,並負責起草合同,見證簽字、產權轉移、售(購)房款支付、產權登記、銀行辦理抵押文件等。(北方網記者 孟建)